江宁二手房契税标准调至4% 传南京细则12日公布

　　江宁二手房契税标准临时调至4%

　　待南京细则出台后“多退少补”，江南八区暂未提高契税比例

　　坊间传南京细则12日将公布，是否限购、补贴存留成两大焦点

　　“我被新政了。”购房人张女士昨天一大早赶到江宁区房地产交易中心办理二手房的过户手续，结果却被告知契税临时提高了，原来只要缴房价的1%，现在要缴4%，“再怎么缴，也缴不到4%啊，我又不是什么高档房，凭什么缴这么多税呢？”不过，记者采访发现，这一规定仅仅是临时性的“预热政策”，等待南京市的具体楼市细则出台之后，将对契税予以“多退少补”。南京的细则呢？记者一圈问下来，回答都是“不知道”，看来还得再等等。

　　业内猜测

　　南京细则关于新购房交易契税征收可能大致分为四种情况：

　　1 首套房且面积在144平方米以上，按照4%标准征收契税

　　2 首套房且面积在90—144平方米之间，按照2%征收契税

　　3 首套房且面积在90平米以下，按1%征收

　　4 其他所有购房情况，均按4%征收

　　[质疑]

　　“让我们缴4%？太莫名其妙！”

　　张女士说，她买了江宁岔路口附近一套二手房，面积为120多平方米，算不上什么高档房，按照既有的契税政策，她应该只要缴纳1%的契税，总房价150多万元，也就1.5万元的契税，而且自己还是首套房，按照现行的购房补贴政策，她还能退还房价的0.5%，实际的缴纳契税只有7500多元。可是，契税征收窗口告诉她“首套房征收房价的2%、二套房征收4%”，首套房还要到江宁房产部门开具证明。如果开不到证明，就得按4%缴纳契税。

　　多名买房人也和张女士的遭遇一样，但是他们到房产部门开具证明时，却又被告知说具体政策还没出台，要等几天政策细则下来以后才能开具证明。“我作为首套房的购买者，很不明白，既然细则没出来，为什么不能按照老的政策来执行，让我们过户呢？现在首套房证明也开不了，就不能过户，只能等政府所谓的细则出来以后，多缴契税了。”买房人觉得这样的政策很是莫名其妙。

　　多家房产中介公司接到的通知却是：从10月1日起到南京新政细则出台，不论购房面积多大，交易契税均恢复为预征4%。

　　[回应]

　　是“预收”，细则出台后“多退少补”

　　南京市江宁区房地产交易中心的一名负责人也被折腾得“一头雾水”，一问之下才知道这是契税部门单方面的通知行为。

　　江宁区契税征收管理所征收窗口的解释是，这个通知是从8日贴出来的 ，因为国家的新政策是说从10月1日执行，但目前南京还没有出台细则，“我们是先按多的比例收取，等细则出台之后多退少补”。也就是说，按照国家政策统一从10月1日起执行，因为国庆长假7天放假，新规定等于从10月8日起执行了。

　　记者采访发现，江宁的多家房产中介公司也被吃了一记“闷棍”，因为事先不知道这个事，很多客户纠纷很大，甚至一些客户面对“高额”的契税，不得不放弃了交易过户，直接就撤单不交易了，宁愿损失购房定金了。

　　根据“9·29”国家多部委出台的“二次调控”（“国5条”）政策，对于房地产相关税收的政策调整为：“从10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”。

　　“按照这个政策，江宁区这样做也没错。“南京裕兴不动产江宁分公司总经理吕海说，反正新政从10月1日起执行，现在先缴4%，后面再“多退少补”，和新政并不矛盾，买房人也没什么好质疑的。

　　[探访]

　　程序不同，主城八区暂未上调契税

　　不过，记者调查发现，南京市房产交易中心的三个产权登记分中心（办理主城江南八区的产权登记过户），却没有遇到类似的情况。在华侨路产权登记分中心，契税征收窗口的一名工作人员说，他们没有任何接到通知要提高契税比例。

　　怎么回事？南京市房产交易中心一名相关负责人解释说，这与江宁区的二手房“过户”有关，因为江南八区在“过户”时，是先送件登记，等到10个工作日产权证出件之后，再缴纳契税，而江宁是先缴纳契税，再办理登记手续。“因此如果南京全面实施契税调整的细则，江南八区的房产交易，同样不会少收购房人契税的”。他说，等待新政细则，契税有调整的，江南八区按照10个工作日时间计算，剔除休息日，在10月20日前出台细则，都是来得及的。

　　[观察]

　　抢搭“优惠末班车”，昨新房成交307套

　　另外，南京网上房地产官方数据显示，昨天（截止到20点30分）南京市新商品住房共计认购177套、成交307套，较国庆期间有一定涨幅。业内分析说，一般一有契税政策的调整，新房都以购房合同备案的时间为准，这也导致了部分楼盘纷纷抢搭“优惠末班车”，这是一些楼盘前期销售的房源数据不断上传的结果。在当日楼盘销售排行榜上，也印证了这一点，比如江宁的东方龙湖湾销售60套、河西的香槟国际花园销售58套等。

　　对于新的契税政策如何缴纳的问题，有房产业内人士猜测说，结合“国5条”以及江宁区目前出台的临时契税政策来看，购房交易契税征收大致可分为4种情况：“首套房且面积在144平方米以上，按照4%标准征收契税；首套房且面积在90—144平方米之间，按照2%征收契税；首套房且面积在90平米以下，按照1%征收；其他所有购房情况，均按照4%征收。”

