福州房产专家炮轰绿皮书“社科院调查太雷人”

　　本报讯（记者 夏菁 孙韬） “这样的结论太雷人了。”昨日，福州房产专家刘福泉刚接到记者采访电话就先声夺人提出质疑。

　　在得知社科院有关福州房价泡沫最大的数据计算与采集过程后，刘福泉直言，这种计算理论有缺陷，数据采集方式有问题，计算方法也不对。

　　平均化使用数据 错误可能致命

　　刘福泉表示，城市统计房价的标准本来就不一样，有的城市会包含郊区，有的城市则不然，所以交易均价是一个非常荒唐的数据。

　　“比如说，9月份恰巧福州可能出售的都是高端楼盘，学者研究时忽略这点就很不到位。” 刘福泉指出，平均化使用数据，就会陷入表面化分析数据的陷阱。全国平均价格、城市平均价格、全国平均收入、城市平均收入等，这些数据的使用也许不会构成什么大错，而在房地产市场上使用这样的指标，错误可能就是致命的。

　　例如，某市住宅市场平均价格为每平方米2300元，平均家庭年收入2万元，如果开发的是高端产品市场，这样的数据和普通市民的关系并不大，可能需要这一城市年收入在8万元以上家庭占总家庭总数的比例是多少？高档房子的价格又是多少？

　　分析数据忽略了很多基本常识

　　刘福泉表示，泡沫指数分析，实际上忽略了很多基本的常识。

　　“楼盘彼此间不具有可比性，即使是同一楼盘，也有不同，这是大家都知道的。比如最近金山交易集中，就无法代表全市均价。由于房地产产品不可移动、产品由不同类型的物业构成，使用平均性的数据本身就不能和市场匹配。每天登记的信息是在售楼盘的自然反馈，没有经过加工，不能比，也没有可比性。”刘福泉打了个比喻，菜要是不洗不炒，能不能上桌食用？这就是一样的道理。再例如，我们选取广州和福州两城市位置相应的住宅市场价格进行平均，得出一个每平方米1万元的价格并没有太多的实际意义。

　　“对福州整个房价的计算研究，学者有没有对整个房价进行多长时间走势的分析呢？”他对此表示不理解，福州的泡沫指数是70.3%，分母却仅仅是9月份福州的平均房价。还有，基准价凭借省内财政、社会消费品总额、居民收入等11项指标确定，这些数据也难免太片面。

　　刘福泉认为，发布这样的数据，有损福州的城市形象。

　　绿皮书基本反映福州实情

　　福大房地产研究所所长：绿皮书基本反映福州实情

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，即使不分析这个数据是如何计算出来的，他认为这个数据是比较符合实际情况的。

　　从数据看，福州平均工资在3000左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万。但福州目前的平均房价1.3万元左右，市区远远高于这个价格。也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130-150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在中国，房价收入比在6倍左右比较合理，而福州目前房价，与收入差距太大，所以他认为，中科院的这个绿皮书是基本反映福州实际情况的。

　　福州泡沫全国第一待商榷

　　福州房产专家王剑超：福州泡沫全国第一待商榷

　　福州房产专家王剑超认为，绿皮书有一定的参考价值，但是福州的房价泡沫排名全国第一的结论则有待商榷。

　　“房地产问题包括房价和成交量，根据福州目前商品房均价大约1万元，那么如果说房价泡沫有七成，不就意味着福州的房价应该只有三四千。这种观点，我是不赞同的。”王剑超认为，成交量方面有七成泡沫还是有可能的，首先根据统计数据，福州楼市70%-80%都是投资性住房，福州空置房情况比较严重，“晚上八点到金山等新区逛逛就知道了，情况甚至超过北京。”