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来源：西部网
做建材生意的老板披露西安炒房群体内幕
那么在国家二次调控措施出台后，西安10月涨幅仍过12.2%，除了刚需以外，是否还有其他因素呢？这里面会不会有人为的炒作呢？西安到底有哪些人在炒房，抬高房价？
宋女士一家在东郊做了近20年的建材生意，也是有着4年炒房史的西安人。在多方沟通下，宋女士答应约见记者，向记者讲述她所认识的炒房人群。
宋女士告诉记者，其实在西安差不多有4类人在炒房，本地生意人、温州炒房团、房产商自己，还有陕北及外省的煤老板。
本地生意人：有丰富人脉和千万财富
宋女士说，本地生意人其实就是像自己这样的西安人。宋女士于上世纪90年代和丈夫做起了建材生意，由于两人都是本地人，所以也多少积攒了些人脉，在商场上奋战、沉浮，经过十几年的苦心积攒，不但自己在房产行业积累了丰厚的人脉，更是积攒了近千万的财富。但随着生意越做越大，自己渐渐不能满足于建材市场微薄的利润，于是便四处物色新的项目进行投资。2006年，宋女士在北郊某处花30多万购买了一套房产，但没想到的是，仅仅一年之后，这套房产便升值到80多万。这次偶然让宋女士一家似乎找到了新的项目——房产。由于自己是开发商的供货商，便通过以期房做为建材款的方式，用近乎成本的价格拿到房子，等建好后，再加价出卖，“我是做建材的，有这个关系拿到成本房，但其他和我一样的人，则一次性购买几套房子，并付全款以拿到许多一般人享受不到的优惠点数，剩下的就是坐等地段升值，寻找买家了。”宋女士说。
温州炒房团：从北京上海撤出转战西安
宋女士告诉记者，早在今年6月份，她与一位朋友聊天得知部分温州人已经到西安了，还买了20多套房子，在北京、上海以3万元的价格卖掉房子，然后在西安以5000元买进，到10月就已经涨到8000元了。宋女士说，她的这个朋友从北京上海撤出1000多万资金，在西安买了20多套房子，没有贷款，全额付清的，在她眼里，西安即使7000元的房价，也已经很便宜了。按照宋女士那位温州朋友的计划，西安房价还存在很大的上涨预期，就是以5000元买进，几个月后再升值到8000元卖出也丝毫没有风险。
是不是真如宋女士所说，西安也成为温州炒房团的猎物？记者在走访中也发现炒房团现象疑似重现城北部分楼盘。北郊某楼盘一位置业顾问表示，项目近期确实出现了团购的现象，来自福建的购房者一次性团购了项目15套130平方米左右的房子。
而与此同时，另一楼盘的一位业内销售人士也表示，据统计近8月至今至少有5组团购客户购置房子，多则十几套、少则五六套，以至于造成一些楼盘刚开盘便被抢空的局面。
西安房地产信息网查阅相关历史数据也显示：8月份西安商品房销售面积环比上月上涨34.83%，这个上涨数字意味着一栋大约30万平方米的项目全部售罄。“如此大幅度的成交量上扬，应该不只是几组团购就能支撑的来的。”北郊某楼盘置业顾问坦言。
房产商：找人演戏营造紧张热销场面
宋女士说，一些房产商也会组织一批看房团，在开盘当天将人拉到售楼处，排起长队，故意围着置业顾问问这问那的，“这样紧张气氛就营造出来了”。你要是直接问老板或代理，他们一定说基本已卖完，然后做出非常为难的样子帮你搞一套。这些受雇的“业主”当然还要演戏，比如一个小姑娘跟代理聊一会儿，然后大声说我买五套，接着就签合同，当然这个合同不会当真。但旁边真想买房的人就急了，“几个月前我就亲眼看到一个男的当场要了3套，当时我以为他是富二代，现在想想有些怀疑。我还看到一个代理跟想买房的人说：‘明天再答复我？那就不用麻烦了，根本留不到明天’。”宋女士说：“这些看起来很扎势，但你仔细想想，为什么在售楼处大量买楼的不是小年轻就是妇女。这么大的投资，老板真的不来看就拍板？你再想想，有多少个一口气买数套房子的会坐着大巴来？”
陕北煤老板：出没北郊，一买一栋楼
