京酝酿监管商品房预售资金 评:不如取消预售制

　　中广网北京8月18日消息 据中国之声《新闻纵横》7时20分报道，从前挖一个坑就开始收钱卖房的开发商现在可能遇到一个难题，北京市正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在年内实施。

　　按照这个管理办法，购房人的预付款并不是交给开发商，而是像网上购物一样先把钱存到某第三方监管账户，开发商的用款计划需经施工单位、监理单位加以确认才能使用。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰在接受记者采访时表示，这样监管将会给开发商的现金流造成影响，有可能起到打击囤地惜售以及降低房价的作用。

　　李文杰：这是肯定的，我觉得毋庸置疑。因为如果对预售进行监管，也就意味着开发商必需得要加快销售回笼资金，才能够达到他单一项目的预付款这样的目标。目前有开发不急于降价，不急于回笼资金，主要是因为他们从不同项目资金之间进行拆借，卖得好的，他也有可能调配一些资金，有些项目不卖。也就意味着开发商真正的每个月招商的所有项目必须要回笼资金，支付工程款、支付土地款，也许对降价来说这是非常重要、影响非常大的政策。 出台这样一个政策，看上去最紧张的应该是地产开发商，但是开发商却对此并不很在意。北京首开股份有限公司董事会秘书王怡表示，这并不是新闻，从前也考虑过对预付款账户进行监管，其主要目的是防止拖欠建筑单位的工程款。至于是否能够对房价产生影响目前还无法确定。

　　王怡：这个之间具体有没有这么直接的逻辑关系，我觉得就凭这么一句话来说、来判断，太草率了，还是需要看这个办法怎么执行和监管。这个事情我觉得所有市场参与主体应该是一个平等的主体，所以这个办法的出台还是要看这个其核心目的是在哪，保护了谁的利益，怎样维护了市场的健康运行。这是这个办法更有意义的方面，单纯的把它理解成对房价的一个管制措施，我觉得片面。 而万科公司销售总监肖劲只是表示，这样的政策对保护消费者利益有好处，其它影响目前还无法发表意见。

　　肖劲：我觉得这个挺好，是对客户的一种保护，因为客户买房子现在买的都是期房，期房就是有风险的，这种风险是需要有监督、有制约的。在这种情况下政府出台这个东西，能够约束开发商，开发商能够更小心，并且更能起到它的作用，替客户保护了他的这次投资，保护了他的购房利益。我觉得挺好，没有别的了。

　　消费者或许也不应该高兴得太早，据了解，这次所谓“商品房预售资金监督管理暂行办法”并不是由住房、建设部门提出，而是由金融部门牵头。 联系到操作方法是把钱存进所谓“监管账户”，而不是直接取消预付房款，让我们由此生出很多疑问，比如这个监管账户由谁来运行、谁来监管，是不是又有人跳出来要吃一口预付款的唐僧肉？会不会又产生新的腐败？著名房地产律师秦兵认为这个政策的最大的问题缺乏法律依据。

　　秦兵：开发商预售的钱款，它的性质应当就是所有权归开发商所有，在这个时候你要对它所有的财产进行监控的话，必须有立法上的依据，我们必须有全国人大的立法才能解决这个问题。如果没有全国人大的立法，你就想通过其他手段控制这部分钱的使用，从法律来讲是非常可笑的，在现实上也是没有办法监控的。到时候他要用钱了，谁来批准了，如果要经过别人批准的话，这个所有权是不是还是它的？

　　对预付款进行监管，一定要有一个法律依据，如果没有法律依据到最后必定无法操作。 为了保证房地产市场的公平交易，曾经不断的有人提出取消商品房的预售制度，改期房交易为现房交易，但至今并没有出台相关政策。这次将要出台的对预售资金监督管理的政策已经接近商品房预售制度的改革，但是却并没有直接干脆的取消预售制度。秦兵表示这种制度在实行上存在很多问题，不如一次性直接取消预售制度。

　　秦兵：中国的预售制度对房屋质量造成了不可想象的损害，但是，我们要解决这个问题最好的办法就是取消预售制度，让开发商卖现房，这是最好的。开发商只要卖现房的，房屋质量一定好，房价也一定会降下来，但是不能通过这种办法分期预付款的问题来解决这个问题，现实当中也解决不了这个问题。

　　或者像有的国家，像美国买一百万美元的房子，你预付可能是几千美元，如果到时候开发商如果把房子建好了你不买他也不害怕，有保险公司呢。

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