长沙限购细则昨日出台 90平米以下户型严格限购

　　“最严调控”能否让房价回归理性？

　　中国房地产市场正在经历一轮频度密集、力度空前的调控。当高企的房价遭遇调控的重拳，市场的走势变得扑朔迷离；比起房价本身，调控方式和效果变得更加引人关注：“最严调控”究竟能否让房价回归理性？在打击投资投机是否会误伤百姓改善性需求？调控举措引发的一系列问题成为代表委员们关注的焦点。

　　据新华社电

　　争议一 在“限”与“保”之间如何寻求平衡点？

　　焦点：近期，国内多个城市出台楼市“限购令”，限制本地户籍人口购买多套房屋，暂停向无暂住证、无纳税证明或未缴纳社保的外地人出售房屋。

　　观点一 贾庆国委员：限购令有排他性，但当下也只有采取这样的“霹雳手段”，才能缓解短期内的房价上涨压力。从道理上讲，只要是中国公民都有同等权利在境内购房，但这只是一种理想状态。

　　近年来，有的一线城市游资炒房现象猖獗，有的富豪炒家动辄购多套，扰乱了楼市价格。限购令对抑制楼市投机投资，挤压房地产泡沫无疑有成效。

　　观点二 丁然代表：限购令一出，楼市遇冷，成交量下跌，但房价是否能真正回归理性，还很难说。大城市严厉限购可能导致“热钱”外流，形成“挤出效应”，有可能促使尚没出台限购政策的城市房价上涨。

　　同时，还有一些开发商和炒家持观望态度，等待政策“解禁”，也可能出现房价的报复性反弹。

　　点评：限购令“限”的是投机投资需求，“保”的是群众合理居住需求。调控楼市，如何把付出的成本降到最低，把调控的效果放到最大，防止“挤压泡沫”之举变成“挤出效应”，仍是一道难度较大的考题。

　　争议二 “最严调控”会在多大程度上影响房价？

　　焦点：在新一轮房地产调控中，房产税试点和商品房限购政策被认为是力度最大的两记重拳。被称为“史上最严”的调控政策能否最终让房价回到理性的轨道、合理的水平？

　　观点一 北京大学经济学院教授李庆云委员：开征房产税，如果力度大，范围广，对抑制房地产市场的投资投机行为，改变需求结构和需求量，进而对房地产虚高价格进行调节肯定会产生作用。所以想让房产税对调控房价起作用，需要将征税范围扩大到存量住房，对一套房免征，对多套房制定梯度的征税标准。

　　相比房产税试点，限购政策对房价的作用会更明显，现在成交量已经开始回落，相信价格会松动。由于中国的房地产市场化起步很晚，人多房少，市场房源存量不足的问题会长期存在，所以限购政策应该有一个中长期的计划。

　　观点二 财政部财政科学研究所所长贾康委员：房产税可以为地方政府开拓新税源，这对于解决土地财政有作用。但开征房产税的主要用意其实并不在降低房价。几十年城市化下来，中心城区的房价一定是总体上扬的，房产税本身无法改变房价上涨趋势。房产税的意义在于，为我国建立起一个不动产税的框架，形成比较合理的、成型的地方税体系，为分税制改革配套。

　　观点三 河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员：“限购令”下，实际需求其实并没有减少，只是被压制了。出于成本的考虑还有对政策调整的预期，以及对需求的判断，开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此，一旦限购取消，难保市场不会出现报复性的反弹。

　　点评：重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。政策效果如何，有待时间检验。

　　房价高企需要重拳出击这毋庸置疑，但挥出的重拳能否打在七寸则考验着调控的智慧。

　　争议三 如何用最低成本取得最大效果？

　　焦点：提高二套房信贷成本的同时减少首套房贷的利率优惠；限购与否以拥有住房的数量和户籍为标准……旨在打击投机的各项举措是否对改善型商品房需求产生了严重的误伤？

　　观点一 王超斌委员：限制二套房贷打击投资、投机可以理解，但首套房的优惠取消却加大了普通人的购房成本。

　　而“限购令”，则更是在大城市筑起了一道篱笆墙，把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边。以户籍标准为例，有人在北京工作了三四年，但因为拿不出五年的纳税凭证就不能买房，人家给北京作出贡献，不让人家买房没道理。如果有人有两套住房，想把其中一个置换成一个更大的，目前来看，他再买第三套房就会被限制，这种情况就会影响到他正常的改善型需求。

　　观点二 清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵委员：房地产限购的本质是局部性的资本管制的机制设计。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。“限购”是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，“限购”就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。

　　点评：任何一项改革都有成本。作为一项力度空前的调控政策，无论是“限购”还是“限贷”，无疑都是把双刃剑——不合理的需求被压制，合理的需求难免会被误伤。调控楼市，如何把付出的成本降到最低，把调控的效果放到最大，需要在实践中进一步摸索和完善。

　　声音

　　“限购措施直接导致开发商资金回笼放慢，甚至资金链条脱节，一些开发商将因此遭到淘汰，这对于房地产市场的理性回归作用直接。”

　　——全国人大代表、工商银行河南分行行长刘卫星

　　“统计显示，受‘限购令’影响，北京市场网签总量锐减，2月份不到1万套，相比1月份下调六成，创一年来月度新低。购房狂热的萎缩，势必带来房价涨势的趋缓。”

　　——全国政协委员、清华大学教授蔡继明

　　“也应看到，限购毕竟是特殊时期的特殊之举。‘乱世用重典’，但其作用往往较多体现在治标上。”

　　——全国人大代表、建业集团董事长胡葆森

　　30多个城市陆续限购 房价仍未有转折性变化

　　据新华社电 1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限购是重中之重。接着，青岛、北京、上海等地先后出台“限购令”细则。重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。

　　“最严厉”：北京版“限购令”

　　1月底，青岛率先出台新版“限购令”，北京、上海、广州等一线城市紧随其后。接着，天津、南京、南昌、无锡、厦门、武汉、成都等二、三线城市也公布限购政策。

　　在已出台本轮调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。

　　其中，北京版“限购令”被称为“史上最严厉”的限购，对拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。

　　上海和广州则采取了能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。

　　较温和：成都和贵阳版“限购令”

　　在许多地方细则出台的推动下，“限购令”的范围正在逐步扩张，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。

　　在中西部城市中，成都和贵阳版“限购令”均较为温和，其中成都版“限购令”限购区域为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而在针对非本地户籍限购门槛上，也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。而在贵阳版的“限购令”中，更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。