业内人士称：政策持续高压或“挤”出楼市库存

　　1月4日，2011年首个交易日，房地产板块全线反弹，板块整体涨幅逾5%，远超其他板块，金地集团、首开股份、滨江集团、荣盛发展、世茂股份涨停，地产龙头保利地产接近涨停，万科A和招商地产涨幅均超7%。

　　房地产的另一个信息是巨量库存。最新 数据显示，北京、重庆、宁波等热点城市的可售住宅存量都接近或超过10万套。

　　接受 《经济参考报》采访的多数业内人士认为，资金链的相对宽松和对后市的乐观预期，在一定程度上降低了部分开发商此前的推盘意愿。不过，近日中央和有关部门的表态已透露楼市调控将从严从紧，如开发商资金压力继续增加，不排除未来一段时间出现加速去库存化的可能。

　　数据

　　部分热点城市可售住宅存量高企

　　部分热点城市成交量和可售住宅存量正呈双双增长态势。据中国指数研究院最新 数据，上周(2010年12月27日-2011年1月2日)监测的35个城市中，22个城市成交量环比上涨，20个城市涨幅超10%，4个城市成交量涨幅在100%以上。重点城市中，6地成交量环比上涨，杭州涨幅最大，达34.45%，北京、重庆和成都涨幅均在20%左右。

　　成交放量的同时，部分热点城市可售住宅存量也居高不下。中国指数研究院统计显示，截止到1月2日，北京市共有102452套商品住宅可售，可售面积达1294 .62万平方米。重庆、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观，可售套数分别为93717套和99268套，可售面积分别达到了942.03万平方米和679.8万平方米。另据中银国际最近发布的一份报告，截至2010年12月底，成都、武汉的可售面积分别达到1628万平方米和1265万平方米，存量消化月数(10年平均)分别为22个月和10个月。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟分析认为，目前部分热点城市库存量保持在高位，其中的一个原因是限购令等政策措施的出台。

　　2010年4月，北京出台包括限购令在内的落实“国十条”地方细则，随后多个城市相继出台限购政策，其中，福州、厦门、海口等地规定限购令至2010年12月31日到期。不过，最新消息称，福州、厦门、海口等城市日前决定，2011年将顺延执行此项政策，北京、上海、广州、深圳等地也已明确表态，今年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。

　　对于未来一段时间内的库存走向，“预计2011年楼市的供应量将出现30%的增长，而销售将出现10%左右的增长，房地产市场的可售面积将出现缓慢的增长。”民生证券地产行业分析师王新亮对《经济参考报》表示，2010年11月份重点城市(北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉)新建商品住宅可售面积为4735 .25万平方米，比4月份4350万平方米上升了8.1%，近八个月保持缓慢上升的态势。随着2009年中期以来大量新开工面积转化为有效供给，商品房的可售面积有望进一步上升。

　　现状

　　大房企资金链暂无忧

　　楼市可售住宅存量高企的背后，是房地产企业尤其是实力雄厚的开发商资金链短期依然无忧的现实。

　　西南证券地产行业分析师肖剑对《经济参考报》记者表示，从资金链条上看，由于目前房价仍然处于高位，再加上2010年四季度以来成交量的回升，因此总的来看开发商的资金目前依然够用，尤其是大地产公司无论是现金储备还是融资渠道都较小型地产公司更具优势。在存货方面，大型地产公司的存货占比则仍在高位。银河证券地产行业分析师潘玮也对记者表示，由于销售比较快，因此开发商的资金链目前并不紧张。

　　实际上，2010年12月以来大地产公司的频频拿地的举动，也证实了分析师以上的判断。据中原地产2010年重点监测的12个城市 数据，截至12月中旬，各地累计供应居住用地9422公顷，超过2009年全年9017公顷的水平。12月份，招商、保利、金地等地产龙头在土地市场表现尤为活跃，多个土地拍卖现场都活跃着他们的身影。

　　2010年12月24日，招商地产以18.6亿元的总成交价取得南京河西新城编号为2010G 54地块使用权，总面积为48477 .6平方米。而稍早之前金地集团公告显示，其以19.1亿元的成本取得了北京市房山区30.4万平方米的规划建筑面积使用权，除此之外，金地集团还分别在深圳和沈阳以6.45亿元和11.08亿元的成本取得了11.8万平方米的规划建筑面积和19.8万平方米的规划总占地面积使用权。

　　2010年12月27日，保利地产携手北京金成华房地产开发有限公司，以8 .8亿元拿下北京昌平区沙河镇南一村居住项目用地。至此，12月份，保利斥资近107亿元在全国拿下了8幅地块，其中，分布在绍兴和广州的4块地，先后创造了区域单价“地王”。

　　同一天，中信地产以22.7亿元中标北京亦庄地块。该地块折合楼面价18000元/平方米，与2009年12月成交的亦庄新城III-1街区F地块创造的区域最高单价18013元/平方米基本持平。

　　业内人士表示，资金链是决定开发商推盘意愿的一个重要因素，在资金链短期无忧的情况下，部分资金充裕的大开发商的推盘意愿自然不高。

　　趋势

　　政策持续高压或“挤”出库存

　　除了资金面上的相对宽松外，对未来市场的预期也在很大程度上决定着开发商的推盘意愿。北京一家上市房企资深人士日前接受《经济参考报》采访时说，既然机构和购房者大多比较认同2011年房价还会呈上涨 趋势，那么“我们为什么不选择随个好行情、卖个好价钱呢？”

　　虽然有些开发商对楼市后续走势持乐观态度，但新近传出的政策信号并没有松动迹象，尤其是中央高层和相关主管部门的表态已不断提醒市场各方不要对调控可能放松存有幻想。

　　中共中央政治局常委、国务院总理温家宝2010年12月26日通过中央人民广播电台与网友交流时表示，一定要使房价能够保持在一个合理水平，要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强2010年12月27日出席全国财政工作座谈会时也强调，要坚持房地产市场调控不动摇。

　　2010年12月29日住房和城乡建设部再次明确，2011年住房城乡建设系统将继续坚定不移地加强房地产市场调控。在土地市场，继发文坚决抑制少数城市地价过快上涨 趋势之后，国土资源部2010年12月30日又公布了因房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况，分析认为，此举旨在表明2011年在整顿土地市场方面将有强有力举措。

　　除了频频释放的调控政策信号外，加息等宏观调控措施也在一定程度上影响着市场各方对楼市后续走势的预期。

　　中国人民银行决定，自2010年12月26日起再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。渤海证券认为，此次加息增大了开发商的融资成本，使得开发商资金流动性进一步收紧。美联物业也认为，此举将再次对楼市资金造成考验，央行年内已实施6次上调存款准备金率及二次加息，其叠加效应将对楼市形成“温水煮青蛙”的调控效果。

　　肖剑告诉记者，虽然整体资金状况尚可，但在目前开发商的资金构成中，开发贷款和预收款(按揭贷款)增速出现了大幅回落。开发贷款目前在低位徘徊，而按揭贷款虽然出现了小幅环比上升，但未来不太可能出现大幅增长。在自筹资金方面，2010年7月以后则始终在高位震荡，出现大幅增长的可能性也较小。因此，预计2011年整个房地产市场的资金链将进一步趋紧。分析人士认为，如开发商资金压力继续增加，不排除未来一段时间内出现加速去库存化的可能。(记者 吴黎华 王涛) (来源：经济参考报)