房价环比增速持续减慢 房地产投资仍维持高位

　　11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅价格环比上涨0.4%。

　　据9月29日“国五条”出台已经有1多个月，全国商品房房价仍呈现继续上涨之势。

　　尽管各方都预测房价会继续下行，但是影响房价的商品房供需比指标，却在2010年的1-10月份期间，呈现了巨大的失衡。

　　统计数据表明，1-10月份，全国商品房销售面积为7.24亿平方米，同比上升9.1%；竣工面积为4.2亿平方米，同比上升11.4%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，1-10月份全国商品房新开工面积为13.18亿平方米，同比去年上升了61.9%，这为商品房供需比失衡扭转提供了条件。预计明年二季度，商品房供需失衡的现象会被扭转，而商品房价将出现下降。

　　11月拐点将至？

　　10月份， 70个大中城市房屋价格环比涨幅为0.2%，涨幅比9月份缩小了0.3个百分点。

　　随着房价环比增幅的逐步缩小，业界预期房价下降拐点可能将出现在11月。

　　10月全国商品房销售面积9278万平方米，比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；销售额5076亿元，比9月份减少423亿元，下降7.7%。

　　杨红旭表示，由以上数据可以看出，9月底出台的“国五条”，以及各地方政府出台的房地产调控细则有所成效，房屋销售价格环比虽有0.2%的小幅度上涨趋势，但涨幅已进一步缩小。

　　在“国五条”尚未推出之前，9月份房地产市场仍然亢奋。9月份全国商品房销售面积10446万平方米，较8月份的6886万平方米，上涨51.7%；全国商品房销售额5498亿元，环比增长55.6%。

　　不过，随着调控政策的持续高压，房价在维持了10月份0.2%小幅环比涨势后，会不会开始逐月下降？

　　实际上，部分城市的房价已经出现下降，上海、杭州、宁波、济南、广州、温州、泉州、北海等地10月份的房屋销售价格较9月份有小幅下降。

　　自今年4月中下旬新“国十条”出台后，全国房价在6月份出现过年内首次环比下降，降幅为0.1%，但是下降趋势并没有延续，7、8月环比均为持平，而在9月则再现环比上涨势头。

　　杨红旭认为，国家推出的调控政策能够在短期内形成楼市观望情绪，导致成交量下滑，销售价格也会随之小幅下降。但长期来看，楼市调控的压力会随时间推移有所减弱。由于房地产市场的刚性需求存在，即使房价在短期内小幅下降，也不会持续过长时间。

　　中国房地产研究会副会长陈国强表示，由于商品房签约备案的滞后性，10月房价水平并不能真实反映调控后市场的成交情况，仍然“残留”着9月的部分成交数据，预计11月之后，成交量将率先进入下滑通道，房价也将随之回落。

　　房地产投资仍维持高位

　　值得注意的是，房价趋势可能继续下行，但是房地产投资数据依然很高，而且随着保障性住房投资的扩大，2011年房地产投资仍然会维持在较高的水平。

　　10月份，全国房地产开发景气指数为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点，这是连续6个月回落后首次回升。

　　杨红旭表示，预计房地产开发景气指数将于明年第一季度步入100点以下的不景气区间，明年二、三季度可能会触底，其后将有可能重新进入增长。

　　今年1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，增幅较1-9月提高0.1个百分点。这是连续4个月持续回落后首次小幅上升。

　　其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37%。

　　杨红旭表示，接下来数月，开发商的投资热情将继续降温，房地产开发投资同比增幅将转入下行轨道，但由于保障性住房投资规模较大，预期投资增幅下滑空间并不大。

　　杨红旭表示，随着国家对房地产开发的贷款发放政策缩紧，以及预售资金的监管措施相继出台，开发商的资金链会受到一定程度影响，但随着人民币的升值，以及央行加息措施推出，预计外资流入国内房地产市场的比重将会有所增加。

　　中国指数研究院一份统计数据表明，受新一轮调控的影响，企业缩减开发投资，10月房地产开发完成投资4558亿元，环比9月减少11.6%，但投资额仍然处于历史高位。

　　由于今年房地产投资大局已定，陈国强等专家认为，年底将是政府集中调控房价的最佳时期。

　　河南建业董事长胡葆森向媒体表示，开发商获得的信息是，这次调控可能持续1-2年，而不是原先预判的半年到1年，建议开发商进行战略调整。