来源：每日经济新闻
每经记者 张玮 发自北京
为遏制不断飙涨的房价，今年4月以来，监管层在楼市调控中屡出重拳。近期，管理层再度重申继续加强房地产调控，个人房贷政策不松动。同时，银行对开发商贷款的执行情况成为了市场关注的焦点。
银监会在发布的2009年年报中曾指出，房地产行业贷款风险隐患上升。随着房地产市场不确定性逐步增加，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。
银行仍从严发放开发贷
《每日经济新闻》记者从多家商业银行对公业务部门了解到，虽然房地产调控风暴已经持续数月，但各银行对于土地储备贷款和开发贷款仍然从严发放。特别是对房地产开发贷款的控制更为严格，各银行几乎例外地都谨慎地执行了银监会既定的信贷政策。
对于房地产开发贷款，银监会有明确的监管原则。如要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；把握贷款的额度限制等。贷款总额不得超过再融资的50%，对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。
工商银行某支行负责人告诉《每日经济新闻》记者，在房地产开发贷款方面，该行重在把握按季按月均衡放贷，以保证各项在建续建项目的进行，而不是一味地堵死对开发商贷款的通道。一旦开发商后续工程不能继续进行，也将对银行信贷资产产生不良影响。
记者此前从工商银行处获悉，该行今年一季度末房地产贷款占整体贷款的24.1%。其中个人按揭贷款占15.9%，房地产开发贷款占8.2%。针对目前市场关注的房价下降会引发银行的信贷风险，工行相关负责人也表示，房价下跌肯定会对银行带来影响，但不能一概而论，要注重信贷结构与总量的配合问题。
然而，一些股份制商业银行公司部业务人士则指出，在房地产开发贷方面，银行还是遵守严格执行、谨慎控制的原则。下半年对房地产、政府融资平台和产能过剩行业等主要项目仍以“调控”主为，而更多的信贷资金有望流向中小企业、低碳领域等。
业内观点指出，由于各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，从今年三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮，资金链的压力将很快呈现。银行对于保证开发贷款安全，不被挪用，以及房价不被炒作的目的也将逐步显现。
开发商其实很差钱
4月17日，在国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
某房地产行业专家表示，房地产开发是一个资金密集型活动。自管理层要求将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道被堵死后，新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制。各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，房地产开发商差钱的紧张程度也将与日俱增。
有分析观点指出，自楼市调控以来，房地产行业中成交量的大幅下跌和房价的岿然不动让市场形成了 “2010年开发商不差钱说”的观点，然而，大部分房地产企业资金都有赖于预售资金的回笼后再开发，由于此前高价拿地要面临土地款的支付及前期开发的资金投入，而楼市调控依然严厉，“不差钱”的开发商资金链压力日益暴露。特别是对于中小房地产企业而言绷紧的资金链随时都有断裂的危险。
据悉，银监会此前对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”的原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。
数据显示，截至2009年底，我国银行业金融机构房地产贷款余额7.33万亿元，同比增速达38.1%。针对房地产信贷风险，银监会多次重申，要加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，并继续要求各大中型银行业金融机构按季度开展房地产贷款压力测试工作。
记者了解到，多家国有银行对于房地产贷款，都严格执行房地产开发企业准入名单制管理和贷款发放条件，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐的房地产企业或项目发放贷款，对存在“囤地”、“捂盘’行为的房地产企业不发放新增贷款并收回已发放贷款。
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银行贷款紧 小开发商卖股维生
每经记者 子莫 上海报道
银行贷款的紧缩，让一些小型房产企业面临洗牌。昨天，从上海联合产权交易所公示中发现，近1个多月来，华东地区已经有5家房地产公司进行股权转让。外界揣测：难道开发商要卖股求生？同时，《每日经济新闻》记者调查发现，虽然有不少房地产企业转求民间资本，但这些民间的注资规模并没有外界传言的庞大，部分小型房产企业已经陷入非常困难的境地。
由于上半年调控政策的密集出台以及实体经济增速的放缓，银行信贷出现了“冰火两重天”的局面。众所周知，房地产行业一直是各家银行的信贷大户，但是国有银行迫于政策压力，项目储备严重不足，难以完成下半年信贷目标；而另一方面，地方股份制商业银行及农村商业银行却早早把1年的信贷额度基本使用完毕，许多小型开发商只能把触角渗入到民间金融机构。
从国家统计局上半年公布的数据显示，房地产信贷紧缩信号明显，1～6月房地产企业国内贷款逐月累计分别为2489亿元、3674亿元、4552亿元、5550亿元和6573亿元；逐月累计增幅分别为46.1%、44.3%、39.9%、43.6%和34.5%。来自高华证券的调研报告显示，银行最多只能给房地产商提供65%的总开发成本，要求开发商具备全部4项资质，缺一不可，从而控制向开发商放贷的风险。
苏州市一房地产开发商蒋敏表示：“由于银行对购买三套房做出了严格的限制，每月的房产销售量无法上去，这就导致我们资金链的脱节，不少即将开发的项目都会停滞。虽然民间金融机构放贷量不大，但是多找几家，暂时的困难还是可以解决的。”
浙江宁波一开发商黄某对《每日经济新闻》表示，现在贷款无门，只能去找民间金融机构来解决燃眉之急。他透露，在温州就有不少民间金融机构愿意贷款给房产开发商，虽然利率高于银行好几个百分点，但是急需资金的开发商仍趋之若鹜。
即便如此，有人士表示，在浙江，房地产开发商在民间金融机构的收获并不大。
浙江一金融机构不愿透露姓名的人员表示，以温州为例，目前，温州只有14家小额贷款公司和2家村镇银行，还有各种形式投入到股权投资领域的资金不下200亿元，但这对很多开发商来说仍是杯水车薪。
在华东地区，也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况，而部分竞争力弱的开发商生存空间已经十分有限，只能直接出售其股份来填补资金缺口。在上海联合产权交易挂牌转让股权的5家开发商，其中2家转让100%股权，其余3家也对股权也进行了不同比例的转让。
中国房地产协会的多位专家表示，优胜劣汰原则同样适用于房地产行业。金融机构对其审查将将越来越严格，只有资质优良、规模较大、各方完善的企业才不会淘汰出局。
中国指数研究院最新统计数据显示，万科、龙湖、绿城等13家国内主要房地产开发企业，在2009年获得的银行授信总额接近3000亿元，仅万科一家便从建行获得500亿元授信。今年，对于这些优质企业，国有银行将继续放贷。
中信银行苏州支行相关人员认为，商业银行对房地产业的新增贷款，主要投向大型房地产开发商，在商品房销售下降已经影响资金回笼的情况下，一些难以获得贷款的中小开发商可能出现资金链断裂。
同时，目前以房屋、土地为抵押物的贷款在银行贷款中占比较大，如果后期房价、地价跌幅过大，银行抵押物的估值和变现都将受到影响。
不过特华科研工作站李伟群博士认为，今年下半年适度宽松的货币政策不会变，即使要调整利率，也将采取差别性的调控方式，比如只上调存款利率。对于房地产、政府融资平台和产能过剩等行业，央行将仍继续调控，调控方式将更多地运用市场手段。
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