上海闵行试行周转房机制 解决一套房拍卖难问题

　　闵行法院试行周转房机制解决执行难

　　只有一套房也能拍卖 欠债老赖没法再耍赖

　　晚报记者 周柏伊 程怡 报道

　　“我只有一套房，你看着办吧。 ”这是面对执行法官时，老赖们最常用的托辞。老赖只有一套住房，法院该不该对这套房产进行强制执行？

　　唯一一套房产（简称“一套房”）的执行向来是执行工作中的难点，由于执行风险较大，容易引发申请人的信访和被执行人的过激行为，因此法院在执行过程中通常会选择查封房产、待后处理的工作方法。从总体看，目前法院在面对 “一套房”的执行时仍旧比较被动。

　　今年年初，闵行法院在应对“一套房”执行难过程中尝试了一种新思路——引入“周转房”，在半年的试用过程中取得了良好的效果。受此启示，日前，上海市第一中级人民法院将闵行法院的成功经验在辖区内巡回推广。

　　【案例】

　　想拍卖房子还钱？没门！

　　婚离了，属于夫妻共同财产的房屋按比例进行分割，一人拿房，一人拿钱。对于许多离婚官司来说，这样的分割本是无可厚非，但若是遇到拿了房的人却拿不出那么多钱该如何解决？且这套房又属于第一套房，即使被判执行也很难下手。

　　2008年3月19日，闵行区法院来了一对打离婚官司的夫妻。今年38岁的丈夫束某与比自己小4岁的妻子结婚十年，并育有一子。结婚三年后，夫妻因多重原因产生矛盾，导致关系失和，并于2007年起分居生活。 2008年，丈夫束某起诉至法院，要求与妻子张某离婚。经法院调解无果，被判准许离婚。

　　对于夫妻财产的分割问题，闵行法院判决两人位于浦东新区的一处房产归原告束某所有，但丈夫束某需付给张某财产折价款22万元。按理说，房子给你了，钱也该到位，但丈夫束某却因经济原因，迟迟不肯交付这笔折价款。

　　22万元，对一个离异女性来说，算得上是一笔救命钱。当案子依照程序转入执行部门时，承办的执行法官发现其中另有隐情。原来束某早已失业，每个月靠政府发放的最低保障金生活，而他名下只有这一套居住房。按照法律，为保障公民基本的生活居住权利，作为公民唯一、合法的居住用房，不得用于抵债和罚没。此案是典型的“一套住房”执行难案，所以法院很快中止执行。

　　面对着房子不能卖，钱又拿不出的情况，法官试图与束某进行沟通，希望能通过对房屋拍卖的形式来解决这笔折价款。当束某得知自己住的房子要被拍卖后，情绪十分激动，大喊，“我这里住了人，你们怎么可以拍卖？房子卖了，我住哪儿去？想要卖我房子，没门！ ”法官严肃地告诉他：“房子也有张某的一部分，你不肯给她房产折价款，我们只能拍卖房子。 ”束某争辩，“不管这套房子是谁的，法律明确规定，只有一套居住房不能拍卖。 ”法官指出，法院将保证依法公正地拍卖该套房产。束某表示给他几天时间考虑。

　　几天后，形势大为逆转。束某来到法院，态度非常强硬，坚决不答应卖房。法官动之以情，晓之以理，继续耐心细致地替束某分析事情的利弊关系。可是，束某就只有一句话：“我要是没地方住了，我就去死！ ”对此，执行法官颇感棘手。

　　其实这起看似跌宕起伏的离婚案件仅仅是“一套住房”执行的冰山一角，除了闵行法院外，在全市法院都有出现这样的情况，而一套房执行难已是困扰法院系统多年的顽疾。仅仅一个闵行区法院，就有十起陈年旧案，全是“一套房”执行难案件。在这十起执行难案件中，众多胜诉者的权益无法兑现，由此出现频繁上访、投诉现象，造成不良的社会影响，同时，法院的权威性、法律的威慑力也遭遇到了挑战。

　　【难点】

　　“一套房”执行难在找平衡

　　上海市第一中级人民法院执行庭庭长奚强华表示，“一套房”在执行程序中处理较为困难，其原因主要是法院在实现生效判决内容、遵守民诉法执行豁免规定和维护社会稳定和谐三者之间很难找到平衡点，表现在实践中，呈现出两层分歧：首先，基于稳定考虑呈现执行风险与执行力度负相关的局面。“在不同的案件中，由于申请执行人和被执行人之间矛盾程度的不同，被执行人对于出卖唯一房产并牵出房屋的态度都是不同的。”奚强华说，“因此造成法院对于强制执行‘一套房’可能导致的后果存在不同的风险评估。 ”

