北京楼市急转直下 首次出现买家违约潮

　　中国日报网消息：连日来，中央调控楼市的重拳频出，继4月15日宣布将购买二套房首付比例提高到50%后，4月17日，国务院又发文严控第三套及以上住房贷款和外地人购房贷款，并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　北京楼市形势急转直下，在空前力度的新政打压之下，之前疯狂飙升的房价已经停涨，而购房者方面，观望情绪开始蔓延，甚至出现了不少退房现象。

　　新房市场 降价打折忙 购房者不慌

　　打折促销初现端倪

　　新政令开发商猝不及防，一周以来，已有部分开发商悄然推出了折扣优惠。其中，今年涨幅居前的区域如通州、大兴、燕郊等，率先出现了打折促销迹象。

　　4月18日，通州某项目开盘销售，150套房只针对VIP客户，均价在25000元/平米的基础上优惠4000元/平米，但要求全款支付。4月21日，售楼处称，报价还是23000元-29000元/平米，下次开盘是否有优惠尚未确定。但22日下午，该项目售楼员给记者来电，表示本周末继续开盘，优惠后的均价为20000元/平米。而且与上次优惠只针对全款客户不同，所有办理了VIP卡的购房者都可享受优惠价。

　　记者还从通州另一项目销售员处获悉，目前均价约24000元/平米，全款购房有2000元/平米优惠，贷款最高可享1200元/平米优惠。

　　燕郊天洋城销售人员也表示，本月底开盘，均价约1万元/平米。而半个月前记者从销售人员处获得的开盘预计均价是约12000元/平米。

　　近日，记者以购房者身份致电位于大兴区的鸿坤理想城售楼处，销售人员表示，该项目推出了全款9.6折的优惠。

　　来自机构统计显示，因为开盘项目郊区化以及楼市新政的持续出台，4月中上旬，北京商品房开盘均价为21058元/平米，相比3月份下跌幅度达到8.7%。

　　不过，记者采访发现，更多项目在价格上还是采取“按兵不动”的策略，比如京贸国际城仍然是26800元/平米。此外，由于楼市“温度”骤变，一些开发商也决定以捂盘应对，不少计划在4月中下旬入市的项目纷纷推迟至5、6月份入市。

　　成交量下跌，买家不着急了

　　统计显示，本月1日至18日，北京纯商品住宅期房整体成交活跃，成交量明显好于3月份同期。但是，自4月15日后，成交量立即明显下滑。北京房地产交易管理网数据显示，4月15日至4月21日，北京纯商品住宅期房共成交1710套，环比上周（4月8日至14日）下跌了近三成。

　　4月21日上午10点左右，记者来到望京区域中广宜景湾和大西洋新城，逗留期间两个项目的售楼处均未见有看房者身影。中广宜景湾报价为38000元/平米，售楼员说，所剩房源不多，不会降价。大西洋新城目前的报价是33000元-36000元/平米，贷款有9.6折优惠。

　　“已经有售楼员打电话给我，说有人退房或有改底单的房子，问我是否考虑”，邹女士告诉记者，之前买不到房子她很着急，但现在新政出来后她不再着急了，售楼员却一再打电话给她。邹女士告诉记者，位于通州的珠江拉维小镇、大兴的润丰锦尚，都有售楼员联系过她。

　　“之前我一直在想怎么样才能摇上号，现在不着急了，如果开盘价还往上涨，那我肯定不买”，报名参加了搜房网团购首开石榴派的陈先生说，原定于上周末举行的摇号推迟了，而且开盘均价也由18000元/平米改为待定。由于这几天他关注到了新政，他已经不再像之前那么恐慌，“届时摇上号了也要看看情况再说”。

　　二手房市场 10人看一房变成1人看10房

　　房源增6000套，报价跌7%

　　新政一出，北京二手房市场也是“风云突变”，业主惜售待涨心态不再，快进快出的短期炒家也迅速“抛盘离场”。北京中原三级市场研究部统计数据显示，15日以后，北京二手房市场房源新增达到了6000套，相比之前市场平均水平上涨了50%，特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等郊区，环比房源上涨幅度达到了翻倍。

