开发商多选择低调开盘 河南投资客2亿买9栋别墅

　　一次性投2个亿买楼——昨天，记者了解到，近日一批河南投资客出资近2亿买下9栋御涛园别墅。与此同时，根据分析机构的报告显示，以长宁古北、卢湾新天地和浦东陆家嘴、联洋等沪上中心板块为代表的高端市场，重现投资客身影。

　　现象

　　一批投资客投2亿买9栋别墅

　　据悉，预期9月25日开盘的重量级项目星河湾目前网上房地产还看不到预售许可证，而售楼处也不再确定开盘时间。但是这个重量级楼盘样板房的投入，已经吸引了成千上万的高端买家涌现上海西南腹地看房。而离星河湾不远的国际网球中心区域，是目前上海规划中最大的超低密度别墅聚居区，目前有李嘉诚旗下的第三代别墅御涛园和绿城集团旗下的中国十大豪宅上海绿城玫瑰园在售，很多前来参观星河湾的买家便顺道前去参观。

　　昨日记者获悉，近日一批河南投资客买下了御涛园的9栋别墅，总金额近2亿元。对此，业内人士分析，今年以来频繁出台的房产政策，被称为史上最为严厉的调控，“不单单是自住需求者，二次置业者以及投资需求者也都在观望”，一业内人士称，投资房产的需求只是暂时被抑制，“新政影响之下，楼市的自住需求比例明显上升，但投资需求并未断绝”。

　　中小户型同样吸引着投资客

　　据了解，新政之后，沪上各开发商主推都是中小户型的楼盘，如松江象屿都城在8月份两度开盘，主推88平方米二居室；绿地蔷薇九里推出的主力户型为65平方米一房和92平方米两房，并且都热销。

　　对此，一些开发商坦言，适合自住需求者的中小户型，同样也吸引着投资客。对于投资客来说，中小户型，总价适宜、贷款额度不高，是非常好的投资产品，还能享受开发商的优惠政策。

　　“但不能因为市场上现在又出现了投资客，就简单得出"调控政策失效"的结论，这或许会招来更严厉的调控措施。”这也是目前市场上开发商最担心的问题。

　　数据显示，9月上半月总价500万-800万元的一手房成交量环比递增107.6%、总价在300万-500万元的一手房成交环比递增92.3%，成交单价在5万元以上的楼盘，环比暴增160.7%。对此，汉宇地产的分析师表示，高总价、高单价的楼盘成交量环比涨幅均大于大盘的平均环比涨幅，说明投资客已悄然入市。

　　商业地产也看到投资客身影

　　此前不同的是，如今充斥在沪上楼市中的投资客不仅仅是打着“温州”标签的浙江投资客，来自东北的投资客也把视线投向了上海楼市。日前，中信泰富朱家角新城翠苑三期房源正式对外公开，在开盘不到一小时内，百余套毛坯房被抢购一空。据售楼处的工作人员透露，一口气买二三套的大宗买家不仅来自江浙地区，包括安徽、山东的购房客户对这个楼盘的关注度很高，投资、自住的都有。同样，此次“大手笔”买下9栋别墅的投资客也来自于河南。

　　沪上楼市连续7周呈现出的成交量上扬，除了自住外，投资的成分不言而喻。事实上，从近来沪上楼市一些楼盘开盘的火爆情况来看，投资客出手成交的比例已开始逐渐增多，不单单是住宅，在商业地产中，看到的是更多投资客的身影。

　　“很多投资客现在一门心思找商铺，因为商铺投资回报率比较高，这两年涨势也比较喜人，受政策波动的影响不大，但就是苦于找不到好一点的商铺。像东海广场、万达广场等一出来就遭抢购，而买家的来源也更多样性。”业内人士表示。

　　幕后

　　开发商大多选择低调开盘

　　进入9月份，楼市调控政策仍无“松绑”迹象，上海住宅成交量却周周上扬，还出现排队购房现象。与住宅成交量高调回升的态势相反，大多数新盘不约而同地选择低调开盘。

　　对此，上海一些开发商表示，在2005年之前，如果搞个开盘活动，七八成楼盘会隆重布置，只有两三成楼盘比较随便。现在正好反过来，八成新楼开盘活动随便了事。“当前市场还不明朗，选择低调开盘也是开发商综合考虑的结果。由于是对于一些高价楼盘而言，开发商的开盘策略往往是高调宣布小幅优惠，低调入市开盘。”

　　与此同时，在记者的走访中发现，对于均价在3万元/平方米以上的楼盘而言，开盘报价就更显低调。8月9日低调开盘的上海绿城黄浦湾，首幢88套房源一天内完成全部预订，预订金额高达15亿。据网上房地产显示，黄浦湾单套成交均价高达1703万。

　　低调卖房的当然不止这一家。8月8日，星河湾322套公寓房源还是迎来了近千人争购。截至当日晚间，除了十余套500平方米以上的大户型，322套房源已经销售超过90%，总收入超过40亿元。

　　确实，记者在沪上各大售楼处采访时，明显感到开发商低调很多，尤其是一些高价楼盘项目的负责人在接受记者采访后，都普遍表示“希望不要提到楼盘的名字”，言行都尽显“谨慎”二字。

　　【分析】

　　敏感期开发商“被迫低调”

　　“正是因为高价楼盘热卖，才使得开发商更加低调、慎言，毕竟现在大家都知道，调控的行政手段还未用尽，或许之后还有"税"在等着。”分析人士表示，开发商低调推房多是为了避风头，现在楼市低迷，无论卖得好与不好，谁都不想成为媒体关注的焦点。

　　上海财经大学房地产研究专家则指出，近期，开发商在开盘前普遍会采用放号、预约的方式，并收取少则几千元，多则几万元的“诚意金”，一方面可以收集有效客户，另一方面可以为下一批房源的促销做铺垫。“在当前政策不明朗的形势下，偷偷开盘是为了降低市场的关注。在现在的敏感时期，大幅优惠促销是各家开发商最避讳的，因此对外宣称高价，而暗地对诚意客户优惠降价成为开发商的无奈之举。”

　　【背景】

　　距离调控目标存在明显差距

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，当前的房价水平，依然偏高，距离调控目标存在明显距离。如果此时投资投机者蜂拥入市，那更严厉的调控政策也就不远了。

　　有分析人士预测，新一轮政策会在12月才出台，而加息可能会随时发生，只是幅度不会太大而已。除此之外，还有多种手段可能被用于新的调控，比如税收政策、土地政策，遏制投资性的增值税、房产税、豪宅税等。“在行政手段用尽之际，征税将是一道杀手锏”。

　　同时，沪五条的出台，再次明确了沪上房管部门整顿市场的决心，“一次性上市”、“一房一价”，从预售管理、备案管理和销售经纪行为方面对开发商、代理经纪公司进行规范。记者 顾卓敏