新“国八条”细则陆续落地 楼市或将进入冰冻期

　　春节假期后，因为新版国八条调控导致的置业淡季已明显开始。包括北京、深圳等地，新建商品房、二手房成交，都出现了不同程度的下降；而各地落实国八条细则，按照国务院要求，最晚将在本月20日前出台，这也加剧了市场的观望态势。

　　易居中国、世联地产等各大代理行人士普遍预期今年的楼市成交将大幅下滑，近期市场将速冻，行业进入全面调整期。不过成交清淡是否会带来价格的下跌，各界看法不一。

　　短期来看，1月CPI依然高达4.9%，通胀压力继续存在，楼市供应量也还未大幅增长，房价向下调整的压力不大；但从全年来看，房价下跌预期正在形成。

　　楼市成交速冻

　　据北京房地产交易管理网数据显示，春节后首周（2月7日-13日），北京楼市成交明显降温，总成交量为4011套，较春节前最后一周减少6166套，下跌幅度达60.6%。按上述数据计算，上周北京期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，楼市成交的大幅下滑虽有春节淡季因素影响，但政策调控影响力仍可见一斑。

　　“我们的市场调查数据显示，60.3%的人期待更严格的限购政策将给市场带来影响，27.2%的被调查者认为房价可能大跌超过20%，明显的观望情绪已经开始酝酿。”张大伟说。

　　春节后第一周，深圳新房、二手房均出现量价齐跌的状况。深圳中原市场部总监王世界认为，本周受新政的影响，加上传统春节假期，实际成交量有所下降，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内再陷观望，而房价短期内尚不会有明显松动，仍将在高位震荡。

　　各地落实国八条细则的预期则加剧了这种观望的态势，在北京，业内人士普遍预期京版国八条将比去年更为严厉，限购政策将继续执行，“连客户都没有了，哪来的成交？”北京大兴区一开发商表示，卖方也在观望，进入2月份以来，北京仅有一个项目取得预售证。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，出现上述现象的原因，一是春节期间原本就是淡季；二是政策够严厉，新国八条节前即出台，房产税亦开始试点，节后便迎来新年第一次加息，购房人没了主意，开发商亦不敢推盘。一种恐慌情绪正在市场中蔓延，各界一致看空今年市场。

　　投资资金渐抽离

　　广州寒桐投资顾问总经理韩世同认为，春节后的加息和国八条新政，已经形成双重叠加效应，房价上涨预期将为之改变。据他观察，目前推高房价主要的动力和原因来源于投资性购房。而推动投资性购房的动力和原因则来源于两个预期：一个是通胀预期，一个是房价上涨预期。

　　“双重叠加效应对于消除房价上涨预期是有效的，楼市立即就会进入观望期，成交也会严重萎缩和下降，然后开发商就不得不采取降价或打折的手段来促销。”韩世同说。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，从消费者角度出发，面对现在的调控政策，要改变单纯“买房投资的观念”，无论是限购、房产税、还是首付及利率的控制，都将无法持续支撑这个消费行为，相当一部分的原来计划投资房产的资金将需要寻求出路，一部分的资金将流入到尚未控制房价的新兴的房地产楼市如三、四线城市，一部分将流入到其他行业。

　　李文杰称，可以预见到的未来，土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉，宏观经济的变化会影响到楼市政策的调控，但不太可能根本上改变现行的整体政策，各地方政府单纯依赖土地财政而放松政策的可能性极低。

　　从卖方来看，北京联达四方机构总经理杨少锋则表示，2011年，加息、提高存款准备金率成为货币政策的主基调，而按月审批额度，则堵死了一季度突击放贷的可能，在这种情况下，2011年，将是中国房地产业近几年流动性最为紧张的一年。

　　易居中国董事长周忻认为，今年的房地产市场走势已经明朗，速冻期已经到来，而且时间将比去年长。什么时候趋稳，将看中国经济走势和中央政府与地方政府在“土地经济”上的利益搏弈。三四线城市、中低价物业、小户型房产依然大有作为。

　　周忻建议，开发商应对市场变化打折要快要狠，开工要缓要稳，拿地慎之又慎。一句话就是“快卖房、缓开工、不拿地，现金为王！”

　　房价下跌预期分歧

　　相对于新国八条，中国社科院金融研究所研究员易宪容认为加息的影响更为强大。他指出，加息逼迫商业银行的住房信贷优惠全部取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获得不容易，国内住房市场的融资条件将出现巨大改变，即使新国八条对限制住房投机炒作税收政策是不力，信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。

　　他认为，央行如进入加息周期则对楼市影响巨大，2011年房价下跌20%也不奇怪。

　　这并不是一致的观点。

　　在北京市场，张大伟认为，全年市场整体成交量可能下调超过3成。但即使在春节后因为调控抑制了部分需求，因为供应的稀缺，预计上半年的供需比可能相比2010年更加紧张，房价下调的可能非常小。而到下半年，郊区特别是部分之前房价上涨过快的郊区可能率先下调。但下调幅度也不会很大。

　　在上海，杨红旭认为，上海市场房价下跌2成即是出手机会。一个例子是，上海一位二手房近期业主抛售19套住房，仅比市场价低2成即遭抢购。

　　就全国市场来看，“去年新开工量暴增40%，造成今年全国的住房供应量都很大，这意味着房地产行业将面临一场恶战，我建议开发商还是及早谋划促销。”杨红旭2月15日表示，上半年楼市政策不会放松，2011年房价整体下跌幅度不会超过10%。

　　作者：张晓玲 深圳 (来源：张晓玲)