上海新房均价260万元 为家庭年均收入三十七倍

　　今年上半年，楼市走过一段过山车行情，一季度在过热经济的带动下，楼市从淡季中快速回暖，房价大涨；4月国十条紧急出台后，楼市迅速降温。以吸引市区工薪族为主的外郊环刚需楼盘应声下跌，成交量出现回升。

　　随着夏季楼市淡季的到来，预期这股价跌量升之风将迅速向外环线内和郊环外蔓延，至金九银十房价可能盘整到位。

　　有关人士预计，四季度楼市成交量上升后价格还有望保持平稳。从08年的经验来看，预期套均价会从上半年的260万元下跌到略高于去年下半年的210万元/套，房价平均跌幅将回调15%上下。

　　上半年平均价格上涨二成多

　　中国最大的房地产信息综合服务商，美国纳斯达克上市公司中国房产信息集团的统计数据显示，今年1-6月份全市共新推出448.84万平方米新房源，环比下滑45%，成交353.18万平方米，环比下滑64%；虽然成交量大幅下滑，但是随着之前市场上低价房源销售殆尽，新上市高价房源越来越多，去年上涨的房价还是逐步获得体现，上半年平均成交价格上涨了23.7%，达到21882元/平方米，套均售价260万元，飙升至历史高位。

　　套均价为家庭年收入三十七倍

　　去年下半年和今年上半年是近年来上海房价涨幅最大的时期，给市民购房安居带来了巨大影响。中房信的数据显示,05年至06年上半年，上海新建商品住宅的套均售价维持在112-116万元/套之间，之后从06年下半年至09年下半年分别是124、142、168、151、159和210万元/套，今年上半年则达到了260万元的历史高位，这是目前上海家庭年均收入7万元左右的37倍之高；就算按上海年均15万收入的小康家庭标准来算，不吃不喝也得17年才能买得起一套新房。

　　半年走过一轮过山车行情

　　在“新国十条”的调控之下，包括国土、住建部等部门正在落实的各项细则，已经使得上半年高涨的房价走了个过山车，进入下跌通道。中房信数据显示，1-6月的成交量分别为67、33、76、127、31和42万平方米。随着成交量的起落，房价也出现波动，1-6月分别为20933、21143、24023、24273和19635元/平方米。

　　外郊环均价下跌二成半

　　总体来看，主要是外郊环区域的房价出现下跌，拉动成交回升，带来了6月成交量的回暖。外郊环区域的平均房价从5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，环比下滑了25.2%；这使得成交面积从19.11万平方米上升到28.34万平方米，环比上升48.3%。新政以来，排在成交量前8名的全是外郊环楼盘，9、10名的是郊环外楼盘，而这些楼盘的成交都是低开或大幅送面积跌价带来的。

　　其中，排名第一的保利叶上海，从一季度18500元的均价下滑到最近两批房源的16500元，同时套内的赠送面积从10%增加到了40%，实际折算下来的房价降幅超过30%；成交第二名的复地北桥城平层和复式的价格也从17000和19000元下滑到12000和14000元/平方米，下跌5000元/平方米，跌幅也高达28%；成交第3、4、5名的分别是低价上市的新盘，排在成交第6名的绿城蔷薇九里公寓房源从4月开盘的16000元，下跌到5月份的14500元，到6月份又跌到13000元，连续的下跌导致刚买到房的购房者就亏了10-40万元左右，这使得外郊环区域的套均房价从5月份的287万元下调回6月的197万元，回到了去年12月的水平。

　　豪宅售价预期大幅下调

　　受到楼市低迷的影响，豪宅市场也大幅下调了售价预期。新政以来成交第一名卢湾滨江豪宅丰盛皇朝报价高达7万元，成交的33套平均价格只有62116元/平方米，其中朝北3楼的房源均价甚至只有45278元/平方米；同为卢湾滨江豪宅报价6.68万的华丽家族汇景天地6月27日刚刚开盘就成交了15套房源，实际平均成交价格只有49072元/平方米，其中两套7楼朝北房源的均价更是只有41846元/平方米。

　　对此，中房信分析师认为，这两个楼盘的超低价房源已经相当于去年初的水平，不过也存在楼层、景观不好，且靠近高架的特点；开发商将高层景观好的房源放在政策前高价成交，与之形成巨大价格差，推动周边改善型买家和一些投资客购买。但这样的房源存在一定风险，因为新政调控将使整个房价体系下调，高层高价房源一旦长期卖不动，开发商也可能低价出售，那么这些低层靠高架的豪宅房源就会失去目前所存在的价格差。

　　据市场人士介绍，目前很多豪宅开发商因为长期滞销，已经开出了协议价，只要购房者有购买意向，价格可以协商到双方满意为止。

　　房价平均跌幅在二成以内

　　其实，不论是目前领跌的外环郊区域，还是遮遮掩掩的豪宅都已经进入跌价期。随着大量新盘的低价上市和在售楼盘的逐步降价，预期在金九银十来临之时,房价就将盘整到位；同时大量供应的积压和政策对需求的压抑作用，将使得楼市保持在供大于求状态，四季度成交量上升后价格还有望保持平稳。

　　市场人士估计，套均房价预期会从260万元下跌到略高于去年下半年的210万元/套，因此房价平均跌幅应在15%-20%以内，但是年初上涨过快的楼盘可能会下跌30%以上。