　　处于维护社会秩序和稳定的考虑，法院在执行中会选择风险较小的案件进行“攻坚”，而对预期风险较大的案件则采取传统的 “查封待后处理”的处理方式，由此形成了矛盾较为激化的案件久拖不结，社会逆向选择增加的局面，“一套房”的执行呈现出愈拖愈被动的情况。

　　其次，基于对“生活所必需的居住房屋”的不同理解导致适用法律的分歧。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。“‘生活所必需的居住房屋’怎么理解？ ”奚强华说，“现在看来，一般有两种观点。 ”一种是定量的解释，必需的就是唯一的，只要是被执行人唯一的住房，无论该房屋的具体情形如何，法院一律不能处置。

　　另一种观点是定性的解释，即必需的不一定是唯一的，而是基本的，应结合房屋本身的具体情况，居住人员的具体情况来判断，如果被执行人及其所抚养的亲属所居住的唯一住房超出了一般生活的基本条件，比如说房大人少，那么法院就可以对该房屋采取处分性措施，只要在处理后保障被执行人及其所扶养家属有最低生活标准所必需的居住房屋即可。

　　“在实践中，第一种观点主要是被执行人所主张，这也是许多执行老赖自恃有理，拒不履行的借口。 ”奚强华说，“而第二种观点则主要是法院的执行人员所赞成，由于缺少‘生活所必需的居住房屋’的法定判断标准分歧很大，这也造成法院在执行唯一房产的案件中遇到了巨大阻力。 ”

　　法院曾采取过 “以大换小”、“以近换远”等措施，但也存在一定难度。譬如，要为被执行人置换较小的房屋，如何寻找房源，由谁去寻找，价格是否合适等，都是问题。如果先卖掉被执行人的房屋，而后再为其购买住房，房价增长部分的差价由谁来承担？如果先为被执行人购置住房，钱款由法院先行垫付还是让申请人先行垫付？采取“以近换远”的方式，将会对被执行人的生活、教育、医疗等带来一定的不便。选择适合被执行人居住的区域的同时又得符合置换条件，在实践中缺乏可操作性。

　　【转机】

　　周转房解决十起难点案件

　　闵行区法院执行庭自2009年下半年开始酝酿利用周转房，盘活“一套房”的执行困局，并于今年年初开始付诸司法实践。

　　水电煤一应齐全，房屋配置可供一家三口居住，这就是位于闵行颛桥的十套“周转房”。这批由颛桥房地产公司提供的“周转房”面积不是很大，但足够供一家人居住。经过多次考察以及综合租借费用等多方面综合因素，闵行法院与该房地产公司签订了意向书，租下十套房屋，租期为十年。

　　就在租下这十套房屋后不久，闵行法院就遇到了一起经济纠纷案件。为了赖账，被告依仗着自己只有一套房子，而拒绝履行偿还债款的义务。虽然法官多次与其沟通，希望能通过拍卖其这套房子来还清款项，但这个“老赖”却丝毫不理会，反而理直气壮地叫嚷着：“这是我的房子，谁敢动一下，反正我只有这个地方可以住，你们没权利赶我走。 ”根据法院的调查，这名老赖并非他自称的身无分文、只有一套房子，他明明兜里有钱却不肯还，而以“一套房”为理由拒绝搬迁。法院经多次规劝无效后，启动了“周转房”机制。很快，这名老赖发现，家里的东西全都被搬走，转移至了颛桥一套出租房内。就在这名老赖赶到这套出租房后，收到了一份房屋拍卖通知书。根据老赖现在已入住出租房的状况，其所谓的一套房便可以拍卖，而拍卖所得的费用扣除所要偿还的债款以及十年房租，剩下的将归还给这个老赖。

　　在这不争的现实面前，一直态度强硬的老赖立即软了下来，并当即表示自己有能力偿还这笔债款，只要法院不拍卖这套房屋。搬进周转房不到一天的东西又被立即运走，欠款在当天就到了位。

　　在今年1月至6月间，闵行区法院执行庭共选择了10起难点案件进行周转房利用试点，其中包括4起借贷纠纷、4起离婚官司、一起债务转移合同纠纷和一起房屋买卖纠纷。经过试点，该措施对“老赖”起到了极大的震慑作用，不但妥善解决了久悬未决的“一套房”十大积案，并且开辟了一条攻克“一套房”执行难的新途径。

　　在这十件案件中，有九件事实上尚未启用周转房，被执行人在了解到周转房的作用后，立即主动履行了义务。一些被执行人在得知法院可能会启用周转房后，一改以往拒不还款的态度，积极配合法院与债权人协商，或筹钱付清欠款，或写下还钱计划并筹集到第一笔钱款。

