政府屡出政策调控楼市 地产泡沫本质是货币贬值

　　中国政府正在以更多的行动显示自己抑制房价的意志，在要求各地根据“国八条”制定诸如限购这样的措施之后，中央又在两会前布置地方政府今年必须完成建设1000万套保障性住房的目标。银行业在全球金融危机期间制定的购买住房的优惠利率政策也相继取消。

　　从政策的着力点可以看出，中国房地产业存在的问题具有两重属性：一是经济上的泡沫化，通过限购抑制大量投资性消费；其次，住房市场丧失了社会公正，房价急速上涨导致相当一部分低收入者毫无希望能够买到住房，这让社会出现不满情绪，尤其是刚刚毕业的年轻人在收入本来就低的情况下几乎丧失能够置业的可能。

　　这是危机的前兆，因为房地产的泡沫化将进一步推动通胀，并可能对金融安全与经济稳定构成现实的威胁，进而对整个社会发展产生重要影响。通过住房这个载体也会直观的放大中国家庭财产的两极分化，强化社会分配不公的状态。通胀与分配不公往往是影响社会稳定的主要原因，比如新近在北非与中东发生的混乱。

　　但是，通过商品房限购以及加大保障房供给的做法基本上属于“头疼医头”的方法，因为房地产所带来的泡沫化风险与中国的发展模式、货币政策以及收入分配有关，而不仅仅是供需上的失衡。它是整体经济风险的一部分而不是单独存在的顽疾，如果只用外科手术式的措施来应对当前的地产乱象，可能会衍生新的问题。

　　要求全国普及的限购政策至少表明，中国住房的投资性特征较为严重，尽管没有具体的数据，但是根据观察，个别地区投资（投机）性消费占到40%左右的市场份额，有的地区甚至更高。因为大部分人都能感受到近几年物价在快速上涨，这使得人们为储蓄与收入贬值而焦虑。而在中国，投资房子几乎是唯一可以保值增值的方法，因为在传统的文化里，看得见、摸得着的住宅会给人资产的安全感，何况在政府屡屡调控而没有效果的情况下，全民认定房价未来一定会继续上涨。

　　通胀越发明显，公众囤积房屋的热情越高，这刺激了更多的房地产投资，并使得价格可以冲破种种政策的打压而继续上涨。无疑，这具有典型的泡沫特征，不可持续。一旦通胀倒逼利率不断提高到一定水平刺破这个泡沫，那将出现大量“负翁”与过剩的住房，并对银行安全构成威胁，将整个经济拖入衰退，就如美国的次贷危机一样。

　　但是，限购政策不仅变相承认了货币贬值，而且还强制性的关闭了公众将储蓄通过购买资产的方式以增值保值的渠道，这意味着如果不将钱花出去，它的价值只能眼睁睁被贬值与剥夺。因此，地产泡沫化的动力是中国实际通胀率在快速上涨，如果政府不继续实施紧缩的货币政策（如提高利率）降低公众通胀预期的话，公众为了防止储蓄贬值，可能用种种奇怪的方法（如假离婚、社保造假等）冲破限购令，或者不得不开始向其他资产或商品领域蔓延，恶化通胀形势。

　　目前，房租与人工价格的上涨正在补偿式的推高城市服务业价格，燃油价格再次提高，许多城市的居民电费也莫名其妙的上升，但中国CPI数据难以显示公众真实的生活感受，因此，央行目前的利率水平仍然不足以抑制通胀。任何以为通胀只是一次性发烧的想法都是危险的，因为本币价值的重估只会通过公众的恐慌引起混乱，这种心理上的失控将是灾难性的。

　　抑制通胀的结果显而易见，即经济增长可能放缓。但中国地方政府似乎不能接受这种结果，因为他们过去借了太多的债，需要一个繁荣的环境来维持资金链，比如通过出售土地。一定程度上而言，中国的经济发展已经被投资劫持了，如果投资放缓，经济增速下降，地方政府的债务与一些住房按揭都可能出现信用问题。因此，中国经济显然陷入奇怪的矛盾：中国经济必须保持增长，这将强化通胀预期，进一步刺激通胀与资产泡沫；而要降低通胀预期与打压泡沫，则需要紧缩货币以降低增长预期。

　　中国政府自信自己特有的经济调控能力能够战胜层出不穷的难题，从而保持一种稳定的状态。因此，对待通胀的态度暧昧，既不想降低经济增长速度，也不想通胀失控，这种立场持续至今已经多年，并产生了当前的复杂局面。几乎没有一种先例，在失衡的道路上只要继续走下去，失衡就会自然消失而不是增强。

　　目前，耗资上万亿的1000万套的保障性住房计划毫无疑问会刺激经济增长，这会激发公众的通胀预期，并给住房市场更大的压力。因此，我们看到这样一种奇怪的政策组合：通过限购防止公众因通胀恐慌而囤积房产，同时又以大规模的保障房建设刺激经济增长与通胀预期。事实上，地产的风险不在于供求关系的异化与失衡，而在于货币贬值与分配不公。

　　作者：林铉