分析称房贷压力测试可信度不高 难预测房价下跌

　　“房价下跌难以定量预测， 房贷压力测试结果可信度不高”

　　8月初，某股份制银行IPO（首次公开发行）的分析师路演现场，当被机构投资者问及有关银行房地产贷款压力测试的看法，出席路演的一位分析师称，银监会房贷压力测试是靠不住的，可信度不高。

　　“可信度不高”的三原因

　　上述路演分析师称，以下三方面原因致银行房贷压力测试可信度不高。

　　第一，房贷压力测试是静态测算，只测了房地产一个行业。如果真的出现房价下跌30%、同时央行把利率上调108个基点的情况，那可能就不是房地产的问题，很多跟房地产相关的行业都会出问题。

　　第二，压力测试中的历史数据和模拟情景均存在问题。因为历史上，中国房价从未经历一个持续的大幅调整，这不能作为目前悲观情景下可测的参考数据。

　　第三，目前各家银行披露的房贷压力测试数据相近。“因为大家有一个先入为主的印象，然后把模型往那个方向去做，最后报给银监会的数据显示各家差不多，整个行业的数据也差不多，可信度实际上是不高的。”

　　资料显示，银监会于2010年5月份要求商业银行开展房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（假设全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。不过，银监会称，各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　7月20日，银监会今年第三次经济金融形势通报会议通报了前期压力测试结果：在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

　　难以定量预测房价下跌

　　有来自业界的观点认同，由于房地产历史数据的周期性不完整，难以定量预测房价下跌的情况。

　　接近金地集团董事会的内部人士称，在“新国十条”发布后，基于当地城市房地产交易中心的历史成交数据，该公司曾对一线城市房价下跌做过模拟测试。结果是，2010年年末北京、上海、深圳成交均价将同比（与上年同期相比）分别下降4%、4%、21%，今年全年住宅成交量将同比分别下降52%、42%和56%。

　　针对上述结果，该人士表示，由于历史数据中北京、上海房价下跌的幅度和空间都较小，这直接导致了这两座城市的预测结果是小于深圳的下跌空间。

　　该人士称，北京、上海的房价理应拥有更深的下调空间，4%的幅度是比较小的。

　　测试升级“无参考意义”

　　8月6日，《中国证券报》报道了新一轮房地产贷款压力测试升级的消息。

　　该报道称，监管机构日前向北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州七城市的银行业金融机构下发通知，新一轮房地产贷款压力测试已经启动，其中商业银行预设最极端跌幅达60%。此外，建材等房地产相关行业据称也被纳入了测试范围。

　　对此，齐鲁证券出具报告称，压力测试结果的参考性是建立在对假设前提的认可程度上的，压力测试的情形若真的升级为“房价下跌50%/60%”，则此次压力测试的结果将没有太大参考意义：因为压力测试的情形，即“房价下跌50%/60%”的可能性极低。对假设前提本身的否定，使得齐鲁证券认为压力测试的结果没有太大参考意义。

　　上述分析师对机构投资者建议，当前只能判断这种悲观情景——房价跌30%如果出现时，央行会不会把利率上调108个基点。