在北郊龙首村、方新村、大明宫以及北二环以北的经开区的区域内，几乎每个小区都可以听到陕北话，而来自延安、榆林两地挂着“陕K”、“陕J”牌照的车辆，不时出入于小区内。北郊某楼盘销售主管问告诉记者，相比而言，来自陕北的煤老板更偏向于在北郊买房。在年前的一次小型房展会上，来自陕北的购房团一次性团购了30多套住宅，将某小区的一栋楼整体买下。这位销售主管说，陕北人来西安买房有两个特点，一是尽量不按揭，选择一次性付款；二是都喜欢在西安的同一个小区内拥有多套房产。
谈起陕北煤老板买房，西郊某售楼员给记者讲了一个在业内广为流传的故事，西安某高档楼盘开盘后，一位陕北消费者正在售楼部的沙盘前看户型，这个时候电话响了，是他在陕北老家的邻居打来的。对方问他干啥呢，他如实告之。对方说：“那是这，你帮我捎着买一套吧！”
上周西安34楼盘提价，最高涨1200元
国家统计局网站日前公布了10月份全国70个大中城市房屋销售价格。其中，西安10月份房屋销售价格同比上涨11.6%，增幅在全国70个大中城市中排在第五位。
国家统计局发布的报告显示，10月份西安新建住宅销售价格同比上涨12.2%。90平方米及以下新建商品住宅销售价格同比上涨12%。
而据西安房地产信息网数据显示，11月的第一周（44周），西安34家楼盘就进行了提价，和第43周相比，提价最高1500元，其余也大多在200元到1000元不等。
西安住宅土地价格有多少呢？就此，本报记者查阅了西安市国土资源局网站公布的西安市国有土地使用权挂牌出让结果。而需要说明的是，根据西安市国有建设用地使用权挂牌出让结果，公示土地的挂牌时间与开工的时间差为1年，也就是说，今年开工的楼盘，其土地至少是1年以前就已经交易成功的。
城西区：土地均价3500元/㎡左右
数据显示，城西某楼盘上涨800元，已经卖到了7400元/㎡，而国土局公布的城西土地均价在3500元左右，以团结路一块30678.8平方米的土地为例，其成交价为11190万元，土地均价为3647元/㎡。
城南区：芙蓉路一地块均价4056元/㎡
记者在数据中发现，城南区的总房价被曲江整体抬升，曲江某楼盘已经开出了17000元/㎡的价格，那么曲江及城南的地价又是多少呢？
今年8月位于芙蓉路一块125751.9平方米的地块成交价为51000万元，均价仅为4056元。而按照数据公布的价格，曲江区楼盘最低售价为7200元。位于寒窑路以南、新开门南路以西的另一块土地均价为9333元，而明确标示出位于曲江的某楼盘则开到了17000元的价格。
高新区：科技二路地价4822元/㎡
高新区某楼盘涨幅达到了1000元，售价在18000元~19000元，而位于西安市高新区星源路一块6674.4平方米的土地在2009年9月的成交价为1710万元，均价为2562元。而位于丈八路的另一接近高新区的地块均价则为3696元/㎡。高新路东侧、科技二路北侧4551.4平方米的均价为4822元。
城北区：玄武路土地均价3298元/㎡
记者计算了一下，北郊最高成本的玄武路于6月挂牌成交的面积为3032.1平方米的土地价格为1000万元，均价为3298元。自强东路于2009年成交的一块土地均价为1725元。北二环立交桥东南角一块28025.9平方米的均价为3300元。
西安房地产信息网认为，城南区与城北区作为西安楼市的两个领头羊，占据着全市在售楼盘数量的大半壁江山，其总体价格的涨落对于全市销售价格有着巨大的带动作用，同时这也是44周西安楼市价格指数大幅上扬的主要原因。
炒房者自曝炒房操作流程内幕：房子升值后，赚取按揭差价
房子是怎样炒高的？像炒扁豆一样，在自己锅里来回翻就熟了
炒房原理：赚取按揭差价
