宏观调控效应渐显 楼市向下寻找稳固支点

　　新华网北京3月16日电（记者周文林）楼市宏观调控政策正显示越来越明显的效应。一方面，全国多个楼市虚火高烧的城市出现交易量、额双降。另一方面，在消费者购房意愿下降的同时，房地产企业面临前所未有的资金压力，开始采取直接或间接的降价措施应对挑战。与此同时，国家关于保障房的支持力度前所未有。业内人士表示，这表明房地产市场正在形成新的格局，多方博弈和多重市场变量的共同作用下，楼市为谋求新的稳定正向下寻找新支点。

　　楼市刹车转弯

　　北、上、广历来是全国房地产市场冷热的晴雨表。根据北京房地产交易管理网的数据，3月7日至13日，北京商品房总成交量为3382套，创下三年来同期最低水平。而根据北京市统计局的最新统计，1－2月北京商品房销售同比下降18．9％。

　　在上海，据中原地产统计，2月份上海一手住宅成交1635套，环比下跌81．15％。

　　从总体上看，全国房地产市场在2月普遍下挫。据摩根大通的报告，今年2月北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津等8个城市的房屋销售量环比下降了45％。

　　在市场下挫成交量低迷的局势下，房地产企业面临着巨大的资金压力，一些企业已采取市场行动。3月4日，远洋一方北润园二期项目三栋楼开盘，推出了全款8．3折、贷款8．4折的优惠促销，这比市场高位时的价格每平方米降了近4000元。

　　实际上，远洋地产只是近期采取行动的诸多地产巨头中的一个。中海地产旗下的御景熙岸3月6日开盘，前期预售价格为2．6万元—3万元／平方米，但开盘后仅为2．1万元／平方米左右。中海的品牌加上远低于预期的报价，让市场大吃一惊。

　　另有信息显示，3月6日长阳半岛千名业主致万科的一封公开信称，万科新开盘项目在大幅提高装修标准的情况下仍选择了大幅降价，售价折后仅1．7万多元／平方米，比万科4、5期下降达3000元／平方米。

　　此外，合生旗下的麒麟社，推出了单价2．45万元／平方米的特价房，相比3万元的均价，单价优惠近6000元。

　　开发商面临十面埋伏

　　“用十面埋伏来形容当前房企面临的困境再贴切不过。”国内知名地产评论人、北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋说。

　　杨少锋认为，今年的政策概括起来就是：“限高价、催开工、多征税、不让买、催着卖、不给贷”。实际上，就是政府要求地产企业“多快好省”地向市场供应住房，同时打击投机炒房。

　　“地产商现在非常为难，降与不降，都是个问题。”杨少锋说。一方面，降价后怕带来更大的降价效应。另一方面，降价后担心出现退房的人比买房的多。但他认为，降价肯定会在前期房价涨幅过快的城市普遍出现，“并且将不再是遮遮掩掩的行动。”

　　“远洋地产这次降价促销有它的特殊情况。它脱钩国企后现在成了独立的上市企业，必须基于业绩和长远发展，从长期战略层面考量采取行动。在当前房地产市场面临的严峻形势下，谁的眼光更长远决断更智慧，谁就能生存，反之就可能被市场淘汰。实际上，目前地产企业面临的资金压力正空前增强，到年底会有一大批中小地产企业倒闭。”杨少锋说。

　　ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹的观点更是引发了业内争议。他近日表示，新一轮调控以扩大保障房供给和压缩商品房需求为主导，受此影响，未来两三年内至少有50％的房地产企业会被淘汰。

　　与此同时，有业内人士认为，在限购令及保障性住房两大力量的推动下，房地产市场格局正发生重大改变，楼市将向下寻找新的稳定支点。目前许多大的房地产公司、央企、上市公司正积极寻找机会进入保障性住房的开发，以减少在商品住宅市场的损失。

　　消费者要有消费智慧

　　“这是一个前所未有的时刻，政府、企业和消费者都要面临挑战。尤其是消费者，要加强风险意识，增加消费智慧。”杨少锋说。

　　这样的提醒或许并不为过。在这次远洋地产降价后，一些在前期以2．5万元均价购房的业主要求退房。实际上这并非孤例，从过去10年国内房地产的历史看，每次楼市出现掉头向下时，都会发生类似的纠纷。

　　但许多网友表示并不支持这类诉求。在新浪网上针对业主退房的新闻，许多网友表示，房价涨了，业主并未把赚的钱给地产商；现在房价降了，找地产商要求补差或退房并不公平。更多的网友则表示，炒房买房和买卖股票一样，都面临市场风险，消费者购房要谨慎。

　　近年来国内房地产市场最大的问题之一就是市场普遍缺乏理性。国内地产商坐地提价、购房者彻夜排队的雷人景观，全球罕见。这些年由于楼市价格刚性增长，各方面都忽视了楼市风险。房地产买卖作为商业交易，必然蕴含市场风险。但遗憾的是，这些年很少听到来自地产行业的警示。而消费者也往往忽略了这些问题，一旦发生市场波动，就容易面临尴尬的境地。

　　“政府今后要进一步规范房地产商的行为，加强对地产商销售时提示购房者市场风险的监督。而对消费者来说，由于市场变化导致的交易损失很难受到法律法规保护，因此消费者必须多了解市场风险，理性购房。”杨少锋说。

　　此外，有市场人士认为，楼市价格的涨跌是动态的，消费者无论是投资还是自住购买，都应对市场波动有一定的预期，不能追涨杀跌。一方面，在楼市飙升时不要盲目追涨，另一方面在价格下跌时同样要理智把握。房屋与一般商品不同，价格并非唯一的考虑要素。它受企业品牌、户型、地段等多重因素影响，消费者要善于从市场的变化中寻找合适的购房机会。