　　而中原地产另一项统计显示，在目前市场的二手房存量2万套中，抽样显示60%的房主表示不再涨价，更是有20%的房主已经表示愿意降价，特别是对全款购房者，目前已经能够优惠3%-5%。比如总价165万元的房子，业主主动降价5万-10万，希望可以早日成交。

　　据链家地产市场研究部统计，4月16—21日六天时间里，全市新增二手房源挂牌价下降明显，挂牌均价21000元/平米左右，降幅达7%左右。其中，通州、望京、学院路、亦庄、朝青等多个典型区域的挂牌价，相比一周前更是下降10%以上。链家地产市场分析师张月认为，随着典型区域挂牌价格的明显回落，成交价格停滞就不是短期的正常波动，而很有可能就是未来一段时间回落的征兆。

　　卖家刘先生上周刚刚把自己待售的沿海·赛洛城的房子提价到27000元/平米，而上周末一系列新政策出台后，他就把挂牌价降到26000元/平米，“如果全款的话，价格还可以再商量”。

　　首现买家违约潮

　　据中原地产、21世纪不动产等多家中介反映，4月15日开始频出的新政给市场成交带来了明显的“末班车”效应，很多之前已经签约的二手房为了尽快贷款，使得20日之前这几天的成交量明显上涨，甚至在4月19日出现了2369套的历史最高峰，但是市场已经非常明显地显示出触顶迹象。

　　新政影响之下，之前热情高涨的购房者已转为蛰伏观望。“上个月的这时候是10个客户抢一套房子，现在则是一个买家看10套房子。”通州一家房产中介人士这样形容最近几天的通州楼市。

　　“现在新增客户非常少”，北京中原三级市场研究部统计数据显示，在4月14日以后，北京二手房市场新增客户需求仅为3000组，客户需求新增下跌了8成。

　　此外，新政后还非常明显地出现了买房客户违约的现象。中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，因为系列调控，客户违约比例已经达到了70%。而在此前的一年多时间里，北京二手房市场违约中，90%都是因为房主认为售价过低而违约。（杨娟娟李宛霖 实习记者 孙建永）

　　后市展望

　　“楼市或再次步入寒冬”

　　“3个月后，市场上需求的大幅萎缩将成为定局，开发商不得不客观面对后市无力的事实。而年底将又是一个地产行业的寒冬。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，新政将极大地增加购房成本和房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，投资客将大幅退出楼市，需求锐减。

　　杨少锋表示，由于2009年大部分开发商通过销售和各种渠道回笼了大量的现金，短期之内绝大部分开发商都没有资金压力，加上近期市场上多数一线城市可售房源较少，所以短期之内房价还将持续坚挺，许多开发商还将保持观望态度。。

　　21世纪不动产分析师齐凡认为，短时期内可能会有一批投资者将其房子抛售到二手房市场，导致二手房价格先行下跌，然后传递到新房市场，新房价格下跌再影响二手房。

　　连线·他城

　　广州退房创纪录 二线城市较平静

　　中央连出重拳遏制房价后，各一线城市反应迅速而剧烈，二线城市则相对舒缓一些。

　　据《广州日报》报道，广州退房率一周涨了5倍，其中20日当天竟然出现了804次的退房纪录，创下广州楼市有史以来的最高纪录。出现退房的楼盘集中在买家实力弱的外围区域，中心城区不太明显。而据阳光家缘数据显示，广州市一手网签价格也跌破了万元，15日为11704元/平米，17日即跌至9757元/平米，幅度和速度都很惊人。房价的下跌，让投资客更警惕起来，希望能借此机会“捡便宜”。

　　在深圳，近几日的新房成交量已经腰斩。早前一周，深圳的新房成交量还维持在平均150套/天左右，4月18日、20日分别只成交101套、60套。

　　据《21世纪经济报道》称，目前上海至少有15个楼盘一再推迟开盘。开发商继续坚持的捂盘策略，很大程度上延缓了调控新政的见效过程。

　　而此前被热炒的海南岛，此番对于新政的反应并不明显。虽然17、18日两天，海口、三亚、琼海三地的商品房交易量都有所下降，但当地业内人士认为，新政对海南整体的购买力会有影响，但不会太大。理由是海南房价已经走高，其旅游房产以外地人购买居多，大部分为高收入人群，一次性付款者居多。

