国家统计局称空置率难算遭质疑 专家称可以统计

　　据新华社电 空置房有多少，空置率有多高？近期，这个关键性的房地产市场指标，成了说不清、道不明的谜团。各方莫衷一是，统计部门称“要清楚计算出来很难”。

　　“空置率”、“多套房认定”、“二手房价格”等楼市信息的统计、发布，屡屡引发争议，暴露出房地产一些信息工作中的“软肋”。显然，摸清楼市的基本“家底”，完善相关信息的统计、发布工作，为政策制定者和市场参与者提供更多科学依据已是不容回避的课题。

　　“不想算”？

　　——房屋管理部门和建委系统未做专业统计

　　众所周知，空置率是反映楼市是否过度投机的一项重要指标。在楼市陷入僵持的当下，可信的空置率数据无疑将会为调控和判断市场提供决策依据。

　　华远地产董事长任志强说：“我很奇怪，为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计？为什么不是普遍的或分区的抽样调查，而是只在特定的某个楼盘进行调查？”

　　日前，国家统计局把原来公布的房地产“空置”面积改称为更加准确的“待售”面积。该部门新闻发言人表示，“空置面积”是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积，但“想要计算出准确的空置率很难”。

　　一边是住房新增供应相对不足，一边是已供住房“供而未住”。住房空置率高低几何，似乎越来越是个谜。

　　“很难算”？

　　——国家统计局称房屋空置问题近几年才出现

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，空置率缺位，基本数据不全，则调控者心里没底；官方不说，任由机构乱说，则房地产市场真实的供求关系模糊不清，引发市场判断失准、预期混乱。

　　然而，如此重要的住房空置率指标，缘何长期缺位？

　　对此，国家统计局新闻发言人盛来运说，一方面是由于房屋空置是近几年出现的新问题，调查统计制度还没有来得及作出调整应对；更重要的是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来很难。他说：“假如你生活水平提高以后在海南买一套房子，平时在北京，周末到海南度假，那算不算空置？”

　　“首先，是我们"家底"不清，目前公布的只有新建住房数据，但二手房的存量布局数据不清；其次，空置房的统计标准没有统一解释；第三，我国地方差异大，空置情况时刻在变动，这都给相关部门的统计工作带来了困难。”顾云昌说。

　　中国指数研究院副院长陈晟说，从我国国情看，住房空置问题不能简单地一概而论。据调查，当前住房空置大致有3种情况：一是“合理空置”，指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备；二是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况；三是“投资投机性空置”。

　　“从某种程度上说，空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。任由大量住房空置，再多的土地供应，再大的开发量也于事无补。”上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥认为，空置率需要有严格定义，在不同的口径下面，结论会完全不一样。他提出，空置房可确定为“在某一时点上，存量居住类住房在一定时期内（比如半年）可使用而未使用的住房”，有人使用的住房就不能归入空置房等。

　　现象

　　各地现大量“空置房”

　　地处杭州市中心的“深蓝广场”、“枫华府第”等都是前两年竣工的知名高档楼盘，交通便利。但杭州城北供电局的一位电力班长说，电力工人每两个月抄一次电表，这些小区中有约20％的房屋用电量都是零，“应该是没人住”。

　　海南省人大常委会环境资源工作委员会6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示，多数小区平时入住率不到20％，高峰时仅为40％至60％。

　　在上海，一些地段的住宅楼群，阳台是毛坯，空调机位空着，到晚上则是一片黑漆漆……

　　专业部门的说法也让人难以捉摸。东部地区某城市的统计、房地等部门曾于近年做过住房闲置情况的抽样调查，相关负责人告诉记者“空置率在个位数”。然而同一地电力统计部门却透露，电表长时间为零的住宅超过30％。

　　质疑

　　承诺7年了，“空置率”还没算出来！

　　有关部门“很难统计”的说法显然难以消除公众的疑虑。记者了解到，上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。专家提出，统计即便是有相当难度，有关部门也应直面解决。

　　实际上，“空置率”的缺失只是近年来楼市“基础性信息”软肋的表现之一。目前一些城市“多套房”的认定也有漏洞。如全国范围的住房信息系统尚未建立，不同城市的购房信息无法联网，炒房者就利用“二套房”“三套房”的认定标准不一而钻了空子。再如，二手房价格争议。近期某城市统计部门发布数据显示，6月份该市二手商品住宅的成交均价为13440元／平方米，而一些市场机构同时给出的数据则高达19000元／平方米上下，舆论甚至认为“做低了房价”。

　　空置率逐年走高，“一户多房”逐渐增多……房地产市场正经历着深刻的结构性变化，能否摸清房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威，关系着房地产调控政策的制定和执行效应。基础性信息缺失或失真，调控政策的“精确性”就会受到影响。

　　中央政府已关注到房地产信息基础工作的重要性。这一轮楼市的调控政策明确要求：“各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。”

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这说明这个指标在技术上是可以统计的。

　　全国土地闲置

　　呈现三大乱象

　　专家：让违法囤地炒地者血本无归

　　据新华社电 今年4月以来的新一轮楼市调控，正进入深度调控期。近日，上海、海南等地国土部门纷纷加大清理查处闲置土地力度，山东、甘肃等省也先后出台打击囤地、炒地新规，矛头直指作为房地产源头的土地市场，给此轮楼市调控带来持续积极的政策信号。

　　业内人士分析，目前房产商闲置土地仍然存在人为切块拖延开发、“炒地皮”和借口“规划调整”等三大乱象，打击囤地炒地等违法违规行为须“动真格”。

　　各地“重拳”打击囤地炒地

　　截至7月30日，上海市今年以来已收回或启动收回程序的闲置土地有15幅，已督促开工的有315幅；海南省已清理出2009年12月31日前涉嫌囤地和闲置房地产用地43宗、5400余亩。同时，山东、甘肃等地纷纷出台较此前更为严厉的土地出让监管措施。其中，囤地、炒地者今后不许拿地，成为颇具威慑力的一道“杀手锏”。山东、甘肃等地新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商，将被禁止参加土地竞买活动。

　　土地闲置呈三大乱象

　　国土资源部数据显示，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，其中46％左右的闲置土地是企业自身原因造成的。目前在各地特别是“一线城市”，房产商主要有人为切块拖延开发、“炒地皮”和借口“规划调整”等三大“乱象”。

　　故意多批次开发演变为“变相囤地”。一位不愿意公开姓名的房地产公司老总说，开发商拍得一块土地后，原本分两期就能开发完毕，却故意将土地分割成若干小块多批次开发。“开发期数由一两期变成三四期，甚至是七八期，这样一般两年内就可盖好上市的房子最终陆续卖上三四年。随着房价上涨，同一地段的房价大涨，开发商自然赚得"盆满钵满"，利润比正规开发要高出好几倍。”

　　“炒地皮”同样能给开发商牟取巨大利益。一置业公司副总介绍，一些主业把房地产作为一种投机手段，买地后先放一段时间，土地增值后便直接转卖或以其他方式开发，这种“炒地皮”比单纯卖房子的收益率高出好多。

　　要让囤地炒地者血本无归

　　我国历来重视打击土地闲置问题。1994年颁布的《城市房地产管理法》和1999年实施的《闲置土地处置办法》都规定，土地闲置期限超过两年将无偿收回。2008年国务院又出台更为严格的《关于促进节约集约用地的通知》，明确规定对于土地闲置满一年不满两年的，征收出让或划拨土地价款20％的闲置费。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，刹住土地市场的违法风需要“动真格”，对“两年未开发无偿收回土地”这条硬杠杠，应坚决卡住，让违法囤地炒地者血本无归才是治本之策。