楼市第三轮调控限购升级禁购 业主惜售租金上涨

　　聚焦第三轮调控

　　房价不降，调控不止。

　　1月26日出台的“新国八条”再次验证了这句预言。第三轮调控大幕已经拉开。二套房首付比例升至六成，限购令再次升级，首次要求地方政府确定房价控制目标……显然，第三轮调控的严厉程度已经超过了被称为“史上最严厉”的第一次调控。2月16日，京版调控细则出台，不仅将8条细化成了15条，而且将外地人限购年限扩至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，严厉程度远超“新国八条”。

　　要点1

　　首次要求确定房价控制目标

　　1月26日，“新国八条”在业内人士的预言和购房人的期盼中，如约出台。信贷、限购、土地、保障房、税收、问责……各方面一个也不少。比起前两轮调控，“新国八条”言辞责之更切，目标更为明确，程度更为严厉，其中，对地方政府的要求更是提升到新的高度，首次提出“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。并将该条文放在了第一条的显著位置，进一步表明了中央政府对房价调控的决心和力度，这对改变某些地区明显的地方政府调控不作为的现状，将是有利的促进。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比去年好。

　　在首次提出确定房价调控目标的同时，“新国八条”进一步细化强调了问责制。规定，“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。”

　　【影响】北京、上海、广州、苏州等地方政府已经在积极研究住房价格控制目标的确定工作。1月26日，北京出台落地细则“京十五条”，虽然尚未公布房价调控目标，但有业内人士透露，一季度披露应该无虑。上海方面则表示，将在3月份公布调控目标。

　　要点2

　　二套房首付比例提至六成

　　继2010年4月17日把二套房首付比例提至五成以后，“新国八条”再次将二套房的首付比例提至六成以上，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时规定，“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。”

　　值得注意的是，商业银行在执行该政策时，依然有上调的空间。

　　有业内人士提出，每提高10%的首付，就能消灭20%的潜在购买需求。首付的提高，使得房地产投资杠杆率越来越低。以二套首付60%计算，杠杆率仅为1：0.6，而2009年首付仅两成，杠杆率达到了5倍。这对投资和投机购房者而言，无疑是进一步的打击。因此，将会有更多的房源被让出来给真正需要住房的购房群体。

　　【影响】各大银行已经开始陆续按二套房首付六成、利率1.1倍的政策执行，并且五大行都取消了首套房的利率优惠，改为按基准利率贷款。

　　要点3

　　限购升级为禁购

　　自从2010年4月，北京细化“国十条”出台了“限购令”后，“限购令”俨然已经成为调控法宝，在全国30多个城市落地开花，成为打击投资和投机性购房最有力的工具之一。

　　“新国八条”采用了最严厉深圳版，规定“对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。如此严厉的政策表述，某种意义上，使得原本的“限购”升级为“禁购”。

　　“地产少壮派”创始人、资深家居行业观察员王智中认为，如果严格执行该政策，将会造成“有钱买不到房”的情况，只有首次置业刚性需求和本市户籍的二次改善需求得以幸免，异地购房、多套存房将被打击。“事实上，异地购房、二套以上的置业者是市场的主体，这一条就打掉约50%的市场份额，对于北京和天津这样的城市甚至更甚。”

　　同时该政策要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”有媒体预计，这将使得执行限购令的城市将扩大到70余个。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，“限购”矛头仍然对准投机、投资。限购的做法是合理的，因为一个家庭购买两套、三套房，意图很明显，不能说绝对是炒房，但多套以上必然就是一种投资、投机行为，而住房消费应该控制在合理的范围内。所以，必须通过政策实现住房居住功能的最大化，将金融功能最小化。限购将能直接达到这样的目的。

　　【影响】杨红旭指出，限购严厉程度升级，已经出现限购令的20多个城市将被迫重新调整口径，因为除深圳外，它们以前都规定居民还可新购一套。这就意味着，2011年大城市中很多家庭都已没资格再购新房了。杨红旭认为，在此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况，将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。

　　要点4

　　大力狙击房价炒作

　　房价炒作现象中，一直有两股力量，一股是来自投机者的炒作，利用快进快出牟取暴利，另一股则是由开发商和代理机构联合进行的炒作。前者比较显性，后者比较隐性，通过销控的手段，逐步抬升房价，或者以“定位高端”为由头，标出高于市场均价的价格，从而带动区域价格上升。

