房贷政策不变 房价基本触底

　　房地产市场短期底部已经探明。除非出现以下三种情况，市场才可能逆转：一是大批保障房推向市场；二是加息；三是推出房产税

　　特约撰稿 叶檀

　　8月1日，央行公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容，强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。

　　这一政策传导出两层含义：第一，央行将继续实行适度宽松的货币政策，市场对于货币政策继续紧缩的恐慌大可不必；第二，各银行的房贷政策不会改变，将继续收紧房贷杠杆，对投资性购房利率单向度加息。

　　央行的表态将被市场理解为，不会出台更加严厉的房地产货币政策，而投资者将理解为利空出尽是利好。这说明，房地产市场不会更加糟糕，价格不会大幅下挫，房价基本触底。

　　房地产调控政策三大法宝：利率、税率与保障性住房。现在看来，后两项基本不可能兑现，房产税尚未推出已引发广泛争议，左派与右派在房地产投资者的大旗下集合在一起，以种种理论证实房产税的不可行与不必行。而保障性住房以往雷声大雨点小，从土地到资金全都捉襟见肘。惟一的办法就是动用利率手段，缩短房地产金融杠杆，增加资金成本。

　　所谓上有政策下有对策，经过上半年的调控，市场对于房地产金融政策已经有了足够的免疫力。

　　以前属于偏门左道的其他融资渠道已经成为正道。今年1-6月共计发行了667亿元房地产类信托产品，单月平均发行规模超百亿；6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高。而去年全年，房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。6月以来上市房地产企业也频频发布借道信托融资的公告，其中，上实发展联袂中诚信托拟发行大约10亿元信托资金，为6月份以来上市房企信托拟融资项目的规模之最。

　　不仅如此，房地产投资信托基金（REITs）试点，目前正处于最后的等待期。房地产信托基金一旦试水，房地产资金可以通过基金打通债券、证券市场，房地产资金将如不尽江水滚滚而来。

　　2009年上半年，人民银行曾会同证监会等相关部委上报了REITs试点的请示，并在得到首肯后，确立了在银行间市场和交易所市场同时展开试点的总体安排。此外，还由人民银行牵头财政部、发改委、证监会、银监会等11个部门成立了试点协调小组，其中银行间市场REITs的试点办法由人民银行主导起草，交易所REITs由证监会主导。在房地产调控阶段，推出REITs试点并不是好的选择，但有关方面扩张资产之心已经难以扼制，竟然将REITs视作平抑房地产市场的良方。

　　更重要的是，由于我国财富分布不均，25%的房屋交易以现金交易，只要房地产预期明确，仅这部分交易量就将支撑房地产投资市场。

　　市场数据足以说明，房地产市场的恐慌情绪正在消退。

　　新房成交量上升，从7月19日到25日，北京新房成交套数环比上涨72.6%，成交面积环比增长50.3%；上海成交套数和成交面积环比分别增长22%和24%；广州成交4278套，环比增加7.76%。

　　二手房成交量上升、挂牌量下降。中原地产对京津沪穗深五大城市的监测显示，近期各地二手房挂牌量已从新政后的最高位逐步回落。从7月19日到25日的一周，主要城市挂牌价格下跌幅度亦开始减缓。如北京二手房挂牌价5月环比下降2.6%，6月降1.9%，而最近一周降幅仅为1.5%；广州二手房挂牌价同期降幅分别为1.8%、1.3%和0.3%。

　　货币不会再紧缩、利率不下调、成交量下降、房价坚挺的事实，给房地产投资者打了数支强心针，刚性需求者在房价微降的诱惑下积极入市，而多次置业者重新入市，很明显投资性购房需求开始抬头。

　　更明显的标志是，近期铁矿石、建材价格急剧上升，甚至有商家封盘惜售，说明通胀与泡沫预期积重难返。

　　我们不得不面对，房地产政策疲软无力，投资者洋洋自得，开发商以小幅降价赢得市场的追逐。在房地产新政百日之际，房地产市场短期底部已经探明。除非出现以下三种情况，市场才可能逆转，一是大批保障房推向市场；二是加息；三是推出房产税。