广州楼市新政出台时间未定 细则或有“限外令”

一栋商品房前面树立的交通标示，仿佛是在警示房价“别再上涨”。“限购令”出台能否抑止房价，仍是未知数。（资料图片）

　　本版撰文 信息时报记者 田桂丹 罗莎琳 实习生 陈维澈

　　穗版楼市新政不排除会在“限购”之余，还出台“限外令”。昨日广州市国土房管局有关人士透露，广州版调控细则不会有太严厉的调控政策。而业界人士认为，“限外令”也可防止外资游资进入广州楼市炒房地产，但对楼市的威力没有“限购令”大。

　　自上周广州传出报政府研究审批的穗版楼市新政中肯定包括了“限购令”消息传出后，“限购”成为广州楼市最关注的焦点。广州将如何限购、是温柔版还是严厉版，也成为普罗大众和业界都在猜测的话题，而政府何时正式出台同样天天都在市场上传出不同的版本。对于有消息称今日广州将出台楼市调控细则，广州市国土房管局有关人士在回应时表示：“没有”。

　　楼市新政出台时间仍未定

　　该人士称，楼市调控细则房管局制定后已经上报市政府，但具体出台的时间还未最后定。另有消息人士表示，在穗版楼市新政中，铁定有公积金按揭贷款收紧的内容，但由于细则不由公积金部门牵头制定，因此公积金部门也正在等待市政府的审批意见，目前也仍未得知细则具体出台的时间。

　　昨日广州市国土房管局有关人士虽再三强调细则待审议暂不能公布限购具体版本，但他透露，广州会贯彻执行国家调控政策，但也会根据广州实际情况来定细则。目前广州楼市还是相对理性的，即使近期出现市民紧急签约购房的情况，但开发商并没有涨价卖楼。另一方面，政府也不希望楼市坐过山车一样急上急下，所以应该不会下过猛药来调控楼市，也就是说，广州版调控 细则不会有太严厉的调控政策。

　　落地细则或有“限外令”

　　广州市国土房管局有关人士还透露，广州的地方版新政中也不排除会有限外的措施，但是最终怎么出来，还是要等市政府审批。据了解，在目前出台细则的城市中鲜少涉及“限外令”。

　　业界人士认为，在汇率预期走高等因素影响下，不排除有游资热钱进入房地产市场。“限外令”防止外资游资进入广州楼市炒房地产，但如果铁定出台“限购令”且执行力度可保证的话，则外资进入买房已经受限。再加上广州楼市外国人购房比例并不算高，因此，“限外令”对楼市的威力没有“限购令”大。

　　专家分析

　　“限购令”避重就轻影响有限

　　昨日大洋网的“民意圆桌会”会，也对广州“限购令”话题进行讨论。

　　广东中原房地产项目部总经理黄韬认为，广州目前市场现状出“限购令”条件具备，同时政治上也有需要，一线城市中广州已经是最晚出的，但“限购令”的效果仅限于“有好过没有”。 大洋网羊犄角频道首席评论员万庆涛对“限购令”效果也不怎么看好。他认为，“限购令”主要是针对抑制消费，房价上涨有多种因素，只对消费进行抑制。 发改委出台时抑制投资型需求，稳定房价，并没有说降价。

　　广州市人大代表张南宁认为，中国出台“限购令”，在现在市场体制下不是抑制房价的好方法，对市场的影响是有限的。因为不管限购是宽还是严，市场都会有很多对策应对，在直接执行中存在具体操作的困难。

　　他举例：“譬如说本地的居民可以购两套，外地居民购一套，怎么证明他购一套，或者是否有人利用他的身份购买一套，在执法层面上无法落实。”因此，总体来讲，不管是宽版严版，“限购”令各地政府把房价高起的重心转移了，让老百姓把很关注的东西放到一边。

　　“我有时候觉得开发商和政府两个联手把房价推起来的”，张南宁表示，“限购令”还出现另外一个问题，广州市是开放性的城市，人才和年轻人来到广州，买房子有户口限制，年轻人会考虑这个地方是否适合创业。张南宁举例，国庆他看过一个武汉的朋友，这个人原来在广州工作了一年多，到武汉就是他认为广州房价太高，在广州拼命打拼一辈子就为了房地产商。所以这个年轻人认为不如退到二线城市，这也许对广州市发展和对未来人才吸引不是好的方式。

