房租大涨，板子不能只打中介

　　法治观察

　　冯海宁

　　由住房和城乡建设部实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素(7月7日《21世纪经济报道》)。

　　如果监管部门采纳了这份报告，中介无疑将面临调控和严管。因而，中介反对污名是正常反应。期待通过各方博弈，能够还原房租上涨真相，给“蚁族”一个交代。

　　有媒体反对“中介炒高房租说”，理由有两点：一是中介行业分散，市场集中度较低，而租赁市场又十分庞大，个别中介不可能成功炒作甚至操纵租金价格；二是作为房屋租赁市场的供给方———房东，比中介机构更分散，人数众多，不可能主观愿意就能形成“价格共谋”。不过我以为，这两点似乎难以立足。

　　原因是，在房租上涨的城市，房屋租赁市场基本上都被少数几家中介机构以连锁方式垄断，这就给中介机构炒作、操纵租金价格提供了机会。即便房屋租赁市场没有被垄断，中介也会联合起来哄抬房租，与开发商联合哄抬房价没有两样。再说，当中介机构的房屋买卖业务由于宏观调控而陷入低谷时，从租赁业务上谋生是必然的，怎么能说中介与房屋上涨无关呢？

　　但是，绝对不能把板子都打在中介身上，否则，不仅中介要大声喊“不公”，而且还会掩盖事实真相。我以为，房租上涨幕后的真正“推手”或者说主要“推手”，既不是毕业大学生，也不是中介机构，而是责任缺失的监管部门。正因为监管缺失，公共责任缺少担当，房屋租赁市场才像一个似乎没有人管的“野孩子”。

　　说房屋租赁市场一点没有人管，也不准确。但客观地说，无论从政策法律法规而言，还是从监管投入来看，都难言满意。比如说，如此庞大的房屋租赁市场，制度层面仅有房地产管理法和城市房屋租赁管理办法，而且是多年前制定的，显然难以适应现在房屋租赁市场的状况。

　　而且，每一轮宏观调控，基本都把重心放在新建商品房市场和二手房买卖市场上，租房市场多年遭遇“冷遇”。当房租突然上涨时，我们才意识到宏观调控忽略了租房市场，导致租房市场缺少层次，供需不对接———高端住房供过于求，而低端住房供应不足；另外，中介机构鱼龙混杂，出现“坚石案”也是必然。

　　监管部门公共责任缺失还体现在公共租赁房提出晚、发展慢、政策不公。虽然住建部等七部门6月份联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但我们要看到发展公共租赁房受制于土地财政，而且分配时存在户籍歧视———不少地方的公共租赁房优先供应户籍人口，暂不供应外来人口。其实，外来人口才是公共租赁房的真正需求者，才最需要被政策照顾。

　　据报道，北京、上海、深圳、广州等城市近来房屋租赁价格平均涨幅超过10%，有的超过20%。学者们分析原因，多数看法是房屋租赁市场供需失衡。但据国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。这充分说明租赁市场不差房屋，而是差有效调控，没有把空置房变成租赁房。

　　今年5月，住建部有关负责人公开承诺，要尽快会同有关部门出台房屋租赁办法，并强调规范和完善房屋租赁市场是当前一项很急迫和主要的工作。但愿有关部门能够辨明谁是房租上涨的真正“推手”，以遏制房价的决心来遏制房租。