房租上涨：信息不对称、人为放大房租上涨预期

　　CCTV2《今日观察》：

　　 房租上涨：信息不对称、人为放大房租上涨预期

　　最近一段时间以来，很多重点城市的房屋租赁价格在持续上涨，比如说像北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格的平均涨幅都超过了10%，部分城市的房源价格甚至同比超过了20%。房价刚刚开始松动，为什么又出现了租金快速上涨的局面呢？上涨的背后都有哪些原因？我们应该如何来面对这一轮的房租的上涨？央视财经频道主持人王小丫和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　房价刚松动，房租却猛涨，极速攀高的房租折射出房地产市场怎样的变化？

　　张鸿：房价问题还没完全解决 房租问题又出来

　　（《今日观察》评论员）

　　虽然我不租房子，但是最近还是感受到了房租的上涨。因为常有中介打电话询问，您的房子出不出租了。一个做中介的小伙子表示，现在出租市场特别火爆，涨幅超过10%，甚至能有20%到30%的涨幅。房租涨价了，生活成本一下就增加了，压力也很大，而且这个上涨从一线城市开始向二三线城市蔓延。现在是老房子遇到新问题，房价的问题还没有完全解决，房租的问题又出来了。

　　马光远：房价涨得急 打压房价同时房租上涨

　　（《今日观察》评论员）

　　从1998年房改以来，我们第一次讨论房租，也是第一次房租引起这么大范围的关注，这次房租的上涨有两个很明显的特点。

　　第一个是涨得非常急，从5月份开始，出现了一个暴涨的格局，北京差不多涨了20%，广州，上海基本上都在20%左右，一些比较好的路段和比较热点的区域上涨的幅度远远的多于平均的幅度。第二，在周期上有一个巧合，5、6月份恰好也是房地产新政调控最严的时期。在房地产新政出现以后，在打压房价的同时，房租成了制约，房租开始上涨。

　　以前房租没有对我们的生活造成很大的影响，说明房租上涨的幅度还是比较合理的，但现在大家明显感觉到一种压力，这个压力一个是房租本身上涨的幅度，据统计显示，目前北京的月房租的平均价格已经超过了大学生刚毕业的月薪，而且比月薪高四百多块钱。另一个，五六月份还是传统上意义上的淡季，那么旺季会怎么样？大家就会有一种恐惧。在房价本身跟大家的调整预期还有一段距离的情况下，房租又上来了，所以引起了很多关注。如果我们不对其中的问题进行分析，那么到七月份的时候，房租可能会迎来一个新的暴涨。

　　张鸿：总体上来讲 房租上涨归咎于供求关系的改变

　　（《今日观察》评论员）

　　总体上来讲，很多人把房租上涨归咎于供求关系的改变，就是现在可供出租的房子在减少。因为现在一手房的成交量已经很小了，意味着租赁市场的房子可能是会减少的，所以供给就减少了。其次就是需求增加了，有一个增量的需求。比如在100个毕业生中，本来可能有5个人会选择买房，现在这5个人也加入到了租房行列，因为他们对未来的房地产的走势判断不明。再者，还有一种说法是成本说，现在因为调控房地产，房东就把贷款利率、房产税等等这些成本都加到房租上去，开始涨价。最后还有一个拆迁说，集中的拆迁多了，就不可避免的造出大量对租房的新需求。所以整个来讲，供需有了一些变化。

　　马光远：数据不充分是我们解释不了房租上涨的最重要原因

　　（《今日观察》评论员）

　　房租到底该不该涨，房租该涨多少？我们现在讨论的是这两个月为什么会暴涨，涨幅出乎意料，无论是成本上升也好，还是房地产新政也好，这些变化不足以解释目前房租上涨的20%。比如从统计数字来看，2008年到2009年，北京的房租涨了2点几，这等于基本没涨。 2009年到现在也没涨多少，但是2010年的这两个月涨了20%，这用供求变化来讲，是与事实不符的。供需本身就是一笔糊涂帐，而且现在很多数据都是中介的，那么是否有中介的一些炒作因素在里边。

　　现在我们解释不了房租上涨的一个最重要的原因，就是数据不充分，全国的房源有多少？北京现在有多少房源可以租？海淀区哪一个区域的房源是多少？现在都没有一个准确的数据。在这样一种情况下，我们一定要继续探求究竟是什么原因导致房租价格的暴涨，这其中有一个原因是不可例外的，就是目前房屋租赁市场本身是不规范的，信息是不对称的，不排除有炒作的因素在里边。如果说目前的房租涨5%，是比较正常，但现在是20%，所以我们要探讨的是这15%的不合理上涨究竟是什么因素导致的，而不是探讨这5%的因素是什么原因导致的。

