上海商品房限购 四季度楼市将明显降温

　　上海版楼市细则千呼万唤终出来。昨天晚间，上海市政府批转上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（以下简称《意见》），要求在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。

　　市场人士普遍认为，沪版楼市细则对楼市的打击力度较大，四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，市场将进入新一轮观望期，房价可能也将出现松动。

　　压需求——

　　震慑投资投机者

　　纵览沪楼市细则，仍是今年4月出台的“新国十条”的落实和细化，从压需求和逼供应两方面，进一步落实中央的楼市调控政策，并明确政策模糊地带，减少打“擦边球”的可能性。

　　细看八条沪版细则，其中第一条“严格执行差别化信贷政策”、第二条“在一定时期内限定居民家庭购房套数”、第三条中的“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，都是在压制购房需求环节做文章。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次出台的“沪八条”中，最重要政策是限购。“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。”这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”

　　不过，易居臣信分析师杨晨青认为，此政与北京和厦门此前出台的限购令相似，但不如深圳严厉。深圳限购政策规定在深圳拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍家庭、拥有1套以上(含1套)非本市家庭将不被允许再次购房，而上海的限购政策并未涉及对购房者已有住房数量的清算。换一句话说，即使购房者在上海已有多套住房，其在未来一定时期内也至少能新购一套房，从这层意义上说，上海的限购政策依然留有余地。

　　而对于市场最为关注的房产税试点，杨红旭表示，《意见》提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。

　　“房产税不出比出的调控效果更好。”中国指数研究院副院长陈晟认为，虽然靴子还是没落地，但此番政策信号的释放使尚未出台的房产税，成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。这或许比利空出尽对市场的震慑作用更大。

　　逼供应——

　　增加供应平抑房价

　　而沪版细则中，第三条中“加强土地增值税征管”、第四条“动迁安置房提前上市交易”、第六条“推进住房保障工作”和第八条“继续增加居住用地供应总量”，则是从增加供应方面进行调控。

　　尤其是“加强土地增值税征管”这一条较有新意。《意见》规定，“按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”

　　此外，《意见》中还规定，为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年缩短为满3年。但易居分析师薛建雄认为，这一新政虽有利于增加中低档房产的供应，但实际上之前市场上很多房源已经通过地下通道出售，所以能增加的供应也有限。

　　业内人士普遍认为，上海细则基本上全面落实了国家的“9·29新政”，尤其是限购政策将对市场形成显著影响。而尚未出台的房产税，则成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。在此政策形势下，第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。这将有助于市场的健康发展和稳定房价。（朱楠） (来源：上海证券报)