下半年楼市战火已燃起 购房者将延续观望气氛

　　购房者在新政面前出现明显分歧。2010年6月25日，北京国贸房展会在萧瑟中冷清开展。本报记者 周晓东 摄

　　从4月17日开始至今，房地产调控新政已近百日。新政的威力迅速在成交量上体现出来，楼市观望气氛弥漫。在这上半场的较量中，受政策的打压，投资客迅速撤离市场。而对于刚需族，政策仍是留有优惠余地，于是乎，一些定位刚需自住的新盘，在新政后也收获了不俗的业绩。购房者在新政面前出现明显分歧。

　　下半年楼市战火已经燃起，购房者将延续观望气氛，还是结束观望出手购房，这也是开发商一直在等待的答案。

　　观察

　　“抄底”还是传说

　　业内认为“见底”尚早，购房者调控期打心理战

　　楼市调控刚百日，而“抄底”传言早已流行。虽然，抄到楼市的底是每个购房者以及投资人的美好愿望，但是此时抱着抄底的心态入市，或者看待楼市业内仍存争议。

　　业内认为“见底”尚早

　　近两个月来，各种“抄底团”开始涌现，“摩拳擦掌”欲抄底楼市。实际上，部分机构组织的“抄底团”也实为团购，在火爆的楼市行情下，也是一直存在的优惠购买行为。只不过在楼市遭遇新政，从价格未松动之时就开始喊起“抄底”，令人有些茫然。

　　对于楼市目前的价格走向，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，从目前市场来看，部分新开盘商品住宅价格平均下调15%左右，部分在售项目在增加促销；而二手房，价格比楼市高峰期跌10%左右不等。虽然价格松动，已经有下调迹象，但指标性的下调还没有。在楼市调控胶着期，虽然有降价预期，但整个市场对三四季度走势没有明确共识。

　　在此行情下，对于业内“抄底”呼声，远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇表示，市场买家减少，房价出现松动，团购的形式买房有利于购房者与开发商的议价能力，但现在还谈不上底。房价下跌刚刚开始，再过3个月，可能才可看出房价明显的跌势。

　　理性购房不靠“章鱼”

　　在楼市调控进入博弈阶段之时，看到价格下跌的希望，又习惯了楼价还未见底却又上涨的购房者如坐针毡，到底何时该买房，成为一场心理战。

　　近日，北京万科销售总监肖劲表示，虽然业内把万科当作标杆，但是万科不是“章鱼”，难以先知。近年楼市波动存在一定的规律，购房者应该顺势而为。他表示，经过粗略统计，从90年代初开始，近20年的北京房价只有三次下降。第一次在1997年亚洲金融风暴时，第二次是2003年非典时，第三次则在2008年金融危机时。肖劲表示，房价是会波动的，但每一次跌完之后会补涨。就目前的情况看，北京可能迎来第四次房价下降，购房者应该抓住规律顺势而为。但购房应该理性，一味等待所谓的价格筑底，不见得可以买到自己想要的房子，购房者应尊重市场规律，选择地段、选择产品。

　　光耀东方董事长李贵斌也表示，北京四环五环以内房价不会波动很大，购房者可在合适时机考虑理性出手。

　　【关键词】购房者

　　上半场 刚需“咬牙”出手 投资客遇挫

　　在今年遭遇楼市新政的上半场，受政策的打压，投资客机会难求，而刚需族，斗智斗勇，“咬牙”出手。

　　刚需族瞄准小户型

　　自楼市调控启动之后，在成交量下滑的行情下，价格日渐松动。而这种松动，多体现在开发商对于新盘的调低价格预期，此外，在依旧否认“降价”的前提下，特价房以及各种名目的打折促销越来越多。开发商在开盘销售策略上也发生了变化，不少楼盘不再有一号难求的情况，楼市火爆时的卖方市场不再。

　　此种行情下，虽然希望等待更低价格，但是看惯了调控多年房价依旧整体上涨的刚需族，有不少依旧选择入市。已经在5月购入一套小三居的陈先生表示，由于要结婚生子，买房是必须，目前购买的房子较之前开盘的一期并没有涨价，可以接受。他表示，也想到未来几个月整体房价可能下行，但是看好的房子不见得总有，如果房价再跌2000-3000元/平方米也认了，毕竟总体房价还是上涨。

　　楼市调控新政后，记者接触的购房者中刚需族占据较大比例。他们大多经过思想斗争，此时选择品牌房企的小户型。

　　部分购房者“被改善”

