核心提示 在自己购买的二手房里住了10年，最后却不是自己的，这是为何？房子明明已经抵押给银行贷款，却又拿来出售，造成买房人付了房款，却最终无家可归；交了1万的买房定金，结果房主反悔，想返还双倍押金毁约，可买主不同意，房主还必须要卖房……近年来，随着南宁房地产市场的风生水起，二手房买卖也不断升温，可由此所引发的纠纷也不断。
近期，南宁市各级法院审理了不少二手房买卖的纠纷案件。透过这些个案，记者发现买卖二手房有不少“雷区”，一不小心你可能就落个“竹蓝打水一场空”。通过一个个真实案例，让法官教你在买卖二手房前，应注意哪些“雷区”，以保护自己的权益。
出售没有所有权的房子 案情回放：2000年6月，小芳与小玲夫妇签订了《房屋买卖协议书》，花9万元购买了位于南宁市五一中路的一套房产。因为当时小玲夫妇尚未取得该套房屋的房产证，所以双方约定，待小玲夫妇办好房产证后再办理转户给小芳。小芳付清了购房款，并搬入居住至今，但小玲夫妇办好房产证后却反悔了。
法院判决：小芳与小玲夫妇签订《房屋买卖协议书》时，小玲夫妇尚未取得该套房屋的房产证，该房屋的所有权仍然属于南宁市教育局。也没有证据证明南宁市教育局授权小玲夫妇出卖该房给小芳，因此小玲夫妇无权处分该房屋。小芳与小玲夫妇签订的《房屋买卖协议书》是无效的。驳回小芳的诉讼请求。
法官“排雷”： 购买二手房，一定要看清楚房屋的产权属性。有些房屋因为土地属于集体，房主只有使用权，并没有处分权。这类房屋，如果没有真正的权属机关授权房主处分房屋，是不能买卖的。该案中小芳明知道小玲夫妇没有取得该套房屋的所有权，却依然购买。虽然双方曾约定小玲夫妇取得房产证后过户，可由于之前签订的买卖协议无效，后面的约定也就不存在约束力了。
单方处置夫妻共同财产 案情回放：张某与李某是夫妻，双方以妻子李某的名义购买其所在单位的一套房改房，并办理了房产证。2009年12月，李某未经丈夫同意，便擅自与陈某签订合同。张某知道后，反对李某卖房。
法院判决：法院审理后认为，张某、李某是夫妻，且所购房是夫妻双方关系存续期间购买的单位房改房，故诉争房为夫妻共同财产。虽然李某与陈某签订《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，但未经张某事前同意或事后追认，李某与陈某签订的《存量房买卖合同》无效。
法官“排雷”：根据我国《婚姻法》的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。该案中，张某、李某两人是以李某名义购买其所在单位的房改房，诉争房屋为夫妻共同财产。李某与陈某签订《存量房买卖合同》未经张某事前同意或事后追认，因此协议无效。
为避免卖房人受房价利益的驱动，为自己恶意违约找借口，法官建议购房人，所购的房屋如果属于出卖人的夫妻共同财产，一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房，即使作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方，也应当要求提供其配偶授权卖房的授权委托书。
买了被抵押的房子 案情回放：2007年10月，阿丽与阿平夫妇约定以12万元的价格，购买阿平的妻子阿凤名下位于南宁市五一路的一套房产。同月底，阿丽在交了11万元购房款后，搬进了新房居住；同时与阿平夫妇约定办理过户手续的时限。可到了时间，阿丽却找不到阿平夫妇了。
2008年3月，阿丽回家时，看见银行张贴的一张《提前还款计划》，才得知阿平夫妇在买卖房给她之前的1个月，用该套房产向银行抵押贷款7万元。更让阿丽恼火的是，2009年7月，阿平夫妇带人强行换锁，阿丽被迫搬离新家，只好租房居住。
法院判决：虽然阿平夫妇已将房屋交付给阿丽使用，但明知该房屋已抵押暂不能转让，而不将该情况告知阿丽，且阿凤又将房屋收回，致使阿丽无家可归。因此阿平夫妇对阿丽的损失，应承担赔偿责任。双方签订的《协议书》无效，阿平夫妇返还阿丽购房款11万元，并支付相应的利息。
法官“排雷”：在购买二手房时，买房人一定要提前到房产部门了解该套房产有无抵押、查封等，如果有这类情形的房屋，即使再便宜都不能购买。如果觉得自己不够专业，可以向律师咨询，或者请律师来代理，毕竟买房是件大事。该案中阿丽就是因为忽略了买房前的调查了解，结果导致自己花钱买房，却无家可归。
