北京住宅用地地价“跳水” 政府开发商调低预期

　　政府与开发商调低预期 北京住宅地价“跳水”

　　阴雪

　　北京土地拍卖市场昨天终于迎来“久违”的住宅用地。

　　6月22日，房山区房山线长阳站8号地东侧地块商业金融及居住项目用地及房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期）两地块在北京市国土局进行了现场开标，它们均为较受开发商欢迎的纯居住或含有居住性质的土地。

　　昔日超限流拍地块如今低价成交

　　两地块中的房山区窦店镇居住项目用地对于北京土地市场来说并不陌生。

　　早在今年4月26日调控风暴刚刚来袭之时，该地块曾是北京暂停热点区域高价地交易，以及楼市新政出台后推出的首批住宅用地中的一块。彼时，其采用的是挂牌的出让方式。由于进入现场竞价环节之后的最终报价为2.04亿元，折合楼面价4718元/平方米，超过了国土部门预先设定的4700元/平方米的楼面价上限，导致该地块宣告流拍。

　　此次窦店镇地块再次推向市场则改为了综合评标的招标出让方式，土地供应部门给出的招标底价为1.56亿元，以4.3241万平方米的规划建筑面积计算，平均楼面价仅为约3608元/平方米。

　　开标现场，该地块共吸引了4家开发商投标，但只有北京房地置业发展有限公司报出了1.6亿元的投标价，以微弱优势超过了底价，其余三家的报价均低于底价1.56亿元。尽管该地块还要进入后续的评标环节才能确定最终的竞得者，但最高报价折合楼面价也仅为3700元/平方米，比其此前挂牌出让时的最高报价和限定楼面价每平方米均降低了超过1000元。

　　据北京中原监测，目前房山窦店区域的二手房均价约为9000元/平方米，相比4月份9500元/平方米的高位，已经出现了5.3%的下调，而该地块所在的京南嘉园项目的二手房价格在8250元/平方米左右。

　　“从招标底价的变化可以看出，我们对于地价的预期是进行了向下调整的，而且调整的幅度还不算小。”北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾坦言，这是土地供应和管理部门根据市场变化作出的及时调整。

　　上海绿地北京拿地

　　调低地价预期的不仅仅是土地的供应一方。

　　当天开标的另一地块——房山区房山线长阳站8号地东侧地块尽管吸引了首开、中铁、住总、绿地、中国水电建设集团房地产有限公司五家知名开发商的参与，但从唱标结果看，开发商们的报价均较为谨慎。

　　建筑规模约为16.68万平方米的长阳站8号地东侧地块，招标底价为9.84亿元，折合楼面价5899元/平方米。五家开发商中，报价最高的中国水电建设集团房地产有限公司投标价为12.181亿元，折合楼面价7303元/平方米；报价最低的上海绿地集团有限公司投标价为10.2亿元，折合楼面价6115元/平方米。

　　颇具对比意义的是，在此前的5月12日，与上述地块仅一街之隔的房山区房山线长阳站8号地西侧地块也同样以招标方式推向市场。该地块的投标底价为10.74亿元，而开发商的投标价从9.845亿元至14.0211亿元不等，最终，北京建工集团有限责任公司以14.0211亿元竞得该地块，按照规划建筑面积18.6948万平方米计算，该地块的平均楼面价约7500元/平方米。这一最终成交价比此次推出的长阳站8号地东侧地块的最高报价每平方米高出了约200元。

　　“可以看出，长阳这块地的标底价和开发商们的投标价还是比较适中的。”开标现场的一位开发商代表如是说。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟分析说，长阳作为房山交通最便利的区域，受到房山线即将开通的影响，4月以来在售商品房价格在14000元~15000元/平方米，二手房价格在10000元/平方米至13000元/平方米，均没有出现明显松动。

　　“相对于当前售价，此次开发商报出的每平方米7000元左右的地价还是比较理性的，可见宏观调控已经严重影响了开发商对于土地及后市的预期，调控效果已经显现。”张大伟预计，低价地的大量供应将在7月以后开始对开发商产生比较大的影响，调控将逐渐深入。

　　对于宏观调控导致的市场越发敏感，雷蕾表示，土地政策也会跟随市场变化作出相应的调整、完善和细化。“例如前一阶段商服用地供得比较多，接下来我们可能会多推些住宅用地。”雷蕾透露，国土部门根据市场变动做出的相关政策措施的调整，大约会在6月底或7月初推出试点。