　　从投资回报率的角度来看，首先需要降低投资成本，也就是政府在税费和出让金方面要给予投资者极大的优惠，才可能有吸引力。但即使目前已经推出公租房制度的多个城市政府，没有一家在这方面有明确承诺。模糊的背后是无法放弃巨额的相关收入，地方政府没有多大动力将有价值的地块用于公租房建设，即便在土地市场极不景气的当下，包括某直辖市在内的多个城市仍然抛出了创纪录的商品房土地出让计划。

　　假使地方政府愿意在土地出让金方面做出让步，但如果投资者能拿来建设公租房的土地都在偏远无配套的远郊，投资无疑只会“打了水漂”。在地段、配套、出行方面，租房者比购房者的要求高出许多。远郊的商品房降价能卖掉，但租金再降也很难租掉，对比一下目前市场上远郊和市中心房屋的租售比就知道了。以上海为例，市中心一套市价400万元的中档公寓月租金能达到7000元以上，外环外一套400万元的大户型公寓4000元/月也很难租出去。

　　租金回报太低

　　除了土地出让金这个最大的成本外，根据规则的标准要求，公租房的建设成本并不低：根据上个月公布的《北京市公共租赁住房建设技术导则（征求意见稿）》中，北京的公租房将达到“拎包入住”的标准，并适当提高托幼、小学、社区医疗卫生等配套标准，配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施。如此巨大的投资规模，租金回报能有多少呢？

　　中原地产研究中心今年1月份公布的数据称：北京、上海、广州、深圳的租金回报率分别为2.93%、2.33%、3.39%和2.75%。据本人实际接触到的情况看，上海很多楼盘的租金回报率已经低于2%了。

　　近期公布的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出：“按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格，具体由各运营机构按规定制订。”北京也出台了类似意见。

　　在政府没有大幅度让利的情况下，如果公租房能够达到市场平均水平的出租率和租金水平，也就是说投资者可以收到2%~3%的年回报率。这样的回报率可以吸引民间资金进入公租房市场吗？无疑是不可能的。目前最无风险的银行存款，5年定存的利率也有3.6%。

　　转让难增值

　　七部委意见中被认为最具突破性的一个创新，是“投资者权益可依法转让”，这也被认为是吸引民间资金来投资的利器。

　　因为在商品房市场，虽然出租收入已经聊胜于无，从租售比角度来看中国的商品房完全失去了投资价值，但仍然有无数人死守不放，目的就是冀望靠本身增值来获取回报。

　　但在公租房领域，这个模式是不可能复制的。因为公租房是保障性住房，建设之初就获得了各种政策优惠，因此用途是不能变更的。这也就限制了接盘者的运作空间，因此公租房不可能像商品房那样拥有无限的增值想象空间。

　　归根到底，地方政府既不愿改变自己的财政生存模式在土地和税收上大幅让利，又想把社会问题推给社会去解决，那是很难成功的。

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