北京地价参差不齐 近期或不能带来整体房价下降

　　近日，北京土地整理储备中心数据显示，北京四季度计划推出50宗地块，其中涉及居住类土地45块，合计供应面积为855万平方米。而值得注意的是，本次集中供应的土地大部分集中在大兴、房山、通州、顺义等近期楼市较为活跃的市场。另据“链家地产”统计，截至11月4日，北京打折优惠楼盘共计172个，郊区打折项目有95个，其中位于通州、延庆、房山、大兴的楼盘共38个，占郊区打折项目总数的四成。不断递增的优惠房源和大量土地集中供给是否意味着这些区域将率先扛起降价的旗帜？

　　密集土地供应并非意味着新盘增多

　　11月-12月北京计划推出的50个地块中，45块为涉及居住土地，合计面积为855万平方米。如果按照一套房子100平方米计算，这45块土地可供应住宅高达8.5万套。若按照北京楼市第三季度平均每月销售的6952套计算，四季度供应的土地最少可供北京销售一年。

　　但是，有业内人士指出，实际楼市供给并非如此计算。不同房企在开发速度、营销策略和土地开发计划等方面的不同，造成集中放量的土地并不能实现集中“变现”，也就是说，密集的土地供应或许不能带来楼市供给的突然增大。如此一来，依据现有的供需结构，房价下行变得不太可能。

　　另外，K2地产营销副总经理曲维也表示，企业一般对土地的开发周期为2-3年，即便集中新入市一批土地，但它们对于现行房价的抑制作用也是有限的，而同时段的需求却在不断累积着，因此，这批土地的入市交易短期并不会影响区域市场的房价，而长期来看，房价最终决定于供求关系。

　　地价参差不齐 近期并不能带来整体房价下降

　　同区域并行销售的项目中，由于拿地时间的不同带来一定程度开发成本的差异。以城南一房地产热销区域为例，同一区域土地，每平方米楼面价一个项目是3000元，相邻的项目是18000元——足足相差6倍！对于以相对低价格拿地的项目而言，似乎更有“资本”率先降价，激发被抑制的需求带动销售。10月新开盘中，便有该类项目降价近万元吸引购房人。对此，曲维说，降价万元仅是个别行为，通州是在接连不断的新政中最受人们关注的区域，而其房价也备受购房者质疑，认为通州楼市均价应该降到20000元以下，但从整体规划建设方面看，该区域目前房价应该受到认可。同时，由于配套设施的完善，通州在今后仍然会成为刚性需求购房人群的选择之一。曲维还表示，大约明年3月-4月，k2地产将会在通州推出两个主力户型在80-90平方米左右的新项目，满足刚需人群的需要。

　　另外，香悦四季策划经理高科也表示，现阶段楼市处于僵持阶段，房价相对稳定，虽然目前在售的项目由于地价参差不齐等原因造成开发成本不同，但并未出现开发成本低的项目率先降价、釜底抽薪的趋势。而且，由于大部分楼市年内的销售任务几近完成，所以，项目销售压力并不大。虽然打折楼盘增多了，但只能说明开发成本高的项目让出了部分利润，而开发成本低的项目此时大多通过精装修、送家电等优惠措施增加后期投入，并非旨在降价。

　　土地储备需求旺盛 热度不高的区域渐受关注

　　业内人士表示，目前大部分房地产项目都大约完成了全年销售任务，此时销售压力并不大，打折优惠并非釜底抽薪之举，一些前期开发成本低的项目此时也在利用各种优惠措施塑造形象，并没动摇区域整体房价。同时，按照上市房企公报，大房企此时现金充裕，短期也不会大幅让利调价。至于土地的集中供应，不同区域影响不同，但对房价的直接影响并不显著，因此，短期内，房价仍然不会大幅下降。

　　据中原地产统计，2010年二季度以来，土地出让数量大幅下降，存量减少，北京、上海、广州等十个主要城市整体土地供应皆出现阶段性不足。北京2007年至2010年三季度，累计出让土地可建面积比同期新开工面积减少约1718万平方米。而随着新开工量的持续增长，存量土地不断被消化，因此，业内人士指出，无论是市场还是开发企业对土地的需求都将更趋旺盛。而年内土地的集中放量无疑是企业增加土地储备的绝好机会。

　　对于此番土地的集中供给计划，高科表示，土地所在区域不同，影响也不同。譬如，顺义此前土地供给相对较少，楼市热度不高，居住氛围不浓，而该区域房价也由于资金流动性不足保持在相对合理的范围内，那么，在这个前提下带来的土地供应，可以吸引更人多的关注。而对于像通州一样，此前土地供应集中的区域，若在新的土地政策的带动下，合理价格上限促成的土地集中交易，从长远来看，可以起到稳定房价的作用。文/李丹