　　此外，在大连、青岛、石家庄、无锡等二线城市，市场依然相对平静，以观望为主，抛盘现象几乎没有出现。因为此类城市的楼市以自住需求为主，投资客所占较小。广东佛山林先生近期正打算买房自住，新政出台后他一边期待房价会有所下降，趁机改善居住条件，一边又担心一线城市的投资客会转移到二线城市，致使原先的“价值洼地”会上涨。

　　差异化信贷政策步步逼退楼市炒家

　　“精准打击”，是不少业内人士对4月15日、17日国务院出台的系列房贷调控政策的评价。

　　尽管如此，部分业内人士从金融的角度点评时，仍然认为中国的房地产泡沫很可能还会继续膨胀。泡沫严重的区域和产品就会遭到严重的交易量萎缩，然后资金链脆弱的二手房主和开发商将开始低价抛盘。而中央对楼市的信贷调控政策中，部分细则的实施可能有一定的操作难度，如对“高房价地区”的界定，又如目前银行核实“以家庭为单位”的二套房比较困难等。

　　二三套房抬门槛遏投机

　　政策：4月15日，国务院决定对二套房贷实行最低5成首付，贷款利率上浮至基准利率1.1，三套以上贷款要求更严。

　　解读：此新政将“抑制不合理住房需求”提升至首位，从抑制需求的角度控制房价，表明政府对由投资性需求导致的短期房价涨幅过快更加关注。严控第三套及以上住房贷款，对炒房客有非常大的打击力。同时，没有直接影响首次置业的刚需客户。而对购房者的影响主要是心理预期，即购房者对新政可能造成的房价下行的影响有所期待，造成其会有一段期间的观望。

　　世联地产董事长陈劲松表示，目前对市场影响最大的正是这一差别化的信贷政策，首付和利率的提高会带来较大的成交障碍，这将直接扼杀投资者继续投资的兴趣。从楼市“量在价先”的规律来看，短期房价难有下降，中期趋于下降的可能性极大。

　　世联地产4月21日公布的对该公司在北京代理的十余个楼盘的调查显示，单价2.5万元以上项目的成交客户中，40%以上都是首付50%以上，一次性付款比例高达35%-40%；均价1.6万元以上楼盘的一次性付款比例也较高。据此，陈劲松认为，从与2007年“9·27新政”的对比来看，市场对部分调控已经形成了一定的免疫力，调控的收效程度还有待观察。在今年整体经济形势还不明朗的局面下打压楼市，地方政府的真正的执行力度会对将来政策的效力产生重要影响。

　　“高房价地区”亟待界定

　　政策：4月17日，国务院继续出台严厉措施，要求在高房价地区三套房贷停贷，地方政府根据情况可限制多套住房的购房，无一年纳税证明的非本地人禁止发放房贷等。

　　解读：中广信事业一部总经理卞明认为，“第三套房不放贷+限制外地人购房贷款”基本将外地炒房客挤出本地房地产市场。当前的楼市调控招招精准，力度较大是大家的共识，对于投资性购房会有较明显的影响，尤其是关于非本地居民购房需求的限制和投资性购房的限制，影响会比较直接。

　　从实际操作层面来看，投资性购房在资金门槛、交易成本和跨区域购房的选择面上都将会受到较大的限制。此外，从心理预期来看，新策令投资客对未来房价下行的预期增大，投资获利空间被挤压，这将直接影响到投资者的内在动力。

　　业界表示，如果这一政策被严格执行，全国的房地产市场将出现分化。从地域上说：海南大部分城市，广西北海，沿海的众多以外地投资需求为支撑的城市如威海乳山等，将会受到比较大的影响；邻近北京的燕郊、固安等以“大北京”为卖点的投资移民落户型市场以及上海的昆山也会受到影响。而从价格区间分布上看，前期价格上涨比较剧烈的城市或板块将会受到比较大的影响，包括北京、上海、广州，尤其是北京的通州。

