原定8000元/平方米的新楼盘，面对楼市低迷，把开盘价定在了7500元/平方米。自4月17日房地产调控“国十条”发布，楼市调控已满满两个月，青岛楼市也在这个节点放出阶段性信号：新开楼盘价格暗降！
因为没有“原价”做对比，新楼盘的暗降具有隐蔽性，但究其根本，就是实质性降价——开发商虽然没有打折，但实质是降低了原定的开盘价格。在楼市观察人士看来，相比深圳房企直接打折领跌全国楼市，岛城楼市“形势逆转”的过程更加曲折，换句话说，暗降已为岛城房价画出拐点！
证据一：
开发商自贬开盘价
李沧区延寿宫路周边，毗邻李村商圈，一处中等规模楼盘工地上，工人开始开挖地基。售楼处里，销售人员小王告诉记者，该楼盘预计7月份开盘，开盘均价7500元/平方米。她特别提醒记者注意，周边房屋的均价是8000元/平方米，该楼盘比周边二手房还便宜500元以上。
“就是因为楼市调控，我们才降低了开盘价。”小王偷偷告诉记者，目前开盘价格还没最终确定，就目前均价7500元/平方米来说，最低7200元/平方米就能在李村商圈买房子，“没有调控，哪有这么划算？”
这种现象并非个案。福州北路上，某全国性房企的楼盘已经封顶，预计近期开盘，开发商推出的试水价格是10300元/平方米。走出售楼处，旁边就是成熟社区鼎城、福岭小区。记者随机走近伊春路上一家中介，找到了两则出售信息。“鼎城，双气可看海，85平105万”（1.23万元/平方米），“福岭小区，双南向套二厅，层佳，70平82万”（1.17万元/平方米）。虽然售楼人员否认应对调控调整了开盘价，但新盘价格比不上周边楼盘均价成为不争的事实。
更让人吃惊的是，均价10300元/平方米的该处新楼盘还带着精装修，按照市面1000元/平方米的开发商装修均价计算，该楼盘的毛坯房价格刚过9000元/平方米！该楼盘唯一的瑕疵是土地使用年限为40年。不过，楼市业内人士告诉记者，从我国当前楼市现实情况看，土地使用年限差二三十年，“基本不影响房价”。
证据二：
“新房贵10%”规律被打破
“岛城楼价暗降的现象已经很明显了。”青岛某全国性房企销售总监刘先生所在的公司目前只有老盘在售，年底才会有新盘推出。对于当下的楼市，他认为暗降已成不争的事实，他所在的公司负责人也在此前《青岛早报》的10名房地产企业总经理问卷调查中坦言：楼市持续低靡下，会做降价考虑。
刘先生说，近年来，岛城楼市新开盘的开盘定价一般比周边二手房贵10%，这几乎成了一个规律：也就是说，同地段，大体相同硬件条件的新房和二手房，价格一般差10%。有的开发商业据此给自己的项目定价。
“不用说有的新楼盘比周边二手房还便宜，新楼盘卖到和二手房一样的价格，也说明开发商暗自降价了。”刘先生说，上周以来，城阳、开发区等地又新开了四五个楼盘，从价格上看，和周边房价持平，“暗降已经成为潮流”。
记者 刘文剑 报道
新开楼盘已经开始主动 “暗降”，在售楼盘为何迟迟没有动静，来次实实在在的“明降”？记者采访多名楼市业内人士，多方的普遍观点是，新盘暗降已经画出楼市“卖方向买方”市场转向的拐点。如果交易量低迷情况仍未得到改观，明降可以期待。
观点一：
“暗降是开发商的妥协”
“4月17日调控后开盘的项目其实是幸运的。”某房企销售总监刘先生说，最“倒霉”，最“痛苦”的是那些在三四月份刚开盘，没卖出几套房子，现在骑虎难下的开发商。
刘先生说，楼盘大体有3种情况：开盘很久，卖出大部分房子的项目；调控前开盘，只卖出很少房子的；即将开盘的。他说，第一种情况的项目，一般不会明降，因为明降后，前期的大批房主会不满、闹事，而且直接打折在不少开发商看来是“很丢人的一件事”，会影响品牌形象。第二种情况的开发商最难受，因为前期定价定高了，现在又不愿轻易降下来。相比之下，刘先生认为，调控后开盘的项目，开发商把主动权拿在了自己手中，可以以低价看盘，这就是当下青岛楼市的暗降，毕竟，“暗降是开发商最不丢人的妥协”。
观点二：
“开发商不妨学学田忌”
对于还在观望的大量房企，楼市观察人士龙江建议，不要期望能侥幸“挨过”冬天，顺势而为才是上策。明智的做法是主动出击，先在部分项目搞促销，快速回笼资金把钱拿在手里。他提出了一个 “田忌赛马”的方式：开发商也选出3类楼盘，一种是“快盘”，捂不得的项目最好大胆降价；一种是“中速盘”，采取与市场同步的促销方式；还有就是“慢盘”，如果一个项目已经到尾盘阶段，即使卖不动也短期无影响，只有这样的盘才可以用拖延策略。
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