业内人士：“阴阳合同”致二手房统计数据过低

　　目前，北京二手房行业还普遍存在交易双方为避税而采用阴阳合同的问题。

　　近日，北京市统计部门发布的二手房统计数据被质疑过低。统计局称，数据失真是因单个公司数据提交过低引起。记者调查显示，与官方合作的有15家中介机构，其提交的成交数据皆依据合同和内部系统的成交价格，由于有《统计法》的硬性规定，这些中介机构不会违法提供无合同依据的数据。那么，为何会有个别中介提交数据与实际价格不符？业内人士透露，这主要还是做低房价的阴阳合同惹的祸。

　　中介机构称数据未造假

　　北京统计局发布的数据显示，4-6月全市二手商品住宅成交均价分别为16728元/平方米、13758元/平方米和13440元/平方米，二手商品住宅成交均价连续两个月走低。其中，原西城二手房交易均价为17730元/平方米，降幅达4000多元。这与居民实际感受差异巨大。为此，8月5日，北京市统计局新闻发言人于秀琴回应说，在发现6月统计数据的问题后，市统计局本着对数据真实性负责的态度，可能暂停二手房数据的发布，并对二手房价格统计的意义与方法进行评估。

　　据北京市统计局网站的最新公告显示，2009年北京市统计局、国家统计局北京调查总队开始建立15家重点房地产经纪公司的监测制度，每个月的数据都来自上述15家公司。由于这15家公司的交易量占到全市的80%以上，所以基本能反映出市场的情况。

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，每月月初，公司会把上月实际成交价格的成交全样本依据合同如实提供给统计局，不存在样本选取和楼盘样本选取问题。我爱我家提交给统计局的二手房数据一直都是实际成交价，原因很简单，就是要依据《统计法》的规定，虚假上报价格属于违法行为。

　　记者调查了与统计局有合作的多家公司，均表示会提交实际成交价，个别公司表示，在提交实际成交价的同时，还会提交网签合同价格，供统计局根据数据进行取舍。因为依据《统计法》，公司内部系统的实际登记价格和合同价格都是可以上报的，关键在于不能造假随意上报，而且上报价格与公司平时在媒体发布的价格要一致。

　　阴阳合同致数据失真

　　对于统计数据的不真实问题，业内认为原因是多方面的，比如由于统计局采用全市15家中介的二手房统计数据，有些中介在某一个阶段成交的郊区低价房较多，造成统计数据较低。

　　不过，统计数据较低的最主要原因，还是因为阴阳合同的普遍存在。事实上，出于避税方面的考虑，不少交易的合同过户价往往会低于实际成交价。胡景晖认为，低报合同价的比例应该在总合同价的15%-20%，足以影响统计数据的结果。

　　业内人士表示，合同双方签字认可的数据符合《统计法》的要求，不属于中介机构“造假”，而对于合同过户价有可能低于实际成交价的问题，中介公司和统计部门内部是有共识的，一位提交了合同过户价的中介公司负责人表示，已明确告知统计部门是合同价，但不清楚统计局是如何取舍的。

　　统计局在近期的公告中也提及了此错误产生的详细过程，占二手房市场比重很大的一家房地产经纪公司，从1至5月，上报北京市统计部门的二手住宅交易签约合同均价不到11000元/平方米。这样，虽然其他14家公司所报的价格为18000元/平方米至20000元/平方米，但平均下来，全市二手住宅均价就变成了13000多元/平方米。

　　随后，统计局对该企业数据进行评估和查询，了解到其6月份成交数据为18000元/平方米左右，而统计制度要求应以具有法律效力的签约合同数据为准，所以其6月数据仍采用了过户合同数据。这个过程无疑也反映了当前二手房价格统计的一个制度悖论：合同数据不符合实际成交的价格，不仅不违法，更符合统计制度，统计部门反而最终采纳了。

　　本报记者 张家齐

　　“堵漏”建言

　　及时调整计税价

　　荧灿地产总经理顾辰天认为，相关部门应一起行动起来，银行严格按照网签价格贷款，就可以杜绝大部分虚假价格。

　　胡景晖表示，房产交易环节税费过多，是导致买房人为避税而低报合同价的主要原因。目前在北京买套房通常要在200万左右，购房人就要额外负担20万左右的高额税费，这直接导致了阴阳合同问题的存在。解决此问题，需加快持有环节的税收制度建设，取代目前单一的交易环节税费控制。

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍表示，现阶段二手房最低计税价格还是沿用2006年颁布的政策，因北京近几年房价上涨较快，且这一计税价格也近4年没有调整，现实成交价格平均为计税价格的4倍，留下了巨大的空间。宫萍表示，要统计数据能够准确反映房屋现实的成交价格，还需要相关部门一起行动起来，对计税价格进行定期（一个季度或半年）调整，这不仅是对国家税收收缴的一种保证，同时对于市场实际成交价格的反映也将更加真实。