二次调控要断违规房企银根 压力或促开发商低头

　　新华网上海10月3日电（记者魏宗凯）在国庆长假之前，有关部委再出重拳调控楼市，强调对违法违规房企暂停融资和购地，同时“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。专家认为，房地产市场的二次调控，使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。

　　上半程调控未动开发商筋骨

　　9月29日晚间，国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30％及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比以往政策更为严厉，因此也被业界视为年内的第二次调控。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看，上半程调控虽抑制了房价过快上涨，但对开发商来说并未伤筋动骨，尤其在8、9月间，各地楼市量价齐升，排队购房现象日渐增多，让决策层不得不考虑“金九银十”传统楼市旺季出现报复性反弹给巩固调控效果带来的不利影响。

　　从万科公布的8月份销售业绩来看，8月份销售金额较去年同期增加了149％，单月销售过百亿元。正是“不差钱”的底气让万科8月份在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166．5公顷，购地金额高达78亿元。

　　9月伊始，土地市场陡然升温，9月2日，广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元／平方米取得，番禺住宅用地楼板价新高再度被刷新。9月8日，香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块，总价48．28亿元，折合楼板价35490元／平方米，创下浦东住宅用地楼板价新高。此外，万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入账下，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新总价新高。

　　中原集团研究中心董事程澐也认为，房价再次上涨和地价新高被刷新双重因素加速了本次调控政策的出台。

　　开发商资金压力继续加大

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。

　　统计数据显示，已公布中期业绩的112家Ａ股上市房地产公司上半年经营性现金流为－783．6亿元，较一季度末的－405．6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349．6亿元增加了1133．2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。从负债来看也不容乐观，这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和2009年末分别增加了601亿元和1260亿元。

　　一家房地产上市公司高管告诉记者，事实上发行股票、公司债券等融资渠道自去年11月以来就已基本关闭了，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。

　　长江证券分析师苏雪晶认为，近期虽有保险资金获准进入不动产行业的利好消息，但远水难解近渴。总体上，国内房企的融资渠道正逐步收紧。国家统计局公布的月度数据显示，企业自筹资金在开发资金中所占比重已从年初的34％增加到8月的37％。

　　据介绍，在资金压力下，一些房企已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。据不完全统计，今年以来，房企海外融资超过900亿港元，远超过去3年的平均水平。但房企海外融资代价也十分高昂。从发债的利率看，今年房企发债利率区间已从8％－9％上升至13％－14％。

　　此次调控政策还要求，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。程澐认为，如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。

　　楼市或再次陷入观望期

　　北京链家地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。

　　多家机构分析师也向记者表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”的陷入观望。

　　政策中关于首套房屋首付30％的规定、关于契税和个人所得税优惠的取消都将增加购房成本，影响购房人的购房计划；而房产税、保障房的增加将影响市场对房价上涨预期，使得购房人主动推迟购房计划。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。

　　杨红旭也认为，这一波紧缩型调控后，房地产市场将再度降温，十月份的市场表现将比九月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调。

　　多家券商纷纷出具报告认为，新政策抑制房价上涨有利于地产股价企稳，尽管被认为是重大利空的房产税政策尚未公布，但从八月中旬开始，地产股股价普遍出现了15％左右的回调，已基本反映了对二次调控的预期，或将触底反弹。

　　在节前最后一个交易日，沪深两市地产板块低开高走呈现一个反弹逆转的行情，收盘时大智慧房地产指数上涨3．75％，保利、万科、招商、金地四大地产龙头公司股价涨幅均超过5％。