河北燕郊北京通州楼市冰火两重天 燕郊房价未落

　　连续三个贷款新政的出台重创燕郊楼市的成交量，但此时的通州却与燕郊的楼市表现截然相反，在“9·29新政”加码后，成交量反而出现了回弹的势头，不过大都是以开发商以价换量作为代价。图/CFP

　　通州是燕郊楼盘最喜欢提的一个词，去燕郊走一圈，每个人都告诉你：“燕郊很快就要并入通州了”、“通州地铁马上修到燕郊了”、“燕郊以后要涨到通州的价格”等等，许多购房者就在美丽远景和一时冲动下买了房。

　　通州成交量大涨，燕郊成交量大跌

　　从目前来看，调控重创燕郊楼市成交量，燕郊的贷款政策几乎是全国最严厉的，9月先将外地购房者的首付涨到五成，9月底宣布对不能拿出当地一年以上社保和纳税证明的非本地居民不放贷，开发商的成交量一下子掉到谷底。10月底，燕郊再挥出“限内”大刀，即使本市户口购房，单价超过8000元/平米或面积超90平米，或离婚购房者，都需首付四成。受此影响，燕郊楼市几近“冰点”。

　　此时的通州却与燕郊的楼市表现截然相反，在“9·29新政”加码后，楼市成交反而出现了回弹的势头，不过大都是以开发商以价换量作为代价。

　　燕郊限购对通州租赁市场影响更大

　　虽然有人推测是因为燕郊的限外政策，将一部分需求挤压回了通州，不过，这一观点似乎又站不住脚。

　　“燕郊买房首付涨到五成，可是想回通州发现还是买不起。”买房人王小姐这样告诉记者。王小姐算了一笔账：燕郊房价现在按照8000元/平米算，一套100平米的房子首付50%只要40万元，即使通州的房价以16000元/平米来算，首付30%，100平米的房子也得48万。而对于本来已经需要东挪西借凑首付的王小姐来说，即使8万，也并不是一个小数字。何况通州房价许多都在20000元/平米以上，16000元/平米以下的房子很难找到了。

　　“对于自住购房者，想调头回来已经很难了。”亚豪机构市场总监郭毅认为，燕郊的买房人主要以自住为主，而且刚需占据主力。由于通州和燕郊两地房价已经拉开差距，客群已经分化。

　　相对于燕郊限购对通州新房市场的影响，有分析认为对通州租房市场影响更大，一部分原来准备在燕郊置业的买房人持币待购，通州成为暂时的落脚地。据九九房搜索数据显示，9月通州区商品房租金为1947元/月，10月升至2023元/月，环比升幅为4%。

　　通州 成交回弹，降价进行时

　　重压之下，触底反弹？今年首轮调控开始后，原来的“出头鸟”通州区域成交量骤降；“9·29新政”加码后，通州楼市成交反而出现了回弹的势头。在这种“奇怪”的市场变化背后，通州楼市，今年的冬天不冷吗？

　　10月通州量涨价跌

　　10月以来，通州成交倍增。根据北京市房地产交易管理网显示，通州自4月中旬新政开始后12个项目取得预售证，签约套数合计940套，而在9月底，这一数字仅为340套。这意味着最近36天的时间内，12个楼盘签约量达600套，10月以来月度签约量相当于4月中到9月的8倍。

　　来自亚豪机构的数据也显示了10月通州量涨价跌的态势：单月普通商品住宅售出536套，比9月增加204套，成交价格则由9月的16812元/平米降至10月的15417元/平米，创下4月调控以来的新低。

　　以价换量方兴未艾

　　作为年初领涨北京楼市的热点区域，通州在本轮调控开始后受到了明显影响。从年中开始，部分楼盘就已开始各种形式的降价促销。包括京洲世家“3万抵50万”的优惠、K2海棠湾特定房源“买毛坯房每平米减3000元”、珠江拉维小镇特惠房源报价比此前成交价也下调7000元/平米。而到了9月末特别是“9·29新政”出台后，通州开始有更多楼盘加入降价行列。

　　10月中下旬，价格一直在通州区域处于领跑梯队的月亮河降价万元，这在业内看来，月亮河的降价在通州区域具有标杆性意义，最受规划利好的通州新城核心区楼盘开始顺应调控，以价换量。通州新城核心区一楼盘销售总监表示，相对于月亮河的明降，通州不少楼盘都是“这里的降价静悄悄”。

　　以价换量，让不少开发商尝到甜头。记者从金隅·花石匠项目了解到，从年中低价开盘以来，该项目一直坚持平价推盘的销售策略，在9月底10月初的10来天时间里，买房人认购55套房。