　　【推广】

　　外地人沪上豪宅如何执行

　　半年多的实践证明，周转房在“一套房”执行中的作用非常明显，不仅增强了威慑作用，让法院执行由被动变为主动，还提供了支点，为打破执行困境带来了新的思路，同时更降低了执行成本，避免了案件久执不决。周转房制度正引领着法院执行庭走出一套房的执行困境。上海市一中院决定将此经验在辖区内逐步推广。

　　国庆前夕，正逢一中院赴辖区内松江法院“巡回研判疑难案件”，松江法院执行庭呈上的第一则案例就是“一套房”难以拍卖变现的案例。

　　案件的被执行人系一对来自江苏的夫妇。丈夫胡某在外做生意，胡妻在家带小孩。胡某在与上海某建筑公司的合作中，欠了对方工程款200余万元，逾期未还。法院受理该债务纠纷后，向胡某夫妇发出执行通知限期履行，但两人到期并未到庭履行。法院遂扣划了两人在银行的存款5万余元。法院在办理中查明，胡妻名下有一套房产，位于浦东新区康桥镇，面积约140平方米。建筑公司多次向法院提出拍卖上述房产，或对该房产进行置换后拍卖。法院按程序对该套房产进行查封后，法官多次前往该房屋内与胡妻沟通。胡妻表示愿意配合，但她不断诉苦，称丈夫胡某一直在外地打工，收入微薄且不固定，还要抚养两名年幼的孩子，没有能力履行付款义务。松江法院考虑到该房屋内尚有胡妻和两个未成年小孩居住，也未调查到胡某在江苏老家有无房屋居住，只得将拍卖日期一再拖后。

　　案例提出后，法官们围绕这个问题展开激烈的讨论。松江区法院的法官很赞成周转房破解“执行难”的创新措施，但提出了疑问：本案中胡某夫妇都不是上海人，他们在户籍地是否另有房产？他们的住房保障是否应该由本市来解决？还有一位法官提出，他曾遇到过债权人要求执行一名韩国人在中国的唯一一套住房，外籍人士的住房保障也是由本地解决吗？

　　经过激烈的讨论，法官们最后达成共识：执行中应先按程序进行调查，实在没有财产可供执行时，再考虑处置一套住房问题；应坚持基本生活保障原则，明显超过基本生活保障范围的住房应考虑予以执行；对于非上海经常居住人员所购置的一套住房，其基本生活应由其户籍地予以保障，如果户籍地有住房，应予以强制执行；同其他法院建立协调机制，利用周转房对一套房被拍卖的被执行人进行安置。

　　新闻解读

　　周转房是闵行法院为破解“一套房”执行难所引入的新概念，其内涵上包含以下三个要点：一是该房屋为产权属于法院及当事人以外的第三人，且该第三人具备随时订立民事合同的主体资格，通常情况下该第三人为主旨；二是周转房在建筑结构上具有面积小、功能较为齐全、能够满足一个家庭基本生活需要的特点；三是周转房的租金价格应当尽可能低廉，交通应当尽可能便利，且房源供应应当及时充分。

　　简言之，周转房概念的核心其实就是“廉价且符合居住条件的可租赁房屋”。

　　上海一中院法官介绍，根据设想和协调结果，目前采取的周转房操作模式主要有以下几方面：

　　第一，法院根据实际情况甄选出合适的房源提供者，确定后，执行庭与供应方订立供房意向书，约定由执行庭向供应方预交房屋定金，供应方保证在约定期限内随时可将这些住房出租给执行庭指定的当事人，并在实际发生租赁关系时，由供应方和当事人订立房屋租赁合同。执行庭在约定的供房期限届满时，与供应方进行结算，实际发生租赁期间的租金由案件当事人承担，房屋空关期间的租金损失由执行庭结算。

　　第二，法院在执行中遇到需要使用周转房的案件时，应当按照法定的执行程序向被执行人张贴公告，限期搬离，逾期仍未履行者可以利用周转房进行处理。

　　第三，如申请人同意签订周转房租赁协议并只付出其租金，则法院待租赁合同订立后将被执行人强制迁入周转房，然后对被执行人唯一房产进行变现执行，执行款到位后应当预留部分资金以备支付周转房的超期租金。

　　第四，如被执行人自行迁出唯一房产并配合法院依法执行的，则周转房不使用，但被执行人主动要求迁入周转房的，可由房屋供应方与被执行人一句租赁市场的一般情况签订租赁合同，法院不予干涉或指导。