楼市优胜劣汰远未到来：开发商“拒绝”倒闭

　　有机构统计数据显示，2010年上半年各房企业绩，上海市场50强房企的市场份额提升了10%。

　　继上实控股收购中新地产、中粮地产收购上海新梅旗下项目等案例逐一尘埃落定，更多公司或项目的收购正在不断涌现。7月25日，中国奥园地产集团股份有限公司以1.615亿元向广东瑞华集团有限公司收购广州一商业写字楼物业。

　　调控应该带来优胜劣汰。但接受采访的专家，观点出人意料地趋于一致：调控很难实现产业优胜劣汰，也不太会有开发商倒闭。

　　“为什么开发商要倒闭？”7月27日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受本报记者电话采访时坦言，在现有的体制环境下，房地产企业几乎不可能因为调控等原因出现破产倒闭的情况。

　　市场进一步集中

　　方方地产咨询机构最新发布的长三角城市房企竞争格局专题报告显示，2010年上半年，商品房总销金额排名前50位的企业，累计完成的总销金额和总销面积分别达到550亿元、270万平方米，占据上海全市总份额的48％、32％。50强企业实现的总销金额占比较2009年同期提高了10个百分点，总销售面积占比提高了6个百分点。

　　“这组数据表明，市场积聚度正在不断提高，部分企业的市场话语权正在形成。”方方地产咨询机构的分析师指出。

　　房价层面同样出现了新变化。2010年上半年上海的商品房交易均价达到13529元/平方米，其中引领市场的50强企业，平均售价突破2万元/平方米，高出市场平均水平约50％，更是在2009年高位上继续攀升了30％。

　　上述分析师认为，50强企业正强势进入高端市场，并凭借企业的品牌、产品优势，开始获得了区域垄断性的楼盘定价权。

　　集中化的另一个表现在土地市场也已开始显现。近期，获得不错销售回款的全国及区域龙头企业，频频出手拿地。例如，7月20日，江苏连云港市国土部公示，该市今年第三次土地出让均为大型房企斩获，绿地集团以10亿元拿下了7宗地块、保利集团以3.916亿元拿下了2宗土地、福建融侨集团以3.787亿元拿下一幅土地。

　　大型房企联手拿地进一步提升了土地市场的集中度。例如，7月20日、23日，招商地产与会德丰置业先后在佛山连拿两幅土地，总额超过了11亿元。上半年，招商共斥资26亿元，分别于佛山、上海、福建、深圳等地购入总计46万平米的土地，总土储面积已超过1000万平方米。

　　另据中原监测十大标杆房企数据,其上半年购地总金额为857亿元，其中大部分分属保利、万科、中海、富力、绿城。该数据同比增长3倍,可开发新房2381万平方米。

　　整合胎动

　　招商地产7月26日发布的2010年半年度业绩报告披露，上半年公司营业收入达69.81亿元，同比增长142.76%，净利润10.5亿元，同比增长115.71%。但其中房地产签约销售金额42.3亿元，仅及全年目标的三成，该公司50亿元的增发预案也被迫宣布撤销。

　　尽管业内人士分析销售回款放缓和增发取消，或会影响招商地产未来的成长速度，但该公司明确表示目前并未调整下半年的销售计划。据披露，招商地产今年计划新开工面积达290万平方米，竣工面积达170万平方米，争取实现150亿销售额。

　　招商地产的选择在目前许多一线地产企业中具有代表性，面对市场的波动，这些企业却在趁机提升市场占有率。房地产行业的优胜劣汰整合悄然涌动。

　　“本轮调控迄今仅才3个月，从去年到现在房企的业绩都比较好，还没出现大量的优胜劣汰的局面。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉本报，“从趋势看，规模较小的企业将会采取合作、被兼并来维持企业的运作，缓解调控带来的巨大影响。”

　　这种调整首先在各地的产权交易市场显露端倪，房地产相关的产权挂牌项目呈现爆发态势。

　　近日，北京、上海等地的联合产权交易所，相关房地产的挂牌项目不断出现。例如，北京麒麟房地产开发有限责任公司100%国有股权以12.65亿元的价格在上海产交所挂牌，该公司的主要资产是位于北京市朝阳区朝阳大街的新金山商务大厦单体项目，项目占地约15亩，总建筑面积96001.4平方米。此外，京沪产权交易所还有三家央企挂牌转让旗下的海南地区房产公司项目。

　　6月份以来，包括海利得、重庆路桥、丰乐种业、太原刚玉、爱建股份、ST珠峰、金种子酒等多家上市公司宣布转让房地产资产，甚至撤出房地产市场。出现越来越多的退出者，某种程度上意味着房地产资产的进一步集中。

　　不过，要真正实现行业的优胜劣汰和整合优化，仅有转让、收购、兼并是远远不够的。方方地产的研究报告指出，虽然企业的综合竞争力在增强、市场份额在扩大，但面对政策变化、市场波动，大部分企业仍缺乏主动应对能力，尤其缺乏在开发策略、城市选择、产品定位等环节的战略规划，直接影响到企业业绩的持续而稳定。 “不会有房企倒闭”？

　　多轮的调控，未能控制住疯长的房价，更没能实现行业的优化整合、提升整个行业的竞争力。诸多专家认为，主要原因是深层次的。

　　中国社会科学院金融所研究员、经济学家易宪容坦言，严格来讲，以往的楼市调控下，并没有发生真正的优胜劣汰调整。在这次调整中出现理想的行业调整，概率也很低。

　　不过，上海一位准上市房地产企业（已获得上市公司壳资源）执行副总裁告诉本报记者，从目前的销售、融资等角度判断，各类资源趋向于向大型优质房企集中，中小房企的生存空间正在被不断压缩，若没有积极正确的应对措施，生存堪忧。

　　一个不争的事实是，在过往的多次调控中，房企几乎没有出现因调控影响而破产倒闭的案例。

　　顾云昌表示，其实也有房地产企业倒闭的案例，但主要原因并非源于调控，而是其他各类非市场化的因素，并不具有代表性。

　　中国的房地产市场长期处于卖方市场，很难形成房地产企业之间真正的竞争，对多数企业而言只是赚多赚少的区别，很少有房地产企业因无法维持运作选择倒闭。

　　值得注意的是，在企业宣布破产倒闭过程中，银行扮演着关键的角色。长期以来，银行对房地产的态度，也几乎决定了房企破产倒闭的概率极低。

　　“在以往及今后的很长一段时间里，土地的价值是显而易见的。房地产企业的核心资产就是土地，只要有土地，即使出现问题，在走到破产拍卖环节之前，企业往往也会被收购或兼并。”聂梅生表示，银行始终不愿意借贷房企进入破产倒闭程序，除了持续输血外，也会千方百计推动盘活问题企业。

　　换言之，我国目前的土地制度和银企关系下，房地产企业要想破产倒闭都难。易宪容直言，说到底是制度的问题，即使规模小的企业在调整中也极少出现亏损，更难倒闭。

　　而“倒闭难”的中国房地产行业，仅仅依靠不断的资产买卖、收购兼并等方式，行业整合的过程无疑更为漫长而不彻底。