　　“新国八条”针对这两种投机行为，予以准确狙击。对个人炒作者，规定“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。对于有抬价行为的开发商，则施以“土地增值税”的杀手锏。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　【影响】 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，该措施点中了房价的死穴，实际上等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。政府对土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分天价楼盘，它们的利润都将被征税，也就是，如果一个项目成本较低，可能你卖3万一平方米和卖4万一平方米，差别只是在于你的收入，而扣除土地增值税之后，可能利润几乎没有多大的差别，这样，暴利就将成为历史。如果没有暴利，开发商又如何会追求高价？没有高价楼盘的标杆效应，楼市涨价又如何能够一波又一波的掀起高潮？

　　>>特别关注·【京版调控细则】

　　京版限购超5年

　　2月16日，北京市关于宏观调控座谈会召开，京版“国八条”出台，不仅将8条细化成了15条，而且将外地人限购年限扩至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，严厉程度远超“新国八条”。

　　对此，北京中原三级市场研究总监张大伟认为，相比之前的两轮调控政策都是增加投资需求的成本，逐步抑制投资需求，第三类调控的北京落地细则严格限购政策。本地限购第三套外地限购第二套，已经抑制市场过百万家庭的可能购房需求。相比国家版一年的纳税证明更是严格至5年，这一要求将使得投资需求在北京市场归零。北京作为首都出台的政策明显严格于上海等城市，调控的效果也将更加明显。

　　保障住房体系确立中

　　北京政府采取了最严厉的手段限制外地人炒作购房，与此同时，大力加强保障房的建设工作。

　　在调控细则中，明确表示，要“逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系”。计划在“十二五”期间建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。其中，2011年北京市的保障性安居工程目标任务，是通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。

　　>>政策背景

　　连连重锤雷霆出击

　　三轮调控依次递进，市场再度掀起轩然大波。但是，第三轮调控是否能成为“最给力”的楼市调控，是否能控制住几欲脱缰的房价，仍要看最终的效果，否则，还有第四轮调控。

　　从“新国八条”的条款看，再次对商品住宅市场上存在的投资投机性购房予以严厉打击，二套房首付提至六成，限购令扩至“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，预计涉及70多个城市。而北京把对外地购房者的限购期限扩至5年，更是令市场震惊，“政府已经在出狠招”的认识，逐步成为共识。

　　限购令将购房需求进一步限定在首次置业的刚需和真正的改善性居住需求上，同时，也在试图引导住房需求，改变部分年轻人刚就业就想买大房的想法，也将进一步挤压有钱人的投资性需求。

　　继“新国八条”的雷霆之后，2月8日晚，中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。加息不仅令购房者倍感压力，也同样让2010年赚得盆满钵满的开发商颇感压力。据悉，某知名房企甚至开始计算年内加息4次会对企业造成的影响。

　　第三轮调控加上第三次加息，2011年的房地产市场很难复制2010年的辉煌。

　　本版采写本报记者 鲁欢 本版制图 吴垚

　　新政落地市场反应

　　2月份的北京楼市经历了加息、新国八条以及京版细则落地等一系列的调控政策，让楼市跌入了冰点，新房和二手房交易量均大幅下挫，而交易量的下降也影响了开发商的推盘进度。2月份新增供应奇缺，业内预测2月份预计开盘项目不足5个，而这也造成了库存的锐减，预计未来楼市交易还将继续下降。

　　新政后成交量锐减

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，春节及春节前后的两周（1月31日-2月13日）时间里，期房、现房住宅的累计签约量仅有1217套，仅相当于“新国八条”出台前一周（1月24日-30日）楼市成交量的一半。

　　2月上半月，由于春节假期的原因，网签关闭，数据只有6天，2月9日-14日，共签约期房932套，现房住宅签约220套，期房和现房共签约1152套，日均成交量为165套，而1月9日-14日共签约住宅1791套，日均299套，日均签约量降44.8%。

　　供应的不足，也造成了新房存量锐减。据北京房地产交易管理网的数据统计显示，截至昨天，北京新房期房和现房合计存量94476套，而2010年的最后一天12月31日，新房总量为103393套，2011年至今已经减少了8917套。

　　在“国八条”、加息和京十五条等多重抑制下，楼盘成交已经出现普降。虽然楼市正处于政策的消化期，但这种现象也与以往调控政策出台后市场的反馈有所不同。2010年4月17日“国十条”以及4月30日北京实施细则出台前后，楼市成交量变化不大，从中也透露出在政策连续抑制作用下，当前购房人心态上的变化已经开始影响其购房行为。

　　拟售均价没大幅上涨

　　价格方面，预计2月份开盘的项目拟售均价并没有出现大幅上涨。据记者了解，可能开盘的半岛家园开盘价格预计为16000元/平方米，保利花园虽然表示价格还没确定，但预计为8500元/平方米，基本和这两个项目前一期的拟售价持平。而整个2月份计划开盘的均价为23000元/平方米左右，也基本与2010年12月份新盘均价持平。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，如今，随着房地产调控越来越深入，政策实施的叠加效应也开始慢慢显现。尤其刚经历了第三次调控，开发商对于新盘的开盘及定价可能会显得更加谨慎。

