国务院出台房地产调控的“国八条”之后，各地纷纷出台细则予以配合，“国八条”的重点之一是剥离投机性需求，同时增大保障房供应。北京、上海、青岛、南京、哈尔滨等城市都出台了房产限购政策，尤以北京15条最为严厉，北京要求对非京籍居民设置纳税5年（及社保）条件（其他城市大多是以1年为条件），不符合条件则暂停向其售房。
跟2008年政府慌不迭推出“改善性住房”的情势相比，可谓冰火二重天。坦率地说，我们应当先理解政府的意图以及对情势的判断，然后再可以评价政策的恰当程度。首先，可以说政府这一次对房地产的调控可能是有史以来最有“诚意”的一次调控，第一次感觉到政府非常想房价下降到合理的水平。
其次，政府重新认识到供应和需求的关系，并改变了过去的“需求至上论”即只要是需求都是好的，需求不仅不应控制而且还应当“人为刺激”。在需求至上论的观点下，无论何种需求是不能指责的，永远都不是需求“惹祸”，永远都是供应不足的问题。不过，人们逐渐认识到，用刺激性的政策（比如低利率、鼓励投机）的确可以制造需求，也对供应形成刺激，但总会形成“供不应求”，体现为房价飙升。这意味着需求和供应都应当有自然自发的节奏，如果用强烈的通胀预期、过低的房贷利率、过高的杠杆（首付比例过低），无论有多少供应，都会被需求“吃掉”。更可怕的是，如果将人为投机的需求剥离掉，市场上房屋存量相对于合理的自住性需求也许是严重过剩的。所以，政府开始前所未有的剥离投机需求，并似乎将用保障性住房来改善房地产结构。
另外，政府非常忌讳用大幅度提升存贷款利率的方式来收缩货币压制房价，一般而言，用利率方法是最有效的，因为它提高了存款利率，相对于提高了购房的机会成本（将储蓄和购买视为不同的资金选择），提高贷款利率则增大了购买的持有成本，并且提高利率会改善通胀预期，使得人们无需在通胀恐惧下买房。但政府认为，提高利率是“地产发热、经济吃药”之举，它仅仅希望“地产吃药”。
简单地说，可以归纳政府的目标：非常想降房价，不惜动用身份（以户籍为基础）控制；唯需求论已经破产，房屋并非总量不足，只是要做到让房子能够“流到”合适的人手上；不愿意过度提高利率来影响经济增长，尽管这是控制房价的有效手段。
我们认为，尽管提高利率是最有效的办法，但如果不想过度动用利率的话，那就要过度压缩房地产杠杆率，这是一个互补的关系。可以将房租看作是房价的利息流，存房子（指的是二套房以上，自住的首套房没有可比较性）跟存钱在老百姓的心理预期里面没什么差别（当然，存房子风险其实高于存钱）。最近一线城市房租有一些季节性涨幅，不过住房租金回报还在3.5%左右，现在一年期储蓄利率是3%、五年期是5%。存房子一般跟较长期的储蓄对比，看似存房子的利息不如存五年的银行利息。但如果二套房首付5成，那意味着在2倍杠杆作用下，存房子的利息是7%。遥想2003年底，当时房租回报在2.7%左右，很多城市首付只需一成，杠杆作用下意味着存房子的利息高达27%，当时的5年期存款利息仅为2.79%，优劣一看便知，以至于后来的房价上涨即为不断削减两者鸿沟的过程。
当然，存房子的利息流是变动的，随着按揭还款的增加，付本金和利息会越来越多，那么存房子的总体利息水平是从7%开始往下降的。现在政府将二套房首付提高到6成，那意味着存房子的利率水平变成5.83%。为什么呢？因为按揭的杠杆率被压缩了，导致存房子的利息也会被压低。
所以沿着这个“杠杆率和利率”互补关系的思路下去，并假设目前的通胀和利率水平变动是同步的。我们会发现，根本没必要出台以户籍为基础的身份控制式限购，限制购买自由永远都是错误的，但像期货一样，进行分级化的杠杆率控制，则是放之四海而认同的。于是让存房子利息跟5年期存款一样多的均衡杠杆率约为5/3.5=1.43，也就是说，如果将二套房首付提高到7成，即达到有效的临界点。当然，再激进一点，可以让禁售变成“全款支付”，这相当于存房子要比存钱吃亏，这是一种“沉淀资金”行为，当然还要加上一条，“全款拿到房产证后不准抵押”，因为拿到房产证后抵押给银行再套现出8成款项，这个沉淀资金的策略就破产了。
我们不相信房价上涨收益是独立于租金回报的，这是一种错误经不起时间检验的神话。我们也不认同身份控制式的禁购，我们认为，应当用一种期货式分级处理的方式来处理“杠杆率和利率”，并让购买者在存钱和存房子两种“资产选择”中自动领会两个市场收益已经收窄或者反转，从而纠正过去的行为，房价会下跌，并且房子会流到合适人的手上。
作者：唐学鹏
(责任编辑：侯俊杰)
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
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