房价拐点到了吗？ 除了开发商都说“不不不”

　　如今，南京楼市在一个短暂的低迷期过后，又开始飘红了。面对这种现状，不少购房者开始抖呵：是否调控的效果已告一段落，市场的拐点将到来？会不会和以前历次调控一样，在一个低迷期后，房价又报复性反弹？

　　对于这些问题，有趣的是，除了几位开发商笑而不言外，昨天接受采访的专家和消费者均表示反对。大家认为，市场的稳定、房价的理性运行仍将是主流。

　　4月—7月

　　南京房价整体下行

　　自4月15日出台二套房首付5成的新政以来，这一轮号称“史上最严”的调控措施已经给南京楼市带来巨大变化——房价整体下行，交易量萎缩。

　　有统计显示，江北的许多楼盘房价降幅在20%左右，个别楼盘降幅甚至超过30%。新政出台后的5月份，江北一家大盘首先推出大幅优惠，在单套房总价减8万元的同时，还有每平方米400元的优惠，直接将桥北房价从每平方米9500元拉回到7500元，几乎一夜回到了新政前的水平。

　　再看河西，和府奥园的精装修房均价仅售1.7万到1.8万，御江金城、保利香槟国际的开盘价也低至1.7万左右，相比新政前开发商对外预报的价格，便宜了3000元甚至更多，实际上将河西整体房价拉回到去年底的水平。

　　马祚波

　　8月

　　房价出现微涨苗头

　　7月底 8月初，新政后一直在冰点徘徊的南京楼市开始逐步走出销售低谷，销售的持续升温也让一些开发商动了想涨价的心思，近来一些楼盘开始小幅涨价试水。不过，降价、低价的销售策略仍然占市场主导，近期卖得较好的项目基本都有明显的价格优势。

　　某网站统计，上周末新开的江北三家楼盘，价格都比之前有了变化，比如荣盛龙湖半岛 8月9日前的房源均价为4500元/平方米， 8月14日开盘的成交均价则为4600-4700元/平方米。河西奥体板块的保利香槟国际和五矿御江金城，在新政之后都曾因价格优势而取得开盘热销的佳绩，最近在加推二期房源时，房价也比之前有了一些上涨。 王烨

　　房价拐点到了？除了开发商都说“不不不”

　　专家说不：

　　回暖是因为价格低

　　和南京几位开发商对“拐点”一说讳莫如深不同，业内专家都明确表示，“目前不是拐点出现”。

　　南京大学经济学院博士生导师高波教授认为，“根据我们长期的观察，无论是市场刺激政策还是紧缩政策，观望的时间一般在3-6个月。比如2008年9月楼市滑到谷底，一些地方政府就开始出台托市政策，但直到年底才逐步回暖，到2009年一季度末才复苏。由于去年市场过热，今年1月国务院就下发了四号文，明确了过去的刺激政策将退出，并紧缩信贷。这之后又出现了一段观望期。而到三四月间，观望结束，房价大涨，结果引来了最为严厉的国十条新政。”

　　他认为，从时间上来说，从国十条出台，到7月底市场回暖，也正好是三个多月的观望期。而销售回暖更重要的原因，是房价的降低。

　　从目前来看，新政确实起到了抑制部分城市房价过快上涨的作用。当前，有不少消费者都在担心，市场是否会触底反弹，会不会重演2009年的一幕，在大跌之后迎来大涨？对此，高波教授认为，不能轻言拐点到来。如果房价大涨，很可能会引发新一轮更为严厉的宏观调控。所以，今年的“金九银十”能不能成为销售好时机，前提就是房价是否合理。

　　购房者说不：

　　我们还要再看看

　　在新政之后，南京365地产家居网就曾举办过多次看房团活动，每次都是人涌如潮。即便是在五月市场最冷的时候，也曾一次性浩浩荡荡开出12辆看房车直奔江宁，但总体来讲，还是看的多买的少。

　　市民徐先生告诉记者，他毕业后在南京工作已经四年，也打算买套房子安家结婚。“但价格首先要合理，品质也要考虑。最近房价降了，我也去看了一些楼盘，但总有不太满意的地方。奥体的房价还是偏贵，板桥的位置又偏了一些。我认为，九十月份将会是新盘集中上市的时期，到时会有更多的选择。”

