二套房贷审批从严 中介鼓动做高房价套高额贷款

　　二套房贷审批时间或将延长，“改善型”住房不再作为优惠条件

　　二套房贷从严的“认房认贷认调查”标准出台后，有专家认为，未来7成以上的购房者买的都将是二套房及以上。昨天记者走访了几个区的房产交易中心和中介门店，发现咨询二套房贷政策的人并不多。但令人意外的是，已有中介给记者支招如何应对相关政策了。不过，这样的应对花招，其实并不实惠，而且也很不可靠。

　　[调查]

　　中介鼓动做高房价 应对二套房首付

　　记者昨天中午来到张杨路上的浦东新区房地产交易中心，看到来办理手续的人不少，但没有发现来查询住房情况的。记者昨天走访了部分中介公司，发现大多数中介门店依然比较冷清，很少有人上门咨询。不过，当记者表示二套房首付可能凑不出时，倒是有一些“热心”的业务员来向记者支招。

　　在莘庄轨交站附近的一家中介公司，记者假装看中了一套标价220万元的房子，又表示因为是二套房，首付至少要拿出110万元会非常吃力，询问能不能再便宜点？业务员摇了摇头表示，这已是房东的底价了。但他随后又建议记者可以把房价做高，把房价做到250万元，那么贷款就可以多贷，但是实际上首付给房东的依然是220万元的5成，这也可缓解首付的压力。

　　为什么要做高房价？“比如现在手头只有20万元，买70万元的房子，需要贷50万元。但是现在根据二套房首付5成的新政，银行最多只能贷35万元。”知情人士透露说，遇到手头资金紧张但同时购房心切的买家，一些中介为了完成自身的业绩，会鼓动买房人做高房价，如果把房价做高至100万元，那么就可以贷款50万元。这样等于从银行多争取到了15万元贷款。

　　不过这样做的话，会加重每月还款的负担，且容易落入一些小中介的圈套。

　　汉宇地产市场部有关人士表示，近来部分小中介确实频频假称二套房贷可以放松，并以此来吸引购房者，而这些中介大多要客户先交定金，其根本目的是骗客户先交定金，从而将客户套住。

　　如果客户在二套房贷无法优惠的情况下取消购房，那么中介会以客户违约作为理由，和上家一起“吞下”定金，如果购房者没有很好的法律意识，糊涂签下相关合同，就会带来不必要的麻烦，因此对于这些二套房优惠之说，需要谨慎对待。

　　[提醒1]

　　要多预留贷款审批时间

　　尽管目前还看不出太大的影响，但是中介还是认为，二套房认定标准通知下发后，买卖双方心态均已受到一定影响，“在闸北彭浦板块，部分依靠商贷的二套房买家，入市意愿已明显降低，这些买家一是担心首付实力不够、贷款成数不足，再就是认为二套房认定标准出台后，房价可能会进一步下跌，想再观望一段时间。这种心态在“小换大”型买家中体现得尤为明显。”21世纪不动产上海锐丰新梅分行经理李鹏告诉记者。“有些原本态度强硬、坚持报价不变的房东已坐不住了，房贷认定标准下发后，他们担心买家还会减少，故开始主动让价。”李鹏补充道。

　　21世纪不动产上海锐丰法务及交服中心总监尹新民则提醒购房者，应注意预留充足的贷款审批时间，因为现在“三认标准”很严格，特别是要审查现有住房情况，贷款的审批周期会被拉长。

　　[提醒2]

　　“改善型”不再作为优惠条件被提及

　　记者注意到，在市房管局等三部门发布的文件中提到，《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》废止。只要家庭人均住房面积低于上海市统计局公布的2007年人均住房面积，即可视作“改善型”，对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20％的优惠政策。

　　但是，随着相关通知的废止，“改善型”的提法也就没有了。

　　事实上从4月15日国务院实行差异化信贷政策，6月4日三部委的规范二套住房认定标准，一直到前天上海强调二套房“三认原则”，都明确规定贷款政策的依据只是购房次数，而过去两年经常提及的“改善型”需求均没有出现。

　　易居臣信市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，在去年楼市行情火爆的情况下，“改善型”需求一直以来都是银行放贷打擦边球的高发区域，相当数量的第二套、甚至第三套住房都能以改善型需求的名义享受到近似首套住房的政策优惠，该条款的存在和差异化信贷原则是有冲突的，因此，目前不再提及也是有根据的。

　　提出查询要提供哪些材料？

　　借款人及家庭成员购房签订合同后，申请住房贷款按规定需要查询家庭成员名下已经登记（包括权属登记和预告登记，下同）住房记录的，应当如实向贷款银行申报，经审查后，向市房地产交易中心申请查询，并提交以下材料：

　　经贷款银行审查的《借款人家庭名单及住房坐落情况表（兼借款人家庭住房查询申请书）》（简称《情况表》）；借款人及家庭成员的有效身份证件（复印件），其中：借款人及家庭成员为境内居民的，应当提交居民身份证（复印件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿（复印件）；购房合同（复印件）。

　　委托查询的，还应当提供书面委托书，其中委托家庭成员以外其他人申请查询的，委托书应当公证。

　　市房地产交易中心受理申请后，应按贷款银行审查的《情况表》查询借款人及家庭成员名下已经登记的住房记录，并在受理之日起的5个工作日内出具查询结果。