来源：北京商报
二手房交易急转直下 出租业务成“救命稻草”
巨额暴利导致房屋租赁市场洗牌
一个中介老板，从去年拥有两家门店到现在仅剩下半家门店，二手房买卖惨淡，现如今，他惟有指望租赁市场可以“峰回路转”。
一个毕业两年的女孩，因为租金暴涨，一月内搬了两次家。
史上最严厉的调控之下，二手房成交跌至低点。曾经不为注意的租赁市场，成为众多中介公司青睐的蛋糕。而小中介只能在夹缝中生存，大中介内讧不断升级欲重新划分租赁市场格局。
大中介“哄抢”租赁市场
买卖冷淡租金暴涨
一个月的时间，媒体工作者小王搬了两次家。
今年5月份，由于租约到期，中介涨价，小王决定换个环境，却没有想到租金相较以前已经与日暴涨。经过半个月的折腾，小王在天通苑与人合租了一个两居室，平均月租金1000元。小王表示，面对不断暴涨的房租，小王不断调整自己的承受能力，从原来的月租金400元调整至现在的1000元。
没想到，小王在天通苑才住了不到一个月，房东打来电话表示，要将每月1000元房租上涨到每月1500元。并表示，周边的中介已经给房东找好下家，如果小王认为不能接受，可以搬走。无奈之下，小王只好选择再次搬家。而小王搬走的第二天，一中介就以2600元的价格把该房子租了出去。
事实上，5月份以来，很多租客都有与小王一样的感受。
新政执行历经一个多月的时间，虽然房地产交易市场日渐趋冷，却使得租赁市场空前火爆，租赁价格节节攀升，屡创新高。
据链家地产市场研究部统计，目前约有30%左右的租客因为租金高企不得不选择偏远的地区，或是房屋品质稍差的房源进行租住。
根据统计显示，2010年前6个月，北京市平均租赁价格为2928元，比2009年的2547元上升15%，上升幅度较大。特别是新政出台后上涨惊人。据统计，今年5月、6月北京平均租赁价格为3000元，同比上涨20.3%。
中介公司被指涨租幕后推手
随着租金暴涨，媒体频频高度关注。租客抱怨与日俱增，中介开始成为大众眼中的房租推手。
9.3万套，这是今年上半年全市的租赁量，远远超过了新房住宅的销量，接近二手住宅的成交量，创下了历史同期的最高纪录。
根据北京市交易管理网的数据，今年1-6月份，北京市共办理租赁约9.3万套，相比2009年同期多出了1.6万套，同比涨幅超过两成，达到20.8%，创下了历史新高。尤其是第二季度，北京市共办理租赁业务近6万套，达到了去年上半年总量的3/4。
值得注意的是，按照往年的惯例看，从正月十五开始到4月份，是一个租赁高峰期，然后五六月份会相对淡一些。就拿去年来说，去年5月份的租赁量比去年4月份要下降15%。但今年的情况不一样，四五月份的租赁量节节攀升，5月份的租赁量不但没降，反而还比4月份涨了5%。
“3月份以来，由于租赁需求量的骤增，导致租金涨幅加快是显而易见的。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。
而与此同时，二手中介的买卖业务则低迷至冰点。
于是，各大中介业务重点开始从二手买卖转移到租赁业务。而由争抢租赁业务引发的争夺战也频频发生，甚至出现动手打架事件。
租赁业务争抢战到7月份开始再度升级。
7月2日，北京某知名中介入户发传单哄抬租房价被网友捉个现形，并将该传单内容传到网上更加确凿地说明了中介有故意抬高租金的行为。
传单确实是某知名中介在海淀区展春园致业主的一封信，信中标注了该小区各种居室的租金水平，而网友反映，实际租金并没有这么高，中介之所以这么做就是想用高租金吸引更多的房源为自己所支配。
尽管这则传单并没有显示出该知名中介的名字，但据北京一家媒体分析，该中介为北京租赁市场老大我爱我家。