宋女士告诉记者，炒房有个前提，就是房价必须要有上升空间，然后你要有几十万的资金，最后，还要炒房的地区没有购房限制。“举个例子解释炒房的原理，比如一个人买了一套100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款70%(35万），首付15万。几个月后，等房价炒到了8000元/平米。但他根本没打算卖！他将房子卖给自己（是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，贷款70%（56万），首付24万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己。这时侯，他赚得房屋差价31万，减去第二次的首付24万，已经干拿了7万，而房子还在他名下！他现在唯一的负担是要还56万的贷款，加上利息，虽然是一笔不小的数目，“但也没关系，大不了还不起贷款银行把房子收回去呗”，他还是干赚7万。如果他还能找到买主，即使以第二次的成交价卖，那他至少又拿回了第二次的首付24万。那么这一轮下来他就净赚超过30万。
组团炒房：我卖给你你卖给我，炒热地段
宋女士说，理论上炒房很简单，但并不是每个人都能操作的。
首先，要炒房就必须要几个人，而且还要有一定的资金，一人一二百万元。
然后就是选地段，选还没怎么被其他炒房团炒过的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。
首先，选好地段后，就将此地段附近的房子一次性吃进。以每平方米7000元为例，一套一百平方总价70万，首付40%为28万，加上所有的税收和3个月的贷款利息总共花了35万，那么10个人每人200万总共2000万的钱可以买60套，这60套分布在10个人的名下。
房子买完了，接下来就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来，一个星期涨200，那么一个月大概可以涨1000，这边你在涨，那些手上正好有这个地段的房子的人也自然将自己手上的房子涨价了，“不可能你卖8000了其他人还卖7000，即使没人买也不用害怕，只要地段有升值空间，肯定能卖出去的，这样就把这个地段的房价炒起来了。”
等房价涨了超过15%的时候，也就已经超过8000一平方，炒房团的房子要开始转手了。“其实转手（炒），就是你卖给我我卖给你。本来炒房团买的一套房子花了35万，银行贷款42万，那么当均价8000的时候这套房子就值80万了，团里的其他人买这套房子，首付40%就是32万，也就是说可以从银行贷款80—32=48万。也就是说房子还是房子，但是一转手就赚了13万。再减去其他的费用，这套房子就赚了10万。”
在这期间，炒房团里的房子就自己卖给自己，现金却因为炒房子时可以向银行贷款而变得越来越多，在这个时候，那些想买房投资的个人就会因为这个地段升值速度较客观而青睐这些房子，这个地段买房子的人自然会越来越多，房价也就越来越高。炒房团的房子依然转来转去，转一次现金就多一点，再用这些多出的现金继续买进周边的房子。
接着，炒房团因为手上已经有了不少房子，为了避免风险必须马上将房子出手。在出手的定价时，他们的房价总是会比市价低那么一点点。那些只低了一点的房子马上就会被房产投资者和刚性需求买房者买走。
“一些只买了半年或一年就出卖的房子，大多都是这样的。”宋女士说。
开发商：内部认购害惨真正买主
而在某房产公司从事策划工作的高先生告诉记者，炒房之所以能得逞，根本原因在于开发商自己主力参与。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一套计算方法，他们知道房价炒到多少还有真正的买主，并以此决定可以留下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额而不露出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一套房子；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手给真实购房者，那么这就造成了一笔烂账——炒家已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更重要的是没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。只要开发商把炒出来资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一只看不见的黑手。