　　相比之下，市民江先生就烦恼多了。“就像股市暴跌之后伴随暴涨一样，房价不也常在调控之后暴涨吗？不管怎么说，南京房价多少降了点，万一现在就是拐点，还不出手的话，可就后悔死了！”

　　王烨

　　上一次调控河西跌到八九千，一不留神又蹿到2万，怕啊

　　这一次也会“越调越涨”吗？

　　在今年4月份的这波楼市调整之前，南京楼市还经历过两次大的调整，分别出现在2005年和2008年。这两次调整的一个共同点，也是最“吓人”的一点，就是房价在经历一个低谷后，迅速疯狂上涨，恨不得一天一个价。

　　让南京购房者记忆犹新的当属2008年那次楼市大调整。在最低谷时，河西的万科每平方米不过八九千！可是随后，房价像坐了火箭一样嗖嗖上蹿，同样的房子，价格狂飙到2万！

　　昨天，几位业内人士说到2008年的行情和如今的南京楼市对比，大家纷纷大发感慨，连称“不一样，不一样”。

　　2008年那一轮调控：

　　暴跌，是因为开发商被吓着了

　　提到2008年那一轮南京楼市大跌，原本谈笑风生的南京一家房地产公司老总叹了一口气：“那次房价大跌，我们纯粹是被吓着了，亏大了！”

　　据他介绍，虽然此前也经历过2005年的国家调控，但感觉“风声”相对小得多；没想到2007年秋天，二套房贷新政首次实施：二套房首付不低于4成，利率不低于基准利率1.1倍。“消息刚一出来直觉就很猛”，一直熬到2008年，各楼盘你看看我，我看看你，拖了这么长时间，终于绷不住了，南京房价“哗”地飞流直下，“河西八九千、江宁四五千就怕没人买！”

　　记者随后查到2008年的南京房价。以8月份为例，城南的花雨南庭，4.8米挑高三房，首付仅6万起；宁南的阅城国际花园，均价8900元；位于河西的顺驰滨江奥城均价9000；拉德芳斯统一价8900元每平方米。

　　“这事，说到底开发商是吓着了。调控政策一出来，开发商压力大啊！以前哪经历过这样的大风大浪？一下子就慌了神，忙着抛盘，房价不降才怪！”南京新卓堂置业顾问有限公司尹总分析说，其实现在回头看来，那时的政策精准性并不算很强——药效是有的，但没治本。所以2009年，当开发商回过神来，房价狂飙猛进就不新奇了。

　　2010年这一轮调控：

　　价稳，是因为买家卖家都在“看”

　　经历了2008年那一轮宏观调控的“大落大起”之后，面对2010年4月底的“国十条”出台，开发商对调控政策普遍开始“看轻”；更重要的是，在2009年的这一波强势反弹中，南京各开发商都赚得盆满钵满，“粮草充足”，心理承受力明显加强，所以大多不忙着降价，看看再说。

　　更重要的是和开发商的笃定相比，不少购房者开始发慌。一方面，在通胀压力下，似乎没有比房子更好的投资品；另一方面，老百姓对政策开始麻木，尤其是“逢跌必大涨”的南京楼市现实，让不少购房者开始着急起来。

　　“要说力度，这一次的"国十条"比2008年的调控力度大得多，尤其是二套房首付五成、停贷三套房贷，这个贷款政策绝对够严厉！”南京新卓堂置业顾问有限公司尹总说。

　　采访中，多位业内人士均认为，如果接下来国家不出台更为严厉的宏观调控政策，南京房价出现大跌和大涨都不大可能。 阿 杜

　　历年房产调控政策及市场反应

　　2004年

　　《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。

　　市场反应：全国各地房价继续大肆上涨。

　　2005年

　　发布《关于切实稳定住房价格的通知》(老国八条)和《关于做好稳定住房价格工作的意见》(新国八条)，对不足2年转手交易的，按售房收入全额征收营业税。

　　市场反应：房价继续上涨。

　　2006年

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国十五条)，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

　　市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

　　2007年

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。

　　市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。

　　2008年

　　《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。

　　市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。

　　2009年

　　《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

　　2010年

　　“史上最严厉房贷”，要求二套房首付比例不得低于50%，全面遏制三套房贷款。

　　市场反应：一度出现零成交，近期有回暖迹象。 (来源：扬子晚报)