7月7日，住房和城乡建设部委托行业协会完成的调查报告显示，中介是推高房租的主要原因。这则消息更是将中介推到了风口浪尖。
面对这场大众对中介的指责，各大中介却没有争议，反而默认了这一事实，但矛头却都指向“某中介”。
买卖低迷小中介“吃不消”
二手房买卖市场降到冰点
看着隔壁那间冷饮店进出的人流，张伟（化名）神色有些暗淡，退出还是继续坚守，成了近段时间一直困扰着他的难题。
张伟是一家小中介公司的老板，从事房地产中介行业已经有6个年头了。此前一直在顺驰经纪公司，去年看见市场行情不错，5月份跳槽出来自己在天通苑北苑附近开了一家中介门店。由于业务不错，又开了第二家门店。但是今年市场急转而下，张伟不得不关掉一家门店，现在剩下的这家门店也因业绩不好，盘出一间租给别人开冷饮店。
去年以来，北京市的房地产市场经历了过山车式的调整，张伟也亲身经历了这一切。用他的话说，2009年，是挣钱最多的一年，是北京房价涨幅最大的一年，是成交量最大的一年，也是社会各界对房地产最关注的一年。
然而，在经历了辉煌的2009年后，近几个月中介二手房买卖惨淡。
“牛市”半年获利50多万元
张伟指着门前的一条街，告诉记者，“你看看这里有几十家中介公司，竞争非常激烈，特别是大公司对小公司采取‘围抢’策略。在业内，‘围’指的是区域内出现一家新的门店，大公司就开始在你周围开店，打压你；‘抢’就是大公司的中介人员多，经常会来抢生意”。
张伟回忆说，“那个时候很辛苦，由于新店没什么影响力，只是凭借着自己手中积累的一些客户房源，同时为了站稳脚跟，支付4000多元的房租，自己每天还要去附近的小区发放传单，寻找新的房源”。
即使这样激烈的环境，张伟还是凭借着多年在中介行业摸爬滚打的经验和二手房市场的火爆，开了第二家店。
对于自己的成功，张伟主要归结为大“市”所趋。用他的话说，“市场太好了，傻子都能赚到钱，去年半年的时间，自己的两家门店成交了50多套房子，纯利润就达到了50多万元”。而记者了解到，由于去年二手房交易火爆，一般经纪人的月收入全达到了万元以上，一些大中介公司的领导年收入超百万。
根据有关机构统计数据，由于2008年底开始出台的一系列房地产优惠政策在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了消费者的购房负担，同时2008年受抑制的刚性需求也开始集中释放，再加上交易价格的连续上涨强化了其继续上涨的预期，诱发了投资投机性需求。去年北京市二手房交易总量达到了26.7万套，相当于2005、2006、2007年三年的交易总量，去年底北京市二手房近4万套的单月交易量也震惊业内。
如今张伟感叹，估计再也不会遇见那样的市场了，只要手里有房源就根本不愁卖。自己去年10月份成交了一套二手房，短短的一周时间内业主调了四次价格，而且还要求全款，但是依然有人愿意买。
近八成中介整月无一单
或许正是应了回光返照这句话，2009年一路疯涨的二手房市场，在今年3月份最后一轮冲高后，交易量急剧萎缩。张伟被迫关闭了一家门店，同时也将剩下的一家门店盘出去一间租给别人卖冷饮。
在张伟看来，交易量的下滑是在所难免的，自己已经从中分到了一杯羹，到现在闭店歇业也无所谓。他说，今年春节过后，炒房的势头太猛了，许多客户全是现金付款，还有的业主居然拍卖出售自己的房产。
相关数据显示，今年3月份北京市二手房交易量出现了新政调整前的最后疯狂。随着3月15日一天内出现三块天价地王，二手房交易量也出现了急剧上涨，日签约量首次突破了1000套大关，当月成交近2万套二手房。
可是随之而来的是市场的急转而下，在房价肆无忌惮的上涨后，政府终于开始进行打压，于4月17日出台了“国十条”。特别是其中对于二套房贷的从严和暂停三套房贷的政策，让市场交易量出现了狂跌。