　　但有业内人士指出，如何界定“高房价地区”不具备操作性，是按照绝对数据还是按照相对数据？是按照统计局的数据还是按照其他部门的数据？这些都不好界定。统计局关于房价的统计今年就引起了很大的争议。“高房价”界定难以解决，加上地方政府没有太大主动性，恐怕会使政策效果落空。

　　以户核房“很犀利”，执行有困难

　　政策：4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准。

　　解读：荧灿地产总经理顾辰天表示，江浙一带的炒房客、山西煤老板中，全款炒房已经占到了投资客的一半。此政策叠加上“三套房停贷”后，这些人如想再炒房，基本上只能是全款购房，成本大增。北京中原三级市场研究部认为，这一政策修改后，打击面将扩大一倍，而且非常精确地打击了炒房客，“可以说这是细则，使得调控的力度继续加强，将国务院的政策继续落地”。

　　首先是修改后的认定标准首次提及以房为限，回归房产居住的本质，这将彻底扭转目前已经开始形成的工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。

　　其次，打击精准，收一部分，放一部分，即对于希望改善住房条件者，想享受首套房的优惠就必须出售此前的惟一住房，这将给市场增加大量房源供应，也抑制了一户家庭有空置住房的现象，有利于短期内增加房源供应。而对于已经有全款购买的房产还想利用贷款投资一套的小炒房客来说，以后就必须要执行首付5成利率1.1倍的严格政策。据北京中原三级市场研究部统计，目前市场上第一套房全款购房的比例达50%，特别是在2005年以前购房的人群中8成以上为全款购房，这部分面临再置业或者升级居住的人群将因为这一新政策给二手市场带来大量房源，但也限制了他们利用金融杠杆投资的可能。

　　最后，新政策可能为后期物业税出台制造条件。

　　4月22日，记者咨询了银行、中介机构等相关部门了解到，新政策的执行目前还存在一些问题需要解决。目前，银行、建委、民政等相关系统尚未联网，如何获取一个家庭是否已经拥有住房，将成为政策执行的难点。

　　荧灿地产总经理顾辰天介绍，如果一对男女已经结婚，但户口本上婚姻情况一栏未进行修改，银行还将视为其单身。荧灿地产数据统计，像此类情况已经占到了购房者总数的一成，不少刚刚结婚的夫妇依然在以单身的身份来购买住房，享受首套房待遇。

　　对此，据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

　　投资客心态

　　10天，从惜售转向急售

　　程先生4月6日看中了茶贸北街的一套二手房，和投资客身份的房主林先生以150万元的价格签订了买卖协议，程先生支付了5万元的定金，并约定4月10号支付50万元首付款给业主林先生。10日，林先生以要出差离京为由，将支付首付款的时间推到12日。12日林先生却又关机，着急买房的程先生好不容易找到了林先生，林先生支支吾吾，说自己“亏大了。卖得价格低，想涨价”。

　　非常郁闷的程先生到了15日突然接到了林先生的电话，催他交首付款。原来，中央出台楼市调控政策了，房主害怕降价所以催自己快履行合同。风水轮流转，程先生放话：“叫你再牛气、我不买了”。程先生觉得这个业主太不地道，而且政策出来这么多这么猛，房价肯定会下调。既然业主之前已经有违约行为，即在双方约定的日期拒绝接受首付款，按照合同约定需双倍返还客户两倍定金。所以程先生要求解除协议，虽然没有要到两倍定金，但房主退回全部定金。房主林先生则非常懊悔：本来以为房价卖低了，现在客户不买了，短时间还真难出手，价格恐怕更要下调了。

　　据北京中原调查，目前北京已经出现了非常明显的炒房客离场的现象，甚至出现了历史最大单的单个项目20余套抛售。成交的客户则大部分为对政策效果持保守观点的刚性需求者，他们害怕价格不会下跌而首付增加将无力置业。中原预测，5月份投资客抛售现象可能会增加。

　　回顾·二套房贷

　　2007年9月26日，针对当时高烧不退的楼市，央行、银监会共同发布通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这成为此后一年房价开始下滑的导火索。

　　2008年下半年开始，在应对国际金融危机的背景下，二套房贷政策逐渐松动。2008年12月，对于购买改善型二套房的居民，开始执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　2009年1月，北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合发文，购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。

　　2010年1月10日，“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。