住建部政策研究中心主任:开发商暴利与降价无关

　　4月至7月，“12.8%、12.4%、11.4%”，一条平滑向下的房价涨幅曲线显现出来。

　　“房地产仍然是一个脆弱的产业。”昨日，在“华中科技大学房地产卓越总裁高级研修班”的演讲中，陈淮一上来便给出结论。

　　陈淮，住建部政策研究中心主任。昨日，近3个小时的演讲中，他思维极度“敏捷”,针对开发商“成本”与“暴利”，陈淮昨日一一揭底。他说，即使房价低于成本，开发商也不会紧张，他们始终有得赚。

　　“房子的核心功能是居住”

　　房价向左还是向右？牵动买房人神经。这同样也是昨日在场的一大群武汉地产商的关注所在。

　　“不要因为政策而裹足不前，也不要盲目追求利润而破坏产业生态平衡。”一开场，陈淮便毫不客气地说出了开发商、银行与消费者之间存在的问题根源。

　　现阶段，楼市的状况是：市场好的时候像买白菜一样排队抢购，市场不好就恐慌性抛售。

　　陈淮指出，不论市场现状如何，不动产最核心的功能都是居住，只要有居住需求，市场就会继续发展。所以，购房者首要的购买条件应当是自己的居住需求，而不是单纯的投机心态。

　　“尽管最近楼市逢多事之秋，但对于买房人来说，其长远发展仍是利大于弊。”在陈淮的分析中，毕竟市场挤出泡沫，高温冷却，长期发展趋于稳定，价格维持在相对平稳的状态，对于购房者和房主来说，“不必再为一时的涨跌惶恐，这才是房地产发展的健康状态。”

　　“暴利”与“降价”无关

　　有人说，房价上涨有两个方面原因：一是政府导致地价上涨；二是开发商谋取暴利。

　　“把这两个问题解决掉，房价一样会涨。”陈淮举了个例子：假定武汉内环线盖房子不要钱，土地也不要钱，“开发商都学雷锋，只算1000元/平方米的建安成本，再1000元/平方米出售。”“如果二环线的人想买内环线的房子，房东开价2000元/平方米，结果会怎样？很简单，只要有一户人家2000元/平方米出手成功，那么，所有人都会卖2000元/平方米，也就带动了内环线整体均价上涨。”

　　“那么，开发商到底有无暴利呢？有！”陈淮的举例同样生动：假定开发商建造某一楼盘所需的总成本需要1亿元，但可能开发商的自有资金投入只有2000万元，其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。”他说。“开发商降价的降价空间取决于成本利润率，而开发商的暴利来自于资金利润率。”陈淮一语道破，别以为开发商有暴利就有降价空间，“其实那是两码事”。

　　低于成本价开发商仍赚

　　现阶段，不少楼盘在降价，更有些开发商明言，价格已经降到了成本之下。这是否意味着这些企业在做“赔本买卖”？在陈淮看来，降价销售，即使是价格降到了成本之下，开发商也未必没有利润可图。

　　“假定开发商当初以每平方米5000元的楼面价购入土地，现在同样土地的楼面价降到3000元；如果开发商的现售楼盘单价降低1000元，即使销售价降到了财务成本以下，也不意味着真实意义的"亏本"。”他指出，由于开发商已经重新获取完全相同的生产要素，也即重置成本已经降低了2000元。“这时，房价降价1000元的开发商实际获取了1000元的利润，同时可拥有与未降价前完全相同的再生产条件。”他说。

　　著名经济学家，住建部政策研究中心主任陈淮。(资料图)

　　本报记者

　　倪娜 摄

　　中房协：再出紧缩政策将影响房屋供应

　　8月12日，中房协副会长朱中一表示，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，否则将影响房屋供应，带来新的问题。此言舆论和民众广泛质疑。

　　朱中一认为：房地产市场也有自身的规律。根据现在的数据分析看，新政不仅影响着购房人的预期，也同样影响着开发商的预期。我国多个城市土地供应量出现下滑，也就意味着未来一到两年，市场供应的房屋会减少。而刚性需求是没有变化的，因此那时有可能再出现新的问题。所以说，稳定预期，也要稳定开发商的预期，政策必须有连续性和稳定性。这样房地产市场才会逐渐变得健康有序。

　　朱中一还认为，新政将持续比较长的时间。现在投资性的需求正在被踢出房地产市场，今后也不能让房地产成为投资产品，所以新政要坚持下去。不过，国家应该考虑开辟新的投资渠道，让百姓多余的钱能够有分流渠道。 (来源：中国经济网)