记者从北京市房地产交易管理网二手中介公司备案的数据获悉，目前北京市从事房地产中介业务的公司达到2400家左右，而在今年6月份，有成交记录的中介公司仅有566家，近八成中介公司在6月份没有一单生意。
张伟向记者表示，从今年4月份政府开始调整房地产市场开始，自己的公司只成交了一套房子。他说，“中介市场门槛低，这个行业里鱼龙混杂，像我这样的小公司在市场中所占的比例高达90%以上，因此市场不好了大多数全选择了退市，或者闭店收缩战线，等市场好了再干”。
和这些小的中介公司船小好掉头相比，一些大的中介公司由于二手房市场的业务急剧下滑，开始把目光转向了租赁市场。从而引发新一轮的竞争大战，期间交织着中介哄抬租金、聚众打架等不和谐的声音。
暴利导致强势垄断
荧灿地产总经理顾辰天表示，目前高校周边相当大的一部分房源被中介公司所控制，中介公司用低价从房主手中收购房源，也就是将自己变成房屋的代理人，然后再以高价出租，自己与租户签订租房合同，一般来说一套房子的差价在200-400元之间，一套房子中介公司一年就获利3000-5000元，而对于一个囤积三四千套租赁房源的中介公司，一年下来收入相当可观。
据中原地产一位内部人士计算，北京某中介公司5-6月合计签约租赁18000套，而每一套租金按照原来市场价保守估算是2000元/月。如果按照中介收费原则，一般是收取一个月租金，这样算来，这家中介公司正常的利润应该是3600万元。
现在市场涨成2500元/月了，利润就成了4500万元。相较以前这家中介多赚了900万元。但实际上，这家中介所赚取的利润不仅仅如此，他们还吃差价。就算这家18000套里面有20%为代理房源也就是房屋银行，约3000套。这3000套中每套都有一个月以上的空置期。那么该中介每月的利润就是3000套×2500元又是750万元。如果再加上差价500元，该中介最终的利润为500元×3000套×12个月=1800万元。
该人士还透露，租赁房屋银行这项业务的盈利点有五部分：第一部分是代理费，一个月租金。第二部分是空置期，一般一年房主只有10-11个月租金。第三差价一般在10%-20%房租，这次哄抬租金潮有些公司赚了上千万。第四：群租，那就更多了。第五：押金不退。
这些被指责推高房租的“某中介”究竟是谁？
行业内一位资深人士透露，我爱我家在一个月之内连续给媒体发了20篇关于租金上涨的分析，在推涨房租过程中“功不可没”。
“中介机构是租金上涨的导火线，租金的确有上涨空间，没空间如何挑拨也挑拨不起来。”一位中介人士表示，租金暴涨的根源是买卖价格太高。但在租金暴涨过程中，某些代理公司的确赚了不少，不应该让整个中介行业为其背黑锅。
对此我爱我家副总裁胡景晖向记者表示，北京房地产交易网备案的从事租赁业务的中介在300家左右，我爱我家从开始就一直从事房屋的租赁业务，目前在北京市租赁市场的成交量排名第一。但是并没用像外界同行的指责那样，操作租金价格，形成垄断。
胡景晖向记者表示，目前北京可以租赁的房屋在120万套左右，其中每年租赁量大约在60万套左右，而通过中介公司交易的仅为30万套。相对于买卖市场而言，中介在租赁市场获得的报酬相对较少，因此经纪人也不会从中操作。
业内人士分析，众多中介把矛头指向我爱我家，是因该公司占据了市场的大部分份额，而且其业务类型主要以租赁代理为主，所以他们就掌握了房源，租金上涨对他们更有利。而此次二手房市场低谷来得出人意料，对以房产交易为主营业务的中介公司来说打击力度很大，中介内讧不断将可能倒逼租赁市场格局重写。
商报记者 王营 赖大臣/文 焦剑/漫画
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