上海某小区逼退48家公司：物业费翻5倍保安挡路

　　物业费翻5倍、保安挡路检查、快递不得进入 小区齐心“找麻烦”不留情面

　　河滨花园逼退48家“居改非”

　　晨报记者 周夏莹 实习生 薛熠焕

　　“我每天光是进门登记就要签字十几次，这上的哪是班，是折腾！ ”这些日子里，闸北区河滨花园小区许多“居改非”租户如此抱怨。原来，位于汉中路的河滨花园小区不久前完成了一次创举，通过不断为“居改非”租户“找麻烦”，成功逼退40家改变房屋居住性质的公司住户，剩下的最后8家也全部承诺，最晚将于本月下旬搬离小区。这些“麻烦障碍”包括：物业费连翻几倍；每人每次进楼均需身份登记；挂号信、快递、外卖不得进楼……面对这些麻烦，开在此处的公司果然在短短两个月中全部主动撤退。

　　现象

　　公司小区安营烦煞业主

　　河滨花园小区有住户418户，共6幢高层住宅楼，南依苏州河畔，紧邻一号线的汉中路站，交通便利让不少小公司选择在此处“安营扎寨”，不大的小区里，就集中了保险、业务、设备等数十家公司。

　　“公司开进小区，无非是想占便宜。”罗小兵是小区新上任的物业经理，他说，小区内的租金相较于商务楼来说低廉很多，住宅的物业管理费，水、电、煤气等公共基础设施的收费标准与商业经营收费标准也不在同一个水平线上，“商家精着呢。”

　　开公司的赚了便宜，业主可遭殃了。小区6幢大楼由一条半封闭的长走廊贯通，一位居民抱怨说，“最繁忙的时候，这条走廊根本望不到头，公司职员，快递员，各种闲杂人等络绎不绝，电梯里被挤得满满当当。”罗小兵也摆出了数据——以电梯的使用为例，普通的一家三口，每天使用电梯的次数为6到10次，但如果一家10人左右的公司入驻，上下班再加上快递、送餐人员，一天的使用次数则会高达30-80次。

　　今年6月6日，由业主李贻明担任主任的小区新一届业委会正式成立。新官上任的第一把火直指“居改非”。

　　摸底

　　小区内藏了48家公司

　　要整治“居改非”，首先得摸清他们的底细。“我们花了20天，严密监控送达小区的邮件。”再加上居委会提供资料作为参考，一轮下来，“居改非”的“老窝”差不多悉数掌握。之后，小区内的50个业主代表又一番清查，最终确定藏身在小区内48家公司的名单和地址。

　　与此同时，小区业主代表大会扩大会议上一致通过了《管理规约的补充细则》，其中对即将采取的整治办法的细节做出了详细约定。并在每幢楼下和小区进门处张贴。罗小兵说，他们邀请了专业播音人士录好音，全长53分钟，通过音响在小区内反复播放。“这也就确保了整治行动本身有依据。”小区业委会秘书长余先生说，之后由业委会协调，组织了包括工商、公安、房办、综治办、市政科、居委、物业在内的八方联席会议。

　　小区内外的准备工作全都就绪，7月25日，行动开始了。

　　过招

　　业委会三招逼退“居改非”

　　不到两个月的时间，河滨花园小区内48户“居改非”，已经搬走了40家，剩余的8家也均作出承诺，在本月底全部撤离。即将实现的100%清退率，小区业委会使用的办法就是不断给这些租户找“麻烦”，让他们知难而退。

　　●招数1：物业费连续翻倍

　　1.6元／平米的物业费，两个月内，变成原来的5倍，四个月不撤离，费用将连跳十级。这是小区针对“居改非”开出的特殊物业费。“以经济杠杆的手段来恢复小区的住宅功能。”同时，多付费不等于享受更好的服务，租户若有报修，维修费用上不仅比普通住户高出5倍，有时物业甚至拒绝服务。很快，第一批不堪忍受高昂物业费的租户率先退出了小区。

　　●招数2：保安持盾牌挡路严查

　　“上班族”要进大楼，需要凭有效身份证件，登记之后才能放行。进门一次，就得登记一次。小区业委会还特地从保安公司请来了14名保安，保安们头戴钢盔、手持盾牌，对于强闯者，不正面发生身体接触，而是用盾牌往身前一拦，效果便达到了。该方案实施后，排队登记的队伍甚至从小区里一直排到了大门外，在此上班的员工为了不迟到，经常得提早半个小时来排队。

　　●招数3：快递外卖不得进楼

　　小区方面和当地邮局打了招呼，以公司名义发到小区的挂号信一律拒收，租户想要拿信只能上邮局自取。而往这48家发送快递的人员，被严令禁止上楼，想要拿快递，得自己下楼来取，当然，取完后还得重新登记才能进门。至于外卖，卡得就更严了，送外卖的到了小区门口，就直接被保安劝回，于是员工只能自己步行到饭店就餐。

　　巩固

　　从房产中介等处严控

　　罗小兵坦言，多次的八方联席会议后，工商、房办、综治办等职能部门都轮流上门找问题，若是遭到租户胡搅蛮缠，则轮到业主代表登场，由他们出面谴责“居改非”经营者损人利己行为。对于如何巩固成效，罗小兵说，物业管理处将从房产中介处入手，明确告知房东及中介人员，该小区拒绝一切形式的经营行为；并从房屋装修阶段管理控制，严防办公用品设备、办公家具进入小区；若是日常工作中一旦发现“居改非”的苗头，就循环采取“麻烦障碍”。

　　支持

　　制止“居改非”行为可取

　　“河滨花园小区的这一操作办法是可取的。”上海恒隆律师事务所律师宋安成表示，就三大“麻烦障碍”来看，涨物业费是对“居改非”的一项惩罚性措施，专门针对“居改非”租户的进门登记办法，是对这一行为本身作出的限制，不算是歧视，也不违法。同时“截流”挂号信、外卖、快递，也属于限制和“居改非”用户商业行为有关的任何行为。他认为，小区业主制止“居改非”的行为，只要不违法，都应当予以支持。

　　宋安成介绍说，目前对于小区“居改非”还没有很明确的限制措施，至今也罕有小区彻底解决这一难题。小区业主可以通过业主大会的决议，为行动本身找到法律支持。