　　房屋租赁价格节节攀升，是需求增加，还是供应减少？房地产调控新政之下，租赁价格如何回归平稳与理性？

　　张鸿：面对房租的上涨 政府要出台政策解决和保护受伤害的人群

　　（《今日观察》评论员）

　　这次房租的上涨比房价的上涨伤害的人群面更大，它属于收入更低的那些人群。因为房租的上涨属于对住房刚性需求的伤害，而不是对买房的这害。房租上涨的问题，政府肯定要出台政策，要解决和保护那些受伤害的人群。另外，房价的调控要继续下去，千万不要让它再绑架了房地产的调控。

　　马光远：现在的租赁市场本身是一个结构性的短缺

　　（《今日观察》评论员）

　　不要因为房租价格的上涨，我们就把正在进行的、初见成效的调控政策放在一边，或者放松它的执行力度。事实上，这一轮房租的上涨，给我们提出了一个新的话题。也就是说，我们长期在关注房价，关注房屋买卖市场，但对于房屋租赁市场，我们一直缺乏一个很强烈的制度方面的关注。

　　对于房屋租赁市场这一块，在制度建设方面，在信息透明度方面，包括数据、管理以及监管方面都很缺乏。现在房屋租赁市场的监管比买卖市场要包容很多。所以这个市场本身要怎么样来撬动？怎么样来管理？怎么样来增加供给？这一次房租的上涨给制度建设提供了一个契机。政府在整个房地产调控过程中，关注廉租房，关注公共租赁房，但是这个供应本身需要一个周期，更大量的人还必须通过商品租赁房市场去满足自己的居住需求，所以对这一块市场，我们应该怎么样来完善？价格本身怎么样才算比较合理？对整个房源怎样进行统计？

　　现在的租赁市场本身，是一个结构性的短缺，比如说热的地方，学区房、一居室的房源比较短缺，但整体供应还是比较平衡的，这些数据本身要通过一定的途径告诉居民。再一个，对整个市场本身怎么样进行规范？我们在加大房地产调控力度的同时，对这一块市场，在制度上一定要给予关注，政府除了加大公共租赁房的建设，除了加大廉租房的建设以外，对大量的需要通过商品租赁市场来解决自己居住问题的这一部分民众，一定要去思考怎样建立一个让他们能通过商品租赁市场圆自己租房梦的制度设计。

　　黄瑜：在居住观念的引导上以及租赁市场促进的活跃上 要给予相关的支持

　　（中国指数研究院常务副院长 《今日观察》特约评论员）

　　从我们的二手房的租赁价格指数来看，新政之后特别是五月份六月份以来，租金是上涨的比较明显，租二手房通常是假期的时候稍微差一点，七八月份可能会有一个稍微稳定的水平线，九、十月份可能还会有一个小幅的上涨，而且每次这个市场也有一个特点，一到销售市场成交量减少的时候，租赁市场都会好一些，包括2008年那轮调整的时候，也是这个特点。下一步其实在居住观念的引导上，以及租赁市场促进的活跃上，我们还是要给予一些相关的支持。

　　国世平：租金上涨是要根据市场决定的

　　（深圳大学国际金融研究所所长 《今日观察》特约评论员）

　　租金上涨还是要根据市场来决定的，原来很多人是买房子，没有想到要租房子，社会上提供租房子的不多，市场的需求就会少，但现在有很多人已经开始把房子拿来出租了，这个市场的供给就会增加，所以租金上涨也涨不到哪里去，可能最多就是涨到20%。对政府来讲，现在的政策路线对了，就是要多建一点廉租房和经济适用房，比如深圳市政府今年要建五万套廉租房和经济适用房，从这个意义上来讲，它是必要的。

　　张鸿：政府应规范房屋租赁市场

　　（《今日观察》评论员）

　　我们有时候是站着说话不腰疼，比如房价很高的时候，我们就说可以租房，不用去买房，但是现在我们发现房屋租赁市场并没有那么规范，对租房人权益的保护，也没有那么强，所以这个规范是需要政府来做的。还有一点，就是像很多国家一样，对租房者，对通过租房来解决自己住房需求的这些人，应该有一些杠杆来使用，比如说政府补贴、租金的减免以及返还税等等这些办法，这样才能不会把所有的这些中低收入人群都赶到商品房的买卖当中去。

　　马光远：房租暴涨不可持续

　　（《今日观察》评论员）

　　就我的观点来看，目前的房租暴涨，应该是不可持续的，这种暴涨最重要的根源是由于在信息不对称，还有在房屋租赁市场本身不规范的情况下，人为的放大了房租上涨的预期，如果我们把房源的供需情况告诉大家的话，这个预期是可以打掉的。所以总体来看，我们房屋租赁的供需基本是平衡的。

　　（《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00）