房产证名字与实际所有人不符 案情回放：今年4月，小明夫妇将昔日工友小霞告上了南宁市江南区人民法院。小明夫妇说，他们在南宁市江南区有一套房子。2001年，经协商，他们将房子交给当时住房困难的工友小霞临时性使用。直至2010年2月，小明夫妇才发现小霞已从他们的房子搬出，把房出租给别人居住，并且从2008年3月就已出租该房。
可小霞却另有说法，该房原来是小明1998年6月在单位认购的福利房。在单位正在办理房产证期间，小明因工作变动，自愿同意退出该住房。后单位收回该房屋后，将其分配给了她，购房款都由单位转退给了小明，小明也收取了房款，就连办该房房产证的费用都是由她支付的。因为当时房子认购名字是小明，所以房产证上是小明的名字。房产证办好后，一直由她保存。小霞反诉小明夫妇，请求法院确认该套房屋的房产归属。
法院判决：法院经过调查后发现，小明夫妇手上的房产证是今年2月补办的，当时小明夫妇以房产证遗失为由而补办的。为了证明房子的真实归属，小霞所在的单位也出具了票据证明，证明该套房产确实属于小霞。今年6月底，法院一审判决，该套房产归小霞所有，小明夫妇应在判决生效10日内，将房产所有权过户到小霞名下。
法官“排雷”：房产证是房屋权属的证明，该案中虽然房产证是小明夫妇的名字，可由于涉案的房屋比较特殊，是单位福利房。通过单位出具的证明等一系列证据，形成完整的证据链，最终证明了房屋真正的归属。平时生活中，市民要特别注意保存好房产证。该案中，正是小霞手上拿有该套房屋的房产证，才保障了自己的权益。
卖房反悔又不主动退房款 案情回放：2008年11月，小娜夫妇贷款27.2万元购买了一套商品房。2009年10月，他们领取了房屋钥匙。后因小娜的母亲生病急需用钱，从2009年6月起，他们便未能按时偿还贷款本息，银行方面告知他们如再不按时还款就将房屋拍卖。情急之下，小娜找到中介公司要出售房屋。
詹妮看上了该套房屋，2009年12月，通过中介公司，詹妮与小娜夫妇签订了《房屋买卖合约》，约定詹妮以38万元的价格购买该房屋。后詹妮先后支付了27.6万元的购房款，并装修好房屋居住，小娜夫妇也还清了贷款。可当詹妮多次催促小娜夫妇办理房屋更名手续时，小娜夫妇表示不愿意卖房，要求解除合同。
今年2月，小娜夫妇以国家建设部等七部委有关规定，明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让为由，将詹妮和中介公司告上南宁市江南区人民法院，要求确认双方签订的房屋买卖合约无效。
法院判决：法院认为，小娜夫妇数月未能偿还贷款，房屋面临被银行拍卖的风险，因此有卖房的动机。且小娜夫妇仅请求确认合同无效，并未主动表示愿意将詹妮已付购房款奉还，其诚信令人置疑。此时请求解除合同，过错仍在小娜夫妇，其仍然需承担违约及过错责任。法院判决驳回小娜夫妇诉讼请求。
法官“排雷”：所谓的预售商品房再转让，指的是商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再次转让，即通常意义上的炒“楼花”。本案中，小娜夫妇与开发商签订了商品房预售合同，已经缴纳了全部购房款，并且已实际取得了房屋，该房屋已在其支配下，其仅仅需要开发商出具相关证明即可以办理产权登记手续。房屋再行转让，属合同的权利转让，故应认定合同有效。
卖房收了定金却反悔 案情回放：2009年9月，阿健夫妇与阿青夫妇签订《房屋买卖合同》，约定以15.5万的价格购买阿青夫妇位于南宁市福建路的一套房产。为了表示诚意，阿健夫妇先交纳了1万元购房定金。可到了办理过户手续的时间，阿青夫妇却迟迟未动。阿青夫妇说，他们不再愿意将该房卖给阿青夫妇了，愿意加倍返还定金。
法院判决：法院认为，阿健夫妇与阿青夫妇签订的《房屋买卖合同》合法有效。但阿青夫妇不按约履行义务，其行为已构成违约。虽然阿青夫妇表示愿意双倍返还定金，可阿健夫妇选择要买房。法院判决，阿青夫妇在判决生效3日内，要将诉争房屋过户到阿健夫妇名下，阿健夫妇则一次性付清购房余款14.5万元。
法官“排雷”：在签订《房屋买卖合同书》时，双方在约定权利义务时，越详细越好。虽然该案中，双方也约定“如阿青夫妇违约应加倍返还定金”的违约责任条款，但是，在要求阿青夫妇继续履行将房产过户至阿健夫妇名下及将房屋移交给阿健夫妇，还是要求加倍返还定金的义务二者之间，阿健夫妇有权作出选择。阿健夫妇也因此保护了自己的权益。
作者：王斯 罗国鸿 欧云略 严燕 (来源：广西新闻网-当代生活报)
(责任编辑：news3)
来源：广西新闻网
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