　　四季度供应增加或使降价明朗

　　10月底，位于通州城区的北京ONE取得预售证，预售房源超过700套。而来自多个项目的信息显示，四季度，通州区域将迎来新一轮的放量高潮。除北京ONE外，通州区域知名的百万平米大盘华业·东方玫瑰预计于11月推出800余套房源。此外，包括富力通州项目金禧花园预计将于11月开盘，远洋东方、龙湖·蔚澜香醍、金隅·花石匠、珠江拉维小镇、世纪星城等项目也都处于在售阶段，或者准备再次放量。而加上此前通州已取证房源仍然存在大量积压——4月以来取证楼盘总套数达到3399套，但目前只有940套签约，由此可见，通州年底供应量充足。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，区域供应充裕，各项目间销售压力的加大有助于推动房价由暗降转为明降。一位开发商也对记者表示，“以大幅降价为噱头，给市场一种见底的预期，迅速赢得买房人冲刺年底业绩是不少项目的当务之急。”

　　此外，包括中原地产华北区域董事总经理李文杰等业内人士都认为，在年底之前，包括通州在内，郊区不少楼盘还将保持以价换量，力求回款的价格策略，预计在整个四季度还会有持续降价，幅度则视不同房企资金和销售情况而定。

　　燕郊 市场冷淡，贷款政策“松动”

　　从9月中旬的“限外”——非本地户口购房首付五成，利率1.1倍；到9月底的“禁贷”——对不能提供一年以上社保和纳税证明的非本地居民不放贷；再到10月底的“限内”——本地户口购房单价超过8000元/平米或面积超90平米，或离婚购房者，都需首付四成，燕郊两个月内连出三大重拳，每一下都打在当地楼市依赖北京刚需的软肋上。

　　售楼处人少冷清

　　11月3日，记者乘坐930公交车来到燕郊，在燕郊酒厂站刚一下车，就明显感到了不同。以往这里有10多个拉人看房的中介，如今只剩下两三个。

　　“拉客的人没少，只是生意太少，都去楼盘前面蹲点截客了”一位自称小李的拉客中介告诉记者：“生意好时一个月能拉100组，现在客人太少，我昨天一个客人都没拉到，今天也还没有，其他人也差不多”。

　　从酒厂站开始，沿着102国道向东，道路两侧全是楼盘的售楼处和大幅广告。目前在售的大盘仅有天洋城、星河185、燕南园三家。记者陆续走访了上述三家和莱茵佳苑等楼盘，发现大多数的售楼大厅里都比较冷清，只有1组或2组客户，其中还有些是之前买了房来办手续的。

　　星河185销售人员告诉记者，随着调控收紧，短短2月间他就碰上了两次“退房”潮。9月初的“限外”让许多本来交了定金的客户退房，而9月底的“限贷”更可惜，由于对北漂们不予放贷，客户的定金和首付款都得退。

　　记者了解到，星河185目前均价在8000元/平米以上，全款折扣力度达到9.1折。多家楼盘的销售人员都表示，星河185是燕郊折扣优惠幅度最高的一家。

　　记者走访当天发现，燕南园是这些楼盘中人气最高的，实际客户是六七组。

　　房价仍在撑着

　　总体而言，虽然调控重创成交量，但近期燕郊的房价仍然维持在8000元/平米左右，还未出现明显跳水。

　　据当地一名开发商透露，主要原因有二，其一是9月中旬“限外”令一出，当地房价已经大幅度降价，如星河185从10000元降至8000元，一步到位。“第二就是2009年开发商大赚了一笔，现在都还能撑得住。

　　北漂或去北京的银行贷款

　　“限外”是燕郊楼市最大的利空，政策一出，房价和成交量立刻应声而降。不过较9月新政出台时的严厉，目前燕郊的“限外”、“限贷”、“限内”政策都有一定松动。

　　“现在河北省户口，首套房首付能做到三成，利率8.5折，前段时间只有廊坊市户口的能做到这样”工行燕郊支行工作人员说，“限内”的政策还没有开始执行，首付根据个人资质和还款能力不同，一般都能做到三成。

　　而在农行燕郊支行，记者表示为石家庄市户口，所购房屋单价在8000元/平米以上时，该行工作人员十分确定地表示能做三成首付，利率8折。只有中行燕郊分行表示目前正在执行“限内”政策。

　　对于占了七成以上的北京购房者和非河北省户口的北漂大军们，开发商也正在紧锣密鼓地想办法，如跨区域贷款等。

　　“我们正在和北京的兴业银行谈判，把北漂的贷款转到北京去做，燕郊房价低，所以兴业要求首付最少四成”。燕南园的销售表示，目前北漂才是购房主力，河北省的客源并不多。

　　此外，几乎每家开发商都表示能提供垫资服务。位于大厂的莱茵佳苑表示首付只需10%，开发商垫付九成，按银行利率收取利息，一年半内必须偿还；而星河185、天洋城等楼盘则表示可垫付五至六成，不收利息。

　　本版采写/本报记者 张旭 自曾晖