北京广渠路10号地王“低价”面世 自称感觉良好

　　历时一年零两个月的时间，广渠路10号地项目正式面世。

　　富力地产（02777.HK）北方区总经理张辉回忆起当年举牌摘地的那一刻仍感慨，“虽然拿下来了，但（土地市场）有不理性的成分。”

　　该项目最终定价每平方米4万至5万元之间。该地块规划建筑面积7.25万平方米，保守估计，该项目将为富力贡献20亿的销售收入。

　　“定价考虑了合理的利润率”

　　2009年5月，经过90轮竞价，富力地产以10.22亿元拿下该地块，楼面价达15000元/平方米，成为2009年来首个地王项目。“往后几个月不合理的成分更多。”张辉说。这种“不合理”正在遭遇史上最严厉调控的挑战。

　　该项目根据地块位置案名确定为“富力十号”，首次销售114套住宅。据北京市房地产交易管理网的信息显示，3栋楼中两栋为公寓，拟售均价为44172元/平方米和46467元/平方米。截至7月28日，已有85%被预订。

　　项目开盘之前，业界曾预期该项目的销售均价将达每平方米5万至6万元。张辉说，“宏观调控是开发商不得不面对的，开发商也得讲政治。”尽管项目定价低于业界预期，但张辉认为这并不是“被迫做选择”，而是基于企业长远发展的考虑，同时也要考虑市场能否接受，考虑集团、投资者、股民的利益。富力决心要将其打造为高端项目，装修材料的投入比以往的项目高三至四倍。

　　在广渠路10号地周边，聚集着多个地王项目。朝阳区西大望路27号的万科蓝山项目由万科2007年以17亿元夺得，楼面价达11000元/平方米。2009年年底才开盘，目前均价40000元/平方米。广渠路15号地在2009年6月被中化方兴以40.6亿元的价格拿下，成为新的单价、总价地王，目前仍未有入市销售的消息。

　　“资金状况好得超过大家想象”

　　“富力十号”开盘前不久，富力地产公布了上半年业绩。上半年富力地产获得协议销售额累计约125.16亿元，较去年同期下降2%；销售总面积达约105.23万方米，下降22%。但6月份的协议销售额和销售面积均较上月大幅增长。

　　花旗银行的分析报告指出，富力地产的负债比率过高，达到90%，且上半年斥资70.5亿收购天津土地，使其在北京的土地结构无法改善。该机构认为，房地产市场的整体环境正在恶化，且由于贷款政策紧缩，下半年交易难有强力反弹，而富力地产在广州及北京目前缺乏高竞争力的地产项目，因此难以达到全年300亿元的销售目标。

　　对此，张辉向本报记者回应，“富力目前的资金状况好得超过大家想象，拿下天津项目也充分证明了富力的实力。”

　　4月28日，富力以70.5亿元的总价拍得位于天津津南区咸水沽镇的1933亩土地，刷新了天津单一项目楼盘的体量记录和最高地价纪录。

　　大福证券评价，虽然该公司在敏感时刻购入土地引起许多负面批评，但与邻近地区的平均售价每平方米人民币8000-10000元比较，咸水沽项目的平均土地成本每平方米人民币2342元仍算合理。大福证券预期富力地产将采取与发展广州亚运城类似的策略，就该300万平方米的咸水沽大型项目物色其他合作伙伴。于2009年12月以中国有史以来最高成交总价人民币255亿元投得的广州亚运城项目，当前就是由富力地产和其他4个合作伙伴平分权益、共同开发，其中世茂房地产 (0813.HK)和中信地产于6月24日加入。

　　张辉透露，富力2010年的销售目标和开复工面积都没有调整。此前，富力地产曾公开表示2010年将完成300亿销售额，开复工面积在250万平方米至260万平方米之间。