“新国八条”等调控细则出台 房地产投资呈转向

　　“新国八条”和地方调控细则出台后，对住宅市场的限贷、限购等政策，使充盈的民间投资资金从住宅市场转而投向海外及商业地产，或转战股市。伟业我爱我家市场研究院对市场资金的调查分析表明，目前，民间资本在新的政策环境下，正转向商业地产、海外地产及股市。

　　由于目前的房地产宏观调控基本都是针对住宅展开的，没有涉及商业地产；同时目前国内许多城市的商业地产仍被看好有升值空间，从去年一季度开始，国内主要大中城市的商业地产售价和租金普遍呈现触底回升的局面，所以，不少分析机构认为，“新国八条”和“房产税试点”将促使民间投资迅速涌入商业地产。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对住宅市场的限贷、限购和连续打压的确会导致部分投资流向商业地产，但民间投资转向商业地产的速度和规模将取决于几方面因素，还有待观察。首先，普通投资者对商业地产的认识不足，缺乏操作经验，甚至有的投资者不知道写字楼可以卖给个人，商铺可以做按揭贷款；其次，目前的银行按揭政策和税收政策对商业地产投资的优惠力度不够；再有商业地产投资同样面对经济周期，市场波动等风险；商业地产目前针对个人投资者的产品还不够丰富；第国内目前商业地产的二、三级市场还刚刚发育，出租和转售交易还不够活跃。

　　由于欧美不少国家仍未彻底摆脱金融危机、欧债危机的阴影，经济的衰退导致了这些国家房价的持续下跌；而与此同时，人民币正处在不断升值的上行通道里，双重效应的叠加，使得国内的投资客感觉国外的房产越来越便宜。来自中介的房源资料，在美国东海岸，距离洛杉矶市中心仅40分钟车程的300平方米的独栋海景别墅仅售不到50万美元，折合人民币约340万；中国华为在美国的总部是个科技园，其镇上192平方米的3室2厅大平层，前有花园，后有游泳池，售价折合人民币不到130万。此外，随着近几年到海外留学、投资、移民浪潮的兴起，也有越来越多的大陆人开始在境外投资置业。 越来越多国家的开发商和房地产经纪机构到大陆来推介境外房地产项目，目前，美国、加拿大、新西兰、澳大利亚、马来西亚、韩国、日本、俄罗斯、波兰、法国、阿联酋等多个国家的房地产经纪机构和房地产经纪人代表均已涉足中国楼市，推介的项目包括了公寓、豪宅、古堡、农场庄园、别墅等许多产品。中国投资者可选择的国家与物业产品越来越广泛。这导致近两三年来国内民间资本投资境外房地产热情的不断高涨。伟业我爱我家市场研究院表示，2011年初，一系列楼市宏观调控政策的叠加效应以及对投资投机购房的严厉打击，将有可能进一步加剧国内资金投资海外房地产的现象。

　　不少投资机构，特别是证券投资机构认为，目前投资渠道缺乏，近期严厉的房地产调控政策将促使房地产投资撤离，转战股市。一些持币观望的楼市买家在通胀预期下也在为资金的保值在股市与楼市间徘徊。

　　对此，房地产业内人士认为，正因为目前投资渠道狭窄，房地产和股票仍然是个人投资的主要选择，尽管近来政策严厉，但并不意味楼市大量资金会迅速转入股市。现在许多人投资楼市首先是为了抵御通货膨胀，防止资产缩水，从资金风险角度看，目前国内股市剧烈震荡，2010年中国A股市场的表现恐很难吸引楼市资金大量涌入。虽然新政提高了二套房首付比例，增大了营业税全额征收范围，开始了“房产税试点”，但是，如果把房产投资和持有作为一种中长期的稳健型投资行为来看，中长期房价的上涨趋势和日益可观的租金收益，仍使许多投资者选择中长期持有房产，而非急于在此轮政策挤压下降价套现，转向股市。

　　作者：陆昀20日北京