　　不过，调控大势下，不乏对市场判断存在分歧的购房者。

　　田先生在调控大势之下，毅然退掉了此前准备购买的小户型的优惠购房卡，“判断不好走势，还是再看看”。如同田先生一样，观望购房者仍占据主流。

　　而调控政策下，部分改善性需求的购房者也只得望贷款政策兴叹，这也使得他们改变了此前的购买定位。

　　“现在买二套房贷款限制严格，本来我们想两步走，先买小户再换大房，但是现在想直接步入改善型梯队，咬牙一次买个大户型”，本想先买套房再买辆车的张女士现在决定，把资金集中，买套一次到位的房子。

　　投资投机明显减少

　　“赶巧了时机了，3月我卖了一套房子，4月底就开始调控，本周末我去看好的楼盘选房了，我是第三套，不用信贷，全款买”，于女士说，她不懂股票，不买黄金，对她来说，投资买套房比什么都强。幸运的是，在此次楼市的信贷差异化政策中，她属于调控不到的全款购房投资客。

　　虽然如同于女士这样的“有钱人”大有人在，但是楼市调控后严格的信贷政策和一路下行的成交量说明，投资客势头受到打压。

　　我爱我家常务副总裁胡景晖表示，新政后，投机投资行为明显减少，这也是成交量大幅下跌的重要原因。

　　李女士手里有点闲钱，就想在北京置业投资，由于她是外地户口，无法提供在北京纳税证明和社保证明，李女士无法贷款在北京购买住宅。北京严厉的信贷政策主要限制了像李女士这样利用银行杠杆投资买房的投资客。

　　而新政下的另一个“突发”情况则是，有的购房者在新政前购买房子，但是新政后办理贷款手续时，发现已是第三套房、或者是外地人在京购房受信贷政策限制等原因，导致了部分无奈退房事件。

　　聪明的投资客仍旧“下有对策”。近来，由于商住楼暂不在调控之列，部分产品受到投资客追捧。近期开盘的首开石榴派、7克拉等商住楼出现了相对的逆市热销的现象。

　　中场

　　自住购房者支撑楼市成交

　　从楼市调控新政来看，对于自住性需求购房仍是支持态度。首套购房者购买90平米以下住房，可享受最低首付2成、利率7折，保持了2008年来的最低首付和利率。

　　记者了解到，在远洋沁山水上品、保利茉莉公馆购房的首次置业者，大多选择90平米以下一居、两居的户型，因为总价低，还款负担也要小一些。

　　胡景晖表示，这些逆市热销的楼盘，都有些共同的特点，比如轨道交通小户型、总价低，另外还是些品牌开发商，集合了实用、经济等特点，比较适合经济实力还不够雄厚但又要为结婚买房的首次置业者。

　　信贷政策定点打靶

　　新政信贷政策要求，认房又认贷、对第三套停贷、对无法提供一年以上纳税证明或者社保证明的外地人停贷、一个家庭只能新购一套住房。这一系列严厉的政策，相对精准地封堵了投资客。

　　北京凯盛经略担保公司市场部经理袁燕燕分析，7月份各相关部门连续表态，要加强对楼市的监控，对购房贷款进行严格的管理，相信会对部分投机者起到一定的限制作用，所以投资客的观望应该还会持续一定的时间。

　　下半场 考察“比价” 不急出手

　　近日，国家统计局发布数据，6月，全国70个大中城市房价环比下降0.1%，这是连续上涨15个月后的首次下跌。上海易居房地产研究院发布报告认为，这意味着全国房价拐点正式确立。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度房价会触底。

　　远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇也认为，价格下行现在才刚刚开始，新政刚执行了3个月，再观察1个季度价格松动的趋势会更加明显。他表示，9月、10月将是供应高峰，另一方面，上市房企年报业绩压力也将越来越近，再加上短期债务也即将到期，开发商资金压力逐渐增大，如果政策仍保持现有力度继续执行，房价的下跌幅度将会进一步明显。

　　胡景晖的看法是，调控的目的是调房价，但是如2008年一样大幅度调整的可能性不大，下半年可能是一个适度的回调，观望中的购房者也是在等到一个合理水平再出手。

　　凯盛经略的分析师认为，迫于资金周转的压力，会有越来越多的开发商通过降价、打折等方式吸引购买者。对于刚需和改善型购房者来说，虽然真正的楼市低谷还没到来，但是现在可以开始考察楼盘，进行比价了。

　　本报记者 袁玥 张晓蕊