业内人士透露：政府干预很难影响市场需求 房价下降并不容易
自从国庆节过后，国家出台了一系列政策，加息、提高首付，征收房产税等，可是西安的房价并没有因此而下降，10月西安的房价同比涨幅名列全国第五。很多市民对此不解，为什么国家的重拳出击，对房价却没有丝毫影响。昨日记者采访了一位从事了8年房地产销售的李小姐，或许她的回答能解除市民心中的疑惑。
政府干预很难影响市场需求
家住东郊的李小姐从事了8年的房地产销售，对于国家政策对西安房价的影响，李小姐告诉记者：“政策出来其实本不太会影响市场的刚性需求，还是有大量无房者需求买房，那么第一次买房的客户群体，这项政策对它们是没有很大影响的。再者，能买第二套、第三套的肯定是有钱人，有实力的人如果真的看好好几处房产，就有购买能力，那么他们可以一次性付款，不用贷款，所以国家政策对这些有钱人来说没什么影响。还有就是开发商从国家手里拿地，是要钱的，土地的成本本身就高，再加上开发商从开发到预售，到交房这一系列环节都是要钱的，他要收回他的成本的同时还要有利润，所以房价下降很难。”
在观望的多数是想投资的
对于现在的购房者，李小姐说，现在观望的多数是要投资的，手里有闲钱的，才会观望，因为不着急住房，而且投资肯定是希望拿个最低价，然后以高价卖出嘛，抛房的多数是炒房的，投资的，少数也有急需用钱的或者想换个更好的房子。
炒房时代终结为时不远了
连日来，楼市调控重拳频出，且目标直指投机型购房。自2003年以来，中央出台了多少楼市调控政策，数都数不清了。但历年的调控政策，基本上对市场走势没有起到实质性的效果。这一次仍会如此吗？回答这个问题，首先需要弄清楚推动房价暴涨的原因是什么。如果说前些年房价上涨主要还是有自住型的刚性需求在起作用的话，那么最近的房价走势极大程度是由炒房所导致的。理由很简单，在目前的高房价之下，租金收益和房价早已不成比例，买得起房且用于自住的购房者应该差不多都已经买房了，敢于搏击目前高房价的，大多数是投机客。此外，宽松的银行信贷政策也是炒房盛行的助推器。这是立足于市场本身的两点基本判断。由此反观目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以认为是针对炒房的精确打击行动。
政策效果能否很快显现，取决于三个因素：第一，遏制炒房的政策是否会得到有效执行；第二，中央政府如何判断房价下跌对实体经济可能产生的影响；第三，地方政府是否会有消解性的政策出台。先看第一点，目前的政策是国务院绕过相关部委和地方政策直接出台的一刀切政策，短期内对这些政策的执行是刚性的，银行和地方政府没有回旋的余地；第二，在住房成为一个炒作工具的事实之下，房价下跌，不会对实体经济有太大的实质性影响。而房价脱离实体经济持续暴涨，长期内则必定会产生灾难性后果，相信在这一点上，中央政府的判断是清晰的，不会为利益集团种种耸人听闻的言论所左右；第三，地方政府不愿意房价下跌，这会影响地方政府的卖地收入，但地方政府可打的牌并不多，无非是减少土地供应而已，可是被炒家囤积的房源在完成充分换手之前，减少土地供应是不会对市场产生立竿见影的效果的。即便这些政策效果不明显，对中央政府来说，打击炒房还有住房保有税、住房转让的高额所得税、加大土地供应等三类政策工具可供选择。
对于市场上的炒家来说，不应该抱怨目前的政策太过无情。在长期内，市场是有效的，脱离了基本面的房价暴涨态势不可能持续。事实上，尽管前一段时期房地产市场可谓是烈火烹油一般，但地产股的走势在四月初已经开始小幅下调，这表明市场本身已经有自我调整的需求了。这一点，广大的炒家们就没有注意到吗？
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