　　2月新盘供应奇缺

　　2月份的北京新房市场可以说降至冰点，新国八条以及京版15条细则的出台，都让调控空前严厉，楼市交易量大降。这也严重影响了开发商的推盘进度。由于对市场的不确定，使得开发商推盘更加谨慎，特别是京15条细则的出台，使得更多的开发商表示不确定是否2月开盘。2月楼市新增供应创历史新低。

　　据交易管理网的数据统计显示，2月上半月，仅2月1日有玉汤山庄园一个项目获得预售许可证，供应住宅109套， 2月上半月创下了近年来供应的新低。

　　不仅上半月供应不足，整个2月份也供应乏力。据北京中原地产的统计，原本预计在2月开盘的19个项目，其中半数都已后延开盘计划，预计2月份全月开盘的项目不会超过10个， 而最终真正可以入市的项目可能会更少。据亚豪机构预计，计划2月开盘的项目可能不到5个。而京版15条细则出台后，更多的项目表示不能确定2月份能否开盘，据记者电话咨询，都表示“再说”，“不确定”，大家都表示疑问。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，调控、加息与春节长假累加，使楼市购房需求降至冰点，成交惨淡的局面严重打击了开发商的推盘信心，再加上北京落实“国八条”的细则虽然15日才推出，但早已明确将从紧执行，限购政策封堵投资、控制改善，从实质上减少了整体市场的购房需求，新政不仅打击了购房者对房价上涨预期的信心，也坚定了部分人暂时停购、采取观望的信心，造成了成交量的萎缩。缺少了购买力的支撑，开发商不敢贸然推出新盘，市场本就低迷，自己的项目开盘后一旦未现热销，很容易影响到剩余房源的消化速度，销售陷入僵局。因此，在目前政策、市场环境均处不利局面，开发商对项目前景把握不好时，往往会延迟开盘，等候更合适的时机再推出。

　　高档房开盘受限

　　北京市此次关于新国八条细则中也提到了抑制中高档商品房的供应。从去年第一次调控开始，高档商品房入市审批开始从严。不过去年10月份后有所放宽。据“链家地产”市场研究部统计，2010年5月份~10月份，北京市新开期房均价3万以上项目一共有33个。而2010年11月到目前新开期房有19个。其中11、12月就有16个项目入市，今年1、2月份3万以上项目占到开盘总数的60%。

　　“链家地产”副总裁林倩认为，此次细则出台后，中高档商品房审批将会从严，对于不合理定价也不会允许入市。这样一方面会影响中高档房的供应逐渐趋紧，从而导致成交占比减少，拉低整体成交均价。同时，另一方面也规范了开发商定价，部分项目可能会调低价格入市。

　　二手房市场

　　业主惜售 租金上涨

　　租赁：租金上调200-500元不等

　　从21世纪不动产多个区域门店了解到，节后北京二手房市场进入传统的租赁旺季，租房需求活跃。近期受一系列房地产调控政策的影响，不少首套房置业人群暂缓购房，也将进入租赁市场，租赁需求量有很大提升，基于这样的判断，不少业主纷纷提出涨租金的要求。从21世纪不动产的综合调查显示，相较于去年12月，各区域今年1月份租金呈现约200元-500元区间的涨幅，21世纪不动产百子湾区域的门店数据显示，该区域1居、2居租金上提200元左右，三居租金上提约300-500元；通州区域的数据显示，1居租金上涨约200-300元、2居上涨约300-400元，三居租金相对稳定；而亦庄区域，各户型租金也上涨10%-20%，约200元-400元的涨幅。

　　中心区、城郊区域租金普涨200-500元不等。“尽管租金上涨，但成交量却并未因此下降，而是与往年同期保持相对平衡。”以上21世纪不动产三个区域门店的经理得出的结论几乎一致。

　　买卖：业主由租转售增多

　　从21世纪不动产多个区域门店调查显示，目前暂未出现大宗抛售个案。“一旦售出，在限购令之下，就没有机会再购入房产。不少多套房持有业主，在出售价格无法满足心理预期的情况下，多半会选择暂停出售，或转售为租。”通州区门店经理赵先生表示。另据21世纪不动产北京区域部分门店反馈，原打算出售房产的业主中，已有1/3有意向转售为租，以期在平稳度过观望期后再做决定。

　　“年后租赁市场的房源明显增加，暂不打算出手的房源占到总房源量的5%。”这是21世纪不动产北京亦庄旧宫片区的统计数据。21世纪不动产客户调查显示，此类业主有两种心态：一是不打算卖，即使不出售也不会面临很快贬值的风险；另外一些房主认为，目前出售价格达不到自己的心理预期，确信未来房价仍有上涨空间。

