楼市调控年内很难转向 开发商应该抓紧出货为上

　　目前开发商普遍采用“随行就市”策略，调控的松动，也极可能引来开发商新一轮的涨价抢地泡沫。

　　尽管住建部、银监会等楼市调控部门已明确表态，调控不会松动，但房贷政策在实际执行过程中不严格的现象确实存在。

　　“我们绝对不认为中央政策会在2010年给住宅市场提供任何积极鼓励性支持。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳的判断具有普遍代表性，“最近政策的‘松动’，只是因为地方执行力度缺乏而不是中央政府改变了调控方向。”

　　本轮调控至今仅三个月，房价过快上涨的势头稍有降温，离市场拐点的确立还有一段距离，此时若出现松动，几乎可以肯定将出现往日的报复性反弹。而目前开发商普遍采取“随行就市”策略，调控的松动，也极可能将引来开发商新一轮的涨价抢地泡沫。

　　松动出现于房贷

　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨告诉记者，他不久前参加了在新加坡召开的一个国际投资论坛，与会的众多国际投资机构依然表现出了对中国尤其是中国物业的浓厚兴趣，随时准备着进入中国。

　　这或许从一个侧面说面了中国楼市乃至中国经济目前面临的国际形势，本轮楼市调控一旦再次夭折，房地产泡沫的危险将在国际资本的推动下进一步放大。近期出现的调控松动信号，其危险信号的含义之一就在于此。“站在市场稳定发展的角度，我们都很担心此轮调控后再次出现报复性反弹。”刘德杨坦言。

　　银行信贷政策的执行力度，成为关键，其中以三套房贷为焦点。按照国务院文件要求，原则上停止三套房贷，但实际上，多数银行的三套房贷一直未暂停，曾经暂停三套房贷的银行近期也重新发放。

　　“根据上海地区各家银行的最新房贷要求，第三套房一般还可以获得贷款。综合各家银行的情况，目前上海三套房贷，最低可以争取到5成首付，利率是基准利率最少上浮5％。”上海一家知名的房地产经纪公司专业负责人士向本报记者透露。

　　来自杭州的消息称，杭州一些银行放开了第三套及三套以上住房的购房按揭业务。三套房贷，大多要求最低首付5.5成，利率以基准为基础上浮15%—20%，三套以上则相应增加首付和利率。

　　深圳也传来恢复三套房房贷的消息。4月份调控政策出台后，深圳银行普遍暂停第三套房贷款，但如今一些银行已通过一些方式恢复第三套房贷业务。

　　更有甚者，部分地区个别银行出现不严格执行一二套房贷政策的情况。上海包括工行、中行、农行、建行等多家国有银行，依然以央行征信系统的贷款记录认定第二套、第三套房，即有两次贷款记录再申请房贷，才被视作第三套，“认贷不认房”，甚至部分银行房贷还清就算首套。从实际情况看，北京执行得最为严格。

　　拐点尚待确立 开发商出货为上

　　“就调控阶段而言，现在正是咬紧牙关的时候，不能也不会出现普遍的调控松动。” 中国指数研究院副院长陈晟向本报表示，“调控的各个政府部门决心还是大的。”

　　调控不容松动的另一个关键原因在于，市场的拐点还有待确立。国家统计局数据显示，6月份70个大中城市房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降，降幅0.1%，较5月份回落0.3个百分点。7月12日，人民银行上海总部发布货币的信贷运行情况显示，第2季度上海个人住房贷款需求较1季度明显下降。6月份上海全市个人住房贷款增加30.8亿元，创近一年来月度增量的新低，同比和环比分别少增98.1亿元和26.1亿元。

　　数据层面的积极信号才刚刚出现，而有不少楼市关键性指标依然未出现明显调整迹象。

　　美联物业最新的统计数据显示，截至6月，北京、上海、广州住宅租售比分别为1∶593、1∶527、1∶331。美联物业上海区总经理李志仁指出，虽然目前租售比较之前有缩小之势，但令人遗憾的是，这种缩小不是因为房价下跌而造成的，是房租上涨所引发的。

　　“楼市的下行并不是一气呵成的，很多人梦想着一夜之间房价跌20%、30%甚至50%是不太现实的。”汉宇地产分析师坦言，需要的是调控持续性和执行力度。

　　上海银监局新闻发言人7月13日重申了国发10号文件对二三套房的信贷限制。这显然是针对此前有关上海房贷出现松动的传闻而发。

　　上海易居房地产研究院高级咨询顾问周建成表示，调控政策松动的事情从任何一个方面来说，现在都是不可能的。这种预期，将对开发商的过冬能力提出了更高的要求。刘德杨指出，个体的生存，关键看每个开发商存量物业的体量和入市节奏。如果存量物业较多且已经步入入市环节，就只能通过打折的方式促销。

　　据本报了解，下半年开发商普遍采取“随行就市”的策略。

　　4月新政出台，万科、绿地等品牌开发商纷纷调整销售策略。复地集团董事长范伟表示，应对新政，复地坚持两点，一是对政府宏观调控的能力和措施有信心；二是顺应市场，快速销售，以合理的价格、独特的产品来吸引市场的刚性需求。“复地要求各项目基本保证新盘开盘两周内销售达到开盘量的70％以上。”今年上半年复地累计实现权益后销售面积32.8万平米，销售金额40.1亿元，创下了该公司半年销售的历史新高。复地集团总裁张华表示，复地下半年将采取措施积极调整价格，快速出货。