财经评论人士称目前应推进第二轮经济刺激计划

　　4月17日国务院颁布楼市新政以来，北京的房地产市场经过了近百天的消化，既发生了成交量暴跌这样意料之中的变化，也暗藏着开发商死扛价格、政府调控压力加大的玄机。面对新政开发商小心谨慎，而购房者在经历了3个月的企盼之后，也陷入了深度的僵持之中。近日，有媒体报道称关于第三套房贷款的相关政策可能出现松动，更使买卖双方的僵持加剧。虽然此消息不久被证明是“乌龙事件”，但人们仍然觉得号称史上最严厉的楼市新政会横生变数……在新政百天之际，对于买房人来说，下半年楼市走向将会如何？《广厦时代》对此进行了调查。

　　新政前后成交量下跌近8成

　　两居室成新政后成交主体

　　楼市新政出台至今，对房地产市场的影响可谓立竿见影。据亚豪机构综合北京市房地产交易管理网的数据显示，自4月17日国务院颁布楼市新政以来，截至7月9日，近百天的时间里，北京成交期房商品住宅为14922套，成交面积150.5万平方米，扣除保障性住房，楼市实际成交期房商品住房10539套，成交面积118.4万平方米，同期，现房商品住宅成交2539套，42.5万平方米。与新政出台前的成交数据相比，期房商品住宅成交套数下降了69.9%，成交面积下降了76.7%，扣除保障性住房的期房商品住房成交套数则下降了78.9%，成交面积下降了81.2%，同期，现房商品住宅成交套数、面积分别下降了89.9%和53.9%。由此不难看出，新政实施三个月以来，整体成交遭遇重挫，新政前过热的楼市降温明显。

　　与成交量的应声下落不同，成交价格的变化则相对滞后，统计显示，与新政出台前对比，楼市商品住宅成交均价仅回落了4.6个百分点。亚豪机构副总经理高姗分析，新政实施以来房价没有明显松动的主要原因是短时期内缺乏纯新盘上市。开发商对政策同样怀揣观望情绪，降价意愿并不明显。

　　另外，从新政后成交商品房的户型结构来看，二居室的房源最受欢迎，占总成交套数的42.1%，相比新政前增加了4.2个百分点。单套面积为50平方米-90平方米产品成为购房主流，占总成交量的41.4%，比新政前提高了1个百分点。业内人士认为，两居室与小户型比重的提高表明，目前购房客群的主体为首次置业的自住型以及升级置业的改善型。

　　开发商荷包渐瘪

　　调控政策导致融资难

　　从楼市新政颁布以来，买卖双方在这3个月的博弈之中一直僵持不下，资金链宽裕就成了开发商对抗调控、拒绝降价的第一法宝。但是成交量的逐月下滑，新领证项目过半零成交的现实仍让许多开发商绷不住了。于是打折促销开始重现市场，从最初的一次性付款98折优惠到如今最低73折的特价房，品类繁多的降价与促销开始成为常态。位于通州的8喱岛项目更是推出了无理由退房，且在规定期限若市场疲软，可要求开发商在签订单价的基础上加价2000元/平方米回购房屋的条款。

　　京西一位开发商向记者表示，刺激成交量是在售项目开始大打优惠牌的目的。虽然房企普遍“不差钱”，但新政后不少房企在公司运营、项目开发上都面临着入不敷出的情况，只能靠“吃老本”维持。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也告诫开发商，“不要总认为自己不差钱，开发商的资金充裕度正在下降。”据了解，今年3月份开发商资金的充裕度是1：1.67，到如今已下降到1：1.42，一些企业的现金流甚至难以维持到年底。

　　另外，由于金融信贷政策的收紧，房地产企业的融资渠道受到极大限制，上市公司增发融资的难度更是明显加大。在调控大势下，上市房企通过股市融资要受到证监会和国土局的联合审批，且在股市不断下探的行情下，多个房企股价已经跌破增发价。

　　7月7日，华业地产就因资本市场地产板块调整明显，公司股价大幅下调，不得不拟撤销非公开发行股票的方案。同样招商地产、世茂股份也在6月份撤销了定向增发方案。不少房企迫于资金压力开始选择向利率较高的信托机构或境外银行曲线募集资金解决高负债的难题。

　　“乌龙消息”引发新政走向猜想

　　房企面临降价压力，楼市明显从最初的成交量降温开始向降价转移，饱受争议的调控政策初见成效。但进入7月以来却突生变故，一条条关于楼市调控政策可能“放水”的消息让社会各界措手不及。

　　上周政府官员还频频表态调控政策不会放松，房价将在四季度回落。但仅仅过了一周，一系列新的风向却让舆论急速转向。首先，6月底，有媒体报道称，中央高层委托有关机构赴一线城市进行楼市调研，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。而后，上海、杭州等地多家银行房贷政策悄然松动，称可以接受第三套房贷。直至7月11日，媒体报道称住建部官员表示第三套房政策可能松动。这一系列的信号更是让买房人对新政百日后的走向心存疑虑。

　　对此，业内人士也是众说纷纭，财经评论人朱大鸣分析认为，随着楼市、股市的萧条，商品市场也即将陷入萧条，再加上流动性收紧，势必促使实体经济受伤。因此，现阶段应当毫不含糊地推进第二轮经济刺激计划。对于高房价，不能简单地靠政策打压，而是要靠扩大土地供给在推进城镇化的过程中逐步消化。

　　“我不认为房地产调控已经出现什么提前终止的迹象。此次调控政府决心很大，北京短期内没有松动的迹象。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，他并未听说调控将松动，很可能又是利益相关方的谣言。

　　中华房商合作联合会执行主席贾卧龙也认为，新政恰恰是抓住了开发商的“七寸”。目前的调控政策对开发商的约束更严了，制度漏洞也被纷纷堵上。虽然宏观经济上面临一些困难，但一旦楼市政策松动，即宣告调控的失败。

　　即便是利益相关的开发商也认为，从市场健康发展来看，楼市调控不能松动，一旦调控失败，可能将面对再次暴涨的局面。

　　后来的事实证明了专家们预见的准确性，有关部门于7月12日通过中央媒体宣布，三套房贷款松动的消息不实，政府将严格执行调控政策……

　　业内建议盯紧“龙头”动向

　　一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，历次调控的经验表明，楼市价格随行就市地暴涨与暴跌都是在调控政策未坚持到底的情况下发生的，不利于房地产市场的健康发展。他认为，在现有价格上降价一成将使大部分区域的房价回落至合理的区间。因此，未来政府应将政策的着力点放在促使开发商提升开发水品和产品质量上，而不是简单地、一味地打压房价，这样才能避免楼市报复性的反弹，也不会对与房地产相关的上下游产业产生过多刺激。

　　未来调控政策走向如何，上述开发商表示目前还得再看看。不过对于普通购房人何时该择机入市，他建议道：购房人不但要关注政策变化，同样也要关注龙头房企的动作。一般来说，影响楼市变化的两个重要因素除了政策，就是大型开发商的态度。“大船难掉头，大船早掉头。”目前的房地产市场，很多中小企业的降价促销或者提价捂盘不会对市场产生明显影响，而万科、保利这样的龙头房企的一举一动则牵动着整个市场的走向。历次调控经验证明，这类龙头房企对于价格的涨跌往往扮演着领航人的角色。目前楼市大范围地促销降价，也是恒大、绿地、万科等房企率先表态的。因此，对于市场及政策未来的走向，买房人不妨以这类龙头房企为参照，择机入市。