　　从21世纪不动产客户回访来看，很多投资人认为，2011年房价调控不会出现大幅下跌的可能。因此很多人仍处于观望中。

　　本报记者 赵丽萍

　　京十五条·专家观点

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2008年市场低迷期外地人购房占比仅为26% ，而到了2009年市场回暖，这一比例已急剧上升到38%，2010年在“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明的情况下，外地人购房占比又降至34%左右。市场不好时的外地购房往往以刚性为主，回暖后投资及过度消费型外地人越来越多，这也说明当前市场的火热，与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。

　　我爱我家副总裁胡景晖细则对改善购房仍有空间

　　第一，只“认房”比“认房又认贷”更加科学。

　　第二，买房的家庭要想购房，要将原有的房产出售后成为无房户或实际持有房产数量低于规定套数，满足购房的政策条件后，即可买房置业。“一卖一买”或成为改善性购房的必选动作。

　　第三，有利于买卖联动和购房者梯级消费的理性置业观念的形成。

　　中原市场总监张大伟二手房交易 成本翻倍

　　京版15条细则中，严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。加强对土地增值税清算情况的监督和检查。

　　严查二手房交易环节的税收漏洞力度将非常大，很可能使得目前部分二手房的交易成本翻倍。目前最低计税价格执行的是2006年的标准，相比实际市场交易价格低。调控已经全面收紧。

　　亚豪机构副总高姗京版细则 将使楼市低迷

　　在新国八条出台之后，市场的反应较为明显，据亚豪机构统计数据显示，春节后的首周（2月7日~13日），北京期房商品住宅成交量为740套，现房商品住宅成交量为161套，环比春节前最后一周分别下降了65.6%、54.5%。而在新增供应方面，2月份上半月仅有一个项目取证，目前北京市的商品住宅存量已经跌破了十万套大关，期房商品住宅的存量已经接近临界线。楼市供需低迷由此可见一斑。

　　京版细则出台之后，市场必然会出现较大的反应，相当多的需求会被抑制，将会有近百万户家庭受到限购政策的影响，而与此同时，开发商推盘的意愿势必会进一步降低。由此可以预计，未来相当长一段时间，北京楼市成交量将会出现低迷的势态。

　　泰禾地产品牌总监沈力男酒店式公寓 会应声而涨

　　对于北京来说，在土地上涨这么快的压力下，出台如此严厉的政策也可以理解，从限购到禁购的过程可以看出政府对楼市调控清楚的脉络，京15条将对市场产生很大的影响，可能把很多人拦在购房门槛之外，因为基本上，大家认定北京是个外向度很大的城市。但同时有些产品可能会得到追捧，比如酒店式公寓等商住项目，不受政策限制，可能会应声涨价。租房方面，房租也会应声而涨。可以判断，在短期之内，成交量肯定会下来，房价短期内可能会受到政策影响，但长期看，在物价上涨指数和房地产的保值增值功效作用下，房价还是有上涨的基础。目前开盘项目少的情况不会一直持续，等到这个最后的靴子落地落稳，还是会正常销售。

　　地产三人行创始人王智中炒房行情 基本结束

　　今年调控思想发生了重大改变，调控目标就是：务必改变房地产投资预期，改变房价只涨不跌的预期。从这个角度来说，炒房的行情基本划上了句号。

　　一是投资杠杆率越来越低。自有资金无法支持年交易额达6万亿的楼市。二是中国进入新一轮加息通道，资金成本增加，其中第一套房自从去年调控以来，以100万贷款为例，利息增加了30万，接近翻倍。同样一笔资金，用作首付、借贷买房，还是获取其它更高的机会成本？这有可能进一步分化进入楼市的资金。三、房产税对保值需求的心理影响十分大。四、资金对国内房产观望的同时，却对海外房产十分踊跃，资金被分流。

　　21世纪商业地产蔡宇翔利好商业地产

　　除非把商业地产和住宅市场并列调控，否则对住宅市场越调控，对商业地产的正面支持作用就越强。

　　从目前政府调控的出发点和目标看，都不希望房地产市场整体衰落下去，希望控制的是住宅市场的无限制发展和房价无限制的上涨。随着城市化进程的推进，从带动就业、推动商业发展、更新城市形象等多方面考虑，各地对商业地产的需求却是与日俱增。因此，商业地产都处于上升期。而且，商业地产的投资者普遍比较冷静，不会出现住宅市场大面积的投机炒作现象。

　　本报记者 赵丽萍 鲁欢 张蓓