北京最老烂尾楼转让遥遥无期 商业地产面临变革

　　挂牌三个半月后，开工17年仍未竣工的北京现存最老烂尾楼——金汇中心的转让结果仍是杳无音信，两家投资公司的竞标也没了下文。“烂尾重生”原是最让人艳羡的事儿，可在激烈的商业竞争中，并非所有的“烂尾”都能“重生”，而面对非住宅项目分割登记的新近叫停，北京商业地产势必迎来新的变革。

　　现场竞标跨年仍待定

　　2010年10月18日，北京首开集团以1.93亿元的底价，挂牌转让北京京城置业房地产开发经营有限公司100%股权及近1.35亿元债权，其中“金汇中心”是公司资产的核心，开发成本为1.7亿元，占到资产总额的98.784%。

　　根据当时公告，意向受让方须为在中国境内合法注册并有效存续的企业法人，具有良好的财务状况和支付能力，注册资本金在1000万元以上，具有良好的商业信用。项目不接受联合受让，需要一次性付款，挂牌期满日期是2010年11月12日。

　　2010年11月下旬，京城置业相关负责人曾在采访中向记者表示，已经最终确定了两家投资公司，通过了资格预审，“将在近期安排现场竞标”。可一直跨过了新年，竞标依然没有下文。昨日，记者试图再次联系该名负责人，询问竞标进展，对方却一直未给回复。

　　盈利前景恐成接盘难题

　　1.93亿元的挂牌价，相对于位处方庄的稀缺地段，其实并不算高，可金汇中心至今都未传出转让佳音，盈利前景不明被业内视为最大难题。一位业内专家告诉记者，金汇中心为办公立项楼盘，土地使用只有40年产权，至今只剩下22年，如何补交土地价款就是一个很大的麻烦。而且，该中心是1996年的产物，超高、不符合规划，容积率高、停车位少，这些都已不符合现今商业地产的理念。推倒重建恐怕是唯一的出路，可这又需要耗费巨大的成本。再加上按照北京现行的政策要求，此类项目必须整栋出售，老“烂尾楼”的盈利前景很不乐观。

　　商业地产面临“变革”

　　“烂尾楼”的重新定位，只是商业地产的难点之一。

　　近日，市住建委发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，明确已建成的非住宅项目，应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。对于确须改变房屋平面布局的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。同时，房地产测绘机构应对非住宅项目进行测绘。

　　对此，中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰表示，这是继叫停“商改住”之后，从更严格的测绘环节进一步卡死了“商改住”的出路，是要引导开发商从对商业地产的简单分割、一次性销售，转向稳健持有、长期经营，让北京商业地产回归重视经营的本质上去。“北京的楼市，商住倒挂现象一直很严重。和住宅按揭封顶就能拿到多达八成的贷款不同，商业地产要竣工验收后才能得到五成放款，对于开发商的资金实力要求也更高。所以，未来的市场，只有资金雄厚的房企，特别是上市房企，和招商经营能力强大的综合性开发商，才能在商业地产这所"大学"里占据主流。这将是一场全新的变革。” 赵莹莹 (来源：北京晚报)