　　与中央直接部署楼市调控政策相呼应的，是住建部、国土部、发改委、央行、银监会等相关主管部门相继出台的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房贷、限制外资、开发商资金、加息等多个方面。系列政策的轮番“轰炸”之下，市场惊呼，2010年乃中国楼市“史上最严厉调控年”。然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从去年10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。

　　业界普遍预计，2011年将延续2010年的调控基调。

　　本报综合

　　长沙限购在发展和限制中寻找平衡

　　昨天下午，长沙市人民政府办公厅紧急发布《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（以下简称通知）。由此引发人们关注的是，“环长株潭地区”究竟如何界定？限制90平方米以下中小户型，是否意味着不限90平方米以上大户型?限制新建商品住房是否意味着二手房不受限？

　　“说实话，长沙的政策，其实是在发展和限制中寻找一种平衡。政府层既不想让市场因为疯狂上涨而站在舆论的风口浪尖，但是又不想让市场有大波动，比如原本就很滞销的大户型没有被明确写入限购范畴，就可以明确感觉到。”一位不愿意透露姓名的开发商说。本报记者文洁长沙报道

　　问

　　如何界定“环长株潭户籍家庭”

　　限购对象以什么来进行区分？这似乎是所有地方性政策最关心的话题，同样包括长沙——按照长沙市房地产开发协会房地产开发研究中心的调查数据，长沙2010年外地购房者已经达到60%。

　　而在这次《通知》中，政策明确以“环长株潭户籍家庭”作为区分。按照《通知》，环长株潭户籍家庭中，如果已经在长沙市区（市辖五区）拥有一套住房，则限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；如果已经拥有2套（含）以上住房家庭，则暂停在长沙市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。

　　人们关注的关键点在于，如何界定“环长株潭户籍家庭”？——“环长株潭”这个新名词，具体指“长株潭三市户籍家庭”还是“长株潭3+5城市群户籍家庭”，《通知》并未作出明确解释。

　　长沙市住房和城乡建设委员会一位参与方案讨论的相关人士表示，“方案初定阶段，长株潭地区并不包括三市以外的其他城市。但最终审定稿究竟指哪个范围，还要看具体操作过程。” 一个值得关注的细节背景是，在长沙市房地产开发协会房地产开发研究中心的调查数据中，2010年长沙外地购房者比例相比2009年的50%上升10个百分点，成为长沙市购房的绝对主力，这其中又以湖南省内非长沙户口为主。长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬认为，从限购对象的界定来看，长沙细则在意料之中。“毕竟长株潭城市群是未来的发展重点，一体化也包括房地产的一体化。但说实话，环长株潭是个新名词，模糊的空间还是很大。”

　　问

　　是否意味着不限90平方米以上大户型

　　在《通知》中被明确提及的“90平方米（含）以下新建商品房”限购，让所有人备感意外。根据《通知》表述，90平方米（含）以下新建商品房成为限购主体，“限小（90）不限大，限新不限旧。”在微博中，合富辉煌（中国）董事、华中区总经理杨虹薇如此表述。

　　限制90平方米以下中小户型，是否意味着不限90平方米以上大户型？“这次长沙的限购细则，还是为了打击投机性的购房，限制90平方米以下新建商品住房，主要是因为长沙市场2010年小户型投资出现一定过热。”长沙市住房和城乡建设委员会一位相关负责人说。

　　事实上，在长沙市场，小户型投资已经愈演愈烈。来自长沙市房产研究中心的数据显示，2010年长沙市供应充足的主要是60㎡以下和60-90㎡两大面积段套型，供销比分别达到1.16、1.14，且从供、销占比来看，60-90㎡面积段套型占比均最大，分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%。

　　“说实话，现在长沙小户型的购买者中，已有两套以上、以投资为主的客户，占据比重越来越大。”长沙融科智地房地产开发有限公司助理总经理曾志舜说。在他们旗下的一个精装修成品小户型项目中，现有客户30%都是已经拥有两套的投资客。

　　需求的旺盛带来了长沙小户型的价格快速上涨。从数据以及市场反馈来看，小户型的投资过热使得这种投资门槛较低的产品，成为了本轮长沙限购“首当其冲”的调控对象。

　　“就算不降，也不会像去年那样涨得离谱”

　　现在看来，新株洲人余康迫切买套小户型的心态有些多余。

　　“我想在长沙买套小户型的房子，以后让小孩读书方便点。” 早就听说要限购，原本从2010年1月一直开始考虑在长沙买套房子的余康，到了2011年有些急了。“听说要限购，我还担心在长沙买不了。”

　　“2010年的时候，我还觉得5000多元/平方米左右的小户型是比较合适的，到了2011年，就感觉只要是50万以下的都还可以接受了。”在售楼部里，到处是关于房子卖完的消息，真怀疑真有那么火热么？从某种意义上来说，“抢购”或许因为发展商们制造的紧张气氛。“限购了，郊区某某楼盘将升值”短信的连番轰炸，以限购为名的优惠大促销，都在不断地烘托着这样的情绪：抢在限购前买房吧——而事实上，成交量数字并未出现明显上涨。

　　在一份研究报告中，1月长沙商品住宅市场成交101.98万平米，同比下跌6.74%，环比下降40.93%，受政策调控影响，观望气氛再次加重。现在余康则觉得很轻松，“如果按照新出来的新政策，我们还可以在长沙主城区购买一套90平方米以下的小户型。完全不用着急。”

　　按照长沙限购细则，“估计长沙小户型价格还会有点下降，如果说小户型限购的话，那么可能有一批没有资格的人会被排除在外。就算不降，至少也不会像去年那样涨得那么离谱。”余康说——就在今天，他打算约一个长沙的二手房买家去看套54平方米的小户型。“不急，慢慢看，精心挑。”记者文洁

　　二手房市场或有机会

　　本报长沙讯长期以来，长沙二手房市场一直不温不火，与一手房相比处于弱势地位，而在此次长沙版限购细则中，除了“90平米”之外，另外一个关键字眼就是“新建商品住房”，这也就意味着，不论是90平米以上还是90平米以下，二手房均不在此次限购范围之内。

　　湖南建安房屋联动营销有限公司总经理郭冠军说，“长沙的二手房市场与一手房市场相比一直处于弱势，而在一线城市一手房和二手房实际上是处于一个倒挂的局面，二手房的销售要好于一手房市场。”他还认为，长沙的二手房市场发展需要一个过程，从长远来看，我认为接下来两三年时间是长沙二手房市场迅速发展的一个阶段，此次政策的出台对二手房来说是一个机会，因为限购令中没有对二手房做出限制。

　　二手房中介觉得机会来了，一手房的营销总监同样也认为二手房会有机会。馨香雅苑营销总监滕琪表示：“之前长沙的二手房市场一直是不温不火，但是现在可能催生更多的投资型需求客户进场。”

　　滕琪还说，长沙市政府这一次的限购细则相比其他城市来说还算温柔的，虽然温柔但这个政策同样可以抑制高房价，对于小户型项目的打击可能有些大，但对其他项目基本没有影响。后市中，除二手房之外，这个政策出来之后可能会把大户型销售带热起来。记者杨洋

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