　　广州限“新购一套”可能性大

　　黄韬介绍，目前已经出台的“限购令”宽松版和严厉版的差别，在于是否对已有房产是否有追溯。上海、北京版相对宽松，是说可以在目前拥有房子基础上新买一套，但确实存在一个问题，就是全国房产没有联网，比如现在深圳不可以买，到广州可以买，惠州买。由于可以跨地域买等因素，因此限购也只是缓兵之计。

　　黄韬在跟购买者聊天时发现，购房者认为财富投资增值的首选是房地产，有一些老板从银行贷款本来要投实业，发现实业要赚10年以上才够得上房地产赚1年，因此要理解有钱人的心理。政策还需细化，初步看广州应该采取温和，新购一套的可能性比较大。

　　万庆涛认为，不管什么样的“限购令”，是抑制买房或者是投资性的需求，抑制之后比如说房子有一万套，买的人有两万人，抑制需求后部分人不买了，房子就增加了，这没有意义。因为地产商照样以同样价格销售，不会降价。老百姓是想通过政府进行调控，房价降下来后自己可以买得起。

　　城市对比

　　深圳限购令严厉 新房成交量锐减

　　国庆前夕，中央多部委再次出台措施遏制部分城市房价过快上涨。其中关于在全国范围内暂停发放第三套及以上房贷，以及首套房首付比例不低于30%等措施无疑使房地产市场调控进一步升级。此后，深圳、上海、厦门等城市相继出台了地方细则，实施限购。深圳作为此次实施限购政策最为严厉的城市，其新房成交量在“十一”期间也出现了大幅下挫的现象。

　　据中原监测的9个重点城市一手住宅数据显示，深圳10月1至7日的新房成交环比虽有四成的增加，但主要是由于前4天市场延续了9月的“翘尾”趋势，4天成交近2000套。此后3天，“限购令”影响显现，令成交锐减，3天共计成交550套住宅。

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　　广州后黄金周楼市价稳量跌

　　据合富辉煌集团市场研究部监测报告表示，十一黄金月之后广州十区新增供应住宅约1.9万套，将主要集中在外围区域。报告同时预测，楼市成交量将在9～10月冲高后回落，预计月11～12月月均签约量在60万平方米左右。

　　新增供货1.9万套

　　价格方面，该监测报告认为，未来楼市成交具备较好的经济基础，楼市成交活跃度保持中度稍高的水平。虽然四季度广州将出台限购政策，但多数发展商销售目标完成情况较好，压力适中，将继续积极出货，降价可能性也较小。

　　由于通胀效应刺激，今年十一黄金月积压半年之久的供应、需求同步爆发，成交量价均有大幅拉升，是近年成色最足的金九银十。但随着中央出台更为严厉的房地产调控政策，将会抑制楼市冲高势头，预计将使四季度楼市成交量高位回落，价格平稳。

　　合富辉煌集团市场研究部数据显示，2010年9月广州十区网签达到94万平方米。“9·29新政”下，由于不少新货在中秋节期间抢闸推出，销售火爆，大部分网签手续将在10月份，预计10月广州楼市成交量也将达90万平方米左右。

　　监测报告表示，十一黄金月楼市成交主要来自刚性自住、购房保值置业者。热销住宅产品主要是总价150~300万元的市中心项目，总价100~200万元的白云、番禺项目，总价100万以下的花都、南沙项目。代表性热点楼盘有广州亚运城、广州雅居乐花园、金山谷、凯旋新世界、睿山。

　　9月均价为历年高位

　　据悉，2010年“十一”可售住宅货量在5.9万以上，为近年可售货量最高。该机构发布2010年十一黄金月广州楼市监测报告，表示“十一”期间发展商出货心态积极，只有少数货量因各种原因未面市，实际在售货量为5.1万套，也创近三年黄金月中最高记录，其中番禺区在售货量约1.8万套，比以往黄金月呈现整倍增长，更有近50%的新增供应来自番禺。

　　2010年9月广州十区签约均价13932元/平方米，为历年高位。分析认为，此次成交均价大幅拉升受成交结构及个盘升价两方面因素影响。中心六区成交比重上升、中高端项目成交比重上升，另有不少楼盘在8月成交回暖后，调高了售价。