楼市限购令升级 投资客到“不限购”区域抢货

　　1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议推出了被称为新“国八条”的新一轮调控政策，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

　　第三轮楼市调控终于初现峥嵘，此外还颁布了“包括调整个人转让住房营业税政策，不足5年转手交易的住宅统一按销售收入全额征税”等八条政策措施，政策势头凌厉，明确指向炒楼风。专家预计，随着政策的叠加效应，此次政策实施后预计楼市风向将出现较大改变。

　　特别值得关注的是，会议要求合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　限购令再次升级！而在此之前，全国已经有24个市县正式步入限购时代。事实上，从去年北京开始的楼市“限购令”正在全国二三线城市铺开。2011年开局之后，内地二三线城市成为限购的主要对象。如1月5日河南郑州市、1月11日山西太原市、1月15日湖北武汉市等城市先后出台了限购措施。业内专家表示，由于去年楼市调控主要针对部分房价过快上涨的一线城市，从而导致资金大量流入二三线城市房地产市场，当地房价出现快速上涨态势，因此，更多的二三线城市加入限购阵营并不算是惊奇。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”但是另一项数据却显示，面对越调越高的房价，目前两成的网友下决心尽快买房。限购之下刚性需求如何购房，的确考验买家的“生存智慧”了。

　　其实，市场的供应在政策之下，也已经悄然发生变化，上一周广州阳光家缘的数据显示，广州近日住宅供应有所回落，增城等不限购的区域成为供应首位。而同样不限购的从化在新盘成交推动下，签约量增长，总量已跃居全市第三。

　　另外，对于投资者来说，限购升级之后，是抢闸购货还是转战其他市场成为并不难的抉择。新“国八条”中，最为明显的是二套房首付首次超越商业地产的首付，需要六成。此举再一次加大了炒楼的成本。而调控因为尚未涉及商业地产，商业地产的贷款仍保持在五成的首付范围。那么在此情况下，害怕“通胀”的资金如何将流向商业地产，成为新的市场热点。 南方日报记者 关丽 置业调查

　　轻轨下隐藏价值洼地 投资客“不限购”区域抢货

　　2010年岁末，北部万科城的被抢购，既在意料之外又在情理之中。广州周边区域不少楼盘项目并不在限购之列，例如佛山南海、清远的楼盘等都不在限购之列，甚至同属广州的从化、增城也不在限购之列！“不限购”的近郊区域不少楼盘项目均与广州毗邻，有些楼盘甚至同处广州与佛山、广州与清远区域内。这些楼盘项目此前由于地处郊区交通不便而受冷落。

　　1月7日，历时五年的广珠城轨正式开通。在轨道交通贯穿下“大都市群”概念越来越受到重视，珠海、中山、江门等地与广州在“距离”上已不再遥远。而现实中，这些在城轨周边的区域楼价与广州中心城区的差距仍在“万元”以上。暨南大学教授胡刚指出，城轨将进一步拉近广州与珠三角周边的二三线城市的距离，而这些区域的价格也会逐渐提速。在未来几年里，中山、江门等区域的房地产投资的价值有可能进一步提升。

　　“城轨一开通，这里的单位马上涨了三千。”位于中山站附近的某楼盘销售告诉记者，就在不久之前，该区域的楼价普遍仍处于2000元/平方米-4000元/平方米之间，现在“已经没有低于6000元/平方米的房子”。数据显示，在中山城轨附近，无论是新盘还是已售楼盘，身价都在一夜间翻倍。

　　与中山类似，身受轻轨辐射的江门、珠海等地楼价也在快速上扬。去年楼价仍在8000、9000元/平方米水平的珠海新香洲区域，如今一手市场价格直追广州，均价已经着实突破万元大关，楼价普遍在11000元/平方米以上。

　　有中介分析，目前广州周边的二三线城市的楼价仍处于较低水平，而城轨的作用虽然比不上地铁那么明显，但也会为在站口附近的物业注入一剂“强心针”。代理中山轻轨口旁的南头镇某新楼盘裕丰地产的中介向记者介绍，目前询问该楼盘的客户越来越多，而最大的原因就是目前这区域的楼价仅在3000元/平方米水平，是投资市场的价值洼地。“现在轻轨从这里到达广州只需要15分钟，就相当于从珠江新城坐公车到中山大学一样的时间，到这边来投资又不用承受限购的风险，对很多客户来说吸引力还是比较大的。”

　　对此，专家指出，尽管轨道交通很“诱人”，但目前广州周边二三线城市的空置率过高，再加上在产业发展的程度和密集度是最大的短板，住房的需求远比广州要少，短时间内仍难形成良好的投资环境，轻轨开通后，需要一段时间才能全面带动这些区域的价格增长，在投资上要注意地段和楼盘的选择，并不是便宜和没有限购的制约就能出手。

　　记者 蒋劲劲 (来源：南方日报)