广州开发商金九银十中卖楼战术五花八门

　　穗楼市吹响“金九”第一声号角 开发商“卖楼战术”五花八门

　　上周末，广州楼市吹响了“金九银十”第一声号角，开发商八仙过海，各显神通，使出各种战术来迎战市场。信息时报记者走访楼市发现，保利春天里、华南碧桂园和富力君湖华庭等多个项目均推出全新产品，君华香柏广场、华景里和兰亭璟濠大厦等也以开放样板房的形式“小试牛刀”。

　　据中国指数研究院统计数据显示，上周，广州十区两市共签约1688套，签约面积18.58万平米，环比分别增加2.99%和10.89%。不过专家指出，这并不意味着广州楼市在今年的“金九银十”就能一路飘红。信息时报记者 徐凤

　　“麻雀战”：秘密调研后市 再择机出击

　　楼盘代表：“十年华南”、保利春天里

　　术语：麻雀战，即游击战的一种战术，特点是出其不意、灵活巧妙、隐蔽突然。开发商利用该战术，表现在低调地对市场进行调研，摸清后市之后，对产品进行全方位的秘密包装，再选择时机推售新品。

　　实例：利用“麻雀战术”的开发商并不少。上周六，华南碧桂园“十年华南”以折后约1万元/平方米的均价首推84~100平方米的二至三房单位。记者在现场看到，当天整个销售中心及样板房里人潮簇拥。据销售人员介绍，开盘3小时内，“十年华南”销售就接近九成，再次创造了华南板块的销售神话。

　　无独有偶，保利春天里压轴二期于上周日正式发售，总货量200多套，户型为73~115平方米的二至四房，价格1.1万~1.2万元/平方米并附带1800元/平方米精装修。开售当天整个销售中心也是“人满为患”，成交量一路飘红。据介绍，仅仅周末两日，项目诚意金登记客户量已突破800个，几乎是本次推出货量的4倍。

　　点评：经纬行研究中心经理朱欣苑认为，“麻雀战略在推货上可避开板块内集中供应的正面竞争，并提前吸纳消费者，这在今年刚性需求已压抑半年之久的环境下是非常有利的，尤其是当项目定价较为合理的时候，往往能获得畅旺销售的业绩。”不过，“麻雀战略”也存在一定的劣势，一旦产品、价格与需求出现偏差，则会由于没有大市的带动而陷于开盘失利的被动局面。

　　信息时报记者 徐凤

　　“阵地战”：开放VIP登记 看情况再定价

　　楼盘代表：华景里、兰亭璟濠大厦、东山领汇广场

　　术语：部分开发商本可推售项目，却因看不清市场而坚守阵地，以开放样板房的形式或大规模启动VIP客户意见咨询来试探市场，而不是轻易地推出产品。据了解，华景里和兰亭璟濠大厦、东山领汇广场等均以开放样板房或启动VIP客户意见咨询的形式进行小试牛刀。

　　实例：上周六，位于杨箕地铁站上盖的东山领汇广场大规模启动VIP客户意见咨询。尽管目前该盘还未推出样板房，但其较为优越的地理位置仍吸引了很多看楼者，从周六开始，已有逾200台客人成功登记。据了解，该盘有望在9月中旬开放样板房，但正式开盘的时间暂未确定。有工作人员告诉记者，目前登记成为VIP的客户将来成功购楼可优惠2万元，“目前我们只是做个调查，先摸摸底。”

　　此外，位于广东省中医院旁边的兰亭璟濠大厦也于上周开放了样板房，销售人员告诉记者，该盘预计价格2.2万元~2.7万元/平方米，价格可能还会有所调整，最终还需看客户的登记情况。

　　点评：开发商试探市场有多种情况，有的开发商还没有拿到预售证，又急于推出产品，就会先进行储客，拿到预售证以后很快就能卖完；有的开发商则是因为看不准市场，不着急拿预售证，于是一边耗时间，一边进行优惠登记，作一个市场调查；还有一类开发商更直接，预售证即将办好了，赶紧先将样板房推出来，再根据买家登记情况决定正式开盘时的价格。

　　信息时报记者 张金娜

　　“地道战”：埋伏以静制动 观望市场为主

　　楼盘代表：多数开发商

　　术语：地道战的要点在于“埋伏”，此战术比较适合完全摸不清市场的开发商。在一系列政策重击、成交量波澜起伏的现状下，有些开发商对楼市后市看不太清楚，干脆就采取“潜伏”的战术，以静制动，等待时机。

　　开发商的这种等待并不是盲目等待，而是不断在自身产品等方面暗下功夫，一旦楼市走向明朗，这些开发商将以“百米赛跑”的速度奔向市场，推出一系列迎合市场需求的新品。

　　实例：近几个月来，在一系列政策重击下，多数开发商采取了“地道战术”，以不变应万变。部分准备推新品的开发商也一再搁浅，放了又放，还美其名曰“没有拿到预售证，现在还不能开售”。据记者了解，荔湾某广场今年年初就对外开放了样板房，但迟迟未见销售。开发商对外宣称，目前还没拿到预售证，一旦拿到预售证就正式对外销售。相关人士指出，该项目迟迟未开售并非预售证的原因，可能是原计划高价出售的想法被楼市政策击破，开发商又不愿以低价出售，只能以未拿到预售证为由，继续观望市场。

　　点评：地道战相对安全，但会耗费较多时间去等待，不像“麻雀战术”那样速战速决，立马就可看到效果。中地行传播事业部副总监陈扬分析指出，地道战的优势就是较好地避免销售利润的流失，追求最大的销售利润率。从目前的市场形势来看，国内的楼市低谷期并不长，使用等待观望的方式存在可行性。

　　信息时报记者 徐凤

　　“游击战”：热推多种优惠 不断试探市场

　　楼盘代表：颐和盛世、风神公社、8090HOUSE、广州新塘新世界·万象新都、保利公馆2010、君华香柏广场、豪利花园

　　术语：目前一些在售及推尾货的楼盘，为了能促使成交，积极推出多种优惠，并且打一枪换一种策略，今天推折扣，明天推团购。日前，北京华远集团总裁任志强表示，“开发商还是‘从了’吧，有什么可搏的？”他劝开发商要认清形势，以降价换取销售。他认为，开发商切勿心存侥幸，下半年的调控不会放松，想借着销售回升的势头把房价提到很高不现实。最近在这一思想的影响下，不少开发商都做出了让利行为。

　　实例：颐和盛世最低9.2折、风神公社额外9.8折、8090HOUSE额外9.8折、广州新塘新世界·万象新都额外9.9折……日前，某网站联合广州众多开发商为买家提供多种心动折扣，活动当天，保利公馆2010、君华香柏广场及豪利花园强势推出“买房立减”独家优惠，购买保利公馆2010立减1万元，购买君华香柏广场立减5000元，购买豪利花园3期额外再减3000元。

　　某地产集团负责人告诉记者，在今年五一，集团给的是9.5折×9.3折，珠江新城某楼盘由之前的2.8万元/平方米，折完后是2.6万元/平方米，但市场反映很一般。因此，集团在8月底就推出9.3×9.3×9.3折，再送5年物业管理费，折算下来均价才2.28万元/平方米。

　　点评：合富辉煌市场部首席分析师黎文江表示，现时大多数房企持有现金充足，不会轻易降价。但必须看到，政策调控的决心和力度比预期来得更坚决，开发商价格提升空间不大。陈扬认为，9月开发商依旧会使用销售折扣的方式来调整售价，通过分批推售的方式，不断试探市场价格，及时调整营销策略。

　　信息时报记者 罗莎琳