　　[分析]

　　调控细则“真空期”，开发商很紧张

　　“乱套了，全是来问政策的人。”华侨路产权登记分中心一名工作人员昨天被“各路人马”咨询得不厌其烦，因为南京的政策细则不是他们层面所掌握的，“我也希望赶快出台”。

　　采访中，一些开发商也惴惴不安：政策究竟会怎么样？南京东凯置地有限公司总经理包天雷的担心是：“如果政策一刀切了，会很厉害，短期内对楼市的杀伤力肯定是巨大的。”

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，新楼盘迟迟不公布最终房价，也暗示开发商对前期积累的客户心理会否发生变化较难把握，“在地方调控细则的‘真空期’内，如何准确把握和确认客户变化确实很难，开发商心里也挺紧张”。

　　不过，张辉也表示，实际上地方政府的细则大框架已经被“二次调控”限制了，看似最狠的一招就是“限购令”，在停贷三套房之后，进一步杜绝一次性付款的购房行为，但如果是限购两套房的话，几乎也没什么影响，50万户家庭每户购买两套，就是100万套的消化量，南京最高峰一年的新房交易量也就10万多套！另外，不管南京细则如何出，“二次调控”传递出决策层对房地产市场的调控决心，市场需求会在一定程度上受到抑制，楼市整体会再次进入一个盘整格局。

　　业内预测

　　是否限购、补贴存留成焦点

　　南京细则将会怎么出？坊间传12日公布

　　是否限购、补贴存留成焦点

　　江宁区二手房“过户”程序的问题，成为南京地方政府楼市细的一场“预热秀”，看来细则出台也是铁板钉钉的事。但怎么出？出什么？是否会像北京、深圳、厦门、上海那样“限购”？南京独有的购房补贴是存还是留呢？

　　南京目前的购房税收政策（截至2010年12月31日）是：在南京市区（八个主城区加江宁、浦口、六合三区）购买144平方米以下首套房或一年内卖旧买新（144平方米以下）的购房者，在缴纳国家规定的1%契税后可享受南京地方政府0.5%的补贴；144平方米以下的非首套住房，缴纳1%的契税；购买非普通住宅（144㎡以上或容积率小于1）的，不管是否为首套，缴纳的契税统一为3%。

　　1997年，国家出台《中华人民共和国契税暂行条例》，其中第三条规定，房屋交易契税税率为3%—5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。1998年，江苏省出台《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》，其中第五条规定契税税率为4%。

　　南京裕兴不动产江宁分公司总经理吕海说，今年所执行的契税政策，是地方政府采取的优惠措施，这次“9·29新政”重提了契税相关措施，很有可能会取消既有的契税优惠措施，重新按4%的契税缴纳，首套房等购房群体，该减半的也会减半，而南京独有的购房补贴政策，实际上也是降低契税的做法，估计也会取消。

　　和契税调整同样令业内关注的是购房“限购”不“限购”的问题。有业内人士猜测说，南京“限购令”是否出台也快有说法了。甚至坊间有传言说，南京拟定10月12日出台配合中央“二次调控”的地方细则，具体内容与上海相似，会在差别化信贷和购房套数限制上做出相关规定，同时对保障房建设的力度继续加大。

　　饶有意味的是，记者昨天拨打南京市住建委及下属住房局多名人士（之前均为楼市政策制定参与者）的电话，均表示“在开会”，并对记者所问的“细则有没有研究、‘限购令’定不定、契税调不调、补贴留不留”等敏感话题，统一笑着抱以“我不知道”的回复。但也有接近细则研究的人士透露说，细则方案拿出来之后，也要交由市长办公会通过，甚至更高级别的会议通过才会出台，但也应该快了，但内容应该不会有什么大的惊喜，比如契税调整的问题，肯定要调整的。

　　市场动态

　　朗诗绿色街区昨日摇号今日开盘

　　1500组客户抢购314套房

　　远在板桥的楼盘，今年可谓抢足了风头。在金地自在城之后，昨天“邻居楼盘”朗诗国际街区也提前开始摇号确定购房人选房顺序，但314套房源却引来了多达1500多组购房者（有效客户）。

　　有消息称，朗诗绿色街区于10月9日开盘，首批推出314套房源，此前已经有2000多组客户意向登记，并领取了开发商发放的会员绿卡，相当于发放了2000多个房号。开发商南京朗诗地产有限公司称，由于此次开盘房源有限，需求量大，公司于10月8日下午通过公开摇号的方式确定选房批次顺序。

　　记者了解到，昨天共计有2775个房号参与了摇号，40个号码一组，共计摇了70组。不过，该楼盘一名相关人士表示，因为很多家庭为购房，采取了多人登记领卡的方式，实际的有效客户只有1500多组，为此，他们特别规定“每个选房顺序号只能认购一套房屋，且认购人仅限登记人本人或能提供法律证明的直系亲属”。对于这次领卡但未能购房的客户，开发商还规定“拥有第二批房源的优先选房权，选购第二批房源时，可抵用15000元/套的房款”。

　　卖多少钱？此前，开发商对外报出了1.1万元——1.3万元/平方米的预估价，但最终卖多少呢？外界也传出其售价将“低开”至1万元/平方米左右，昨天开发商并未准确告知，只是表示要在商品房预售许可证领到后、当晚公司领导来确定。