申城春节楼市冷清 新房卖23套中介屡吃“鸭蛋”

昨天是春节长假后的首个工作日，房地产交易中心比平时冷清不少。

　　晨报记者 徐运 张昱欣

　　兔年伊始，申城楼市冷清开局。在一手房方面，春节长假期间，本市仅成交23套商品住宅，这是近6年申城春节假日楼市成交量第二低。昨天是春节长假后的首个工作日，本市一手房签约量勉强突破100套。

　　在二手房方面，尽管不少中介门店正月初三就开门营业，但多数公司的二手房成交量却几乎为零。受最近连续出台的房产新政影响，市场观望气氛浓重，部分房东开始撤下挂牌房源，变得惜售起来。

　　一手房昨签约量勉强破百

　　96套、99套、104套……与平日一个上午一手房签约量就能突破100套不同，昨天上海房地产交易中心“网上房地产”一手房成交量“爬”得很吃力。截至昨天下午5点，网上房地产统计显示，当日共预售各类商品房112套（未剔除动迁配套安置房源），面积2.03万平方米。其中，单价在17500元以下的中低价房源占绝大多数，而单价在17500元以上的房源总共才成交1896.72平方米。

　　2010年春节长假期间，本市一手房仅成交21套。搜房网数据监控中心的最新统计显示，在刚刚过去的春节长假期间，本市商品住宅成交面积为2337平方米，延续了2010年的低成交态势，较2009年春节期间1.6万平方米的成交量大幅萎缩85%，成交均价则再次回落至2万元以下。“房产税的影响尚未全面显现，随着加息通道的开启，多重阻力将很可能使高位徘徊的房价出现回落。”业内专家指出，房价走势将复制去年上半年的轨迹，即一季度成交量出现明显萎缩但价格相对坚挺，二季度则将成为考验开发商资金和市场判断的关键时期。

　　二手房中介连日“零客户”

　　今年新春伊始，本市二手房中介门店日均带看量较春节前明显萎缩。从往年的情况来看，随着春节长假结束，二手房租售需求会逐步回暖，但今年的情况似乎有所不同。21世纪不动产对旗下300余门店的抽样调查显示，2011年的春节假期，楼市成交量因节前出台的政策而显得较为平淡，加上尚未退却的过年氛围造成的叠加效应，使得一些分行连日出现“零客户”的尴尬情形。而这部分“零客户”的板块多为联洋、古北等高端住宅集中地。

　　上海中原地产多家分行也遭遇类似的“倒春寒”现象。在二手房交易方面，该公司从正月初三门店开门起，虽然陆续有客户上门看房，但是门店的日均带看量较春节前明显萎缩，多数分行日均带看量仅2-3组客户。但这些来到中介门店的客户，并没有表现出太大的诚意，咨询政策、试探市场成为他们的主要目的。

　　从普陀曹杨板块、宝山海江路板块、浦东周康板块等多个自住区域来看，从正月初三开始，每天有两三组购房者前来咨询了解。上海中原曹杨板块区域经理肖姚透露，目前以30万元-40万元的一房和60万元-70万元的两房为看房的主力房型。少数房东出售房屋的价格出现松动，但幅度不大，比如100多万元的房子，只肯降价一两万元，而大部分房东按兵不动，其挂牌价格基本没有变化。

　　在本市外围区域，行情更为清淡。汉宇地产南汇航头分行经理赵泽晨称，春节长假最后三天，门店几乎没有来客，业务人员主动联系的客户多数表示假期后再作打算。

　　部分房东撤牌惜售

　　尽管买卖双方多数仍在了解政策，但也有一些“反应强烈”的房东将所挂房源撤牌。汉宇地产的中介表示，近期有位房东程小姐（非上海户籍）打算出售一套位于闵行的房源，楼市政策刚出台，她就匆匆撤下了所挂的房产。她原计划置换徐家汇花园一套市场价格约570万元的三房，按照原先的政策，买第二套房必须首付5成，她需将现有住房出售才能支付首付。但是新“国八条”对已有住房的非上海户籍购房者的再购房行为作了限制，程小姐不可能再购房，因此她干脆就不挂牌现有房源。

　　此外，看似不起眼的营业税调整，也给不少房东带来不小影响。作为一名经验丰富的投资者，小王原本决定将手中两套上海青年城的房子出售。但是，由于新“国八条”将未满5年的普通住宅营业税从差额变为全额，这将使得他的投资收益大幅减少：比如，他手中一套上海青年城二期的房子，53.87平方米的一房目前市场价约90万元，其购置成本约为60万元。如果按照差额缴纳营业税仅需缴税约1.67万元，占总利润额的5.57%，这个费用或许还能转嫁给下家；若按照全额缴纳，需要缴纳营业税49950元，占总利润额的16.65%，这个费用无论如何不可能让下家承担，所以小王宁愿捂到满5年再出售，也不愿缴纳这笔费用。

　　汉宇地产市场研究部认为，对于市中心各区域而言，业主中有两套及以上住房的比例较大，这类业主既无法再次购买住宅，又考虑到市中心住房具有学区和商业、交通优势，再加上如果不新买也不会被征收房产税，他们没有必要急抛。目前，这类坚守型业主中，还没有出现大规模撤牌现象，预计要到正月十五后才会逐渐显现。