1-2月楼市成交量前高后低 “国八条”改变购房预期

　　国家统计局11日公布的数据显示，1-2月全国商品房销售面积8143万平方米，比去年同期增长13.8%，但是同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。专家认为，由于1月底“国八条”调控政策实施，虽然对2月楼市影响较大，但一部分交易已赶在政策出台之前完成，致使1月数据较高，所以两个月的合并数据仍同比较大增长。截至目前已有35个城市出台“限购令”，预计接下来数月成交量增幅将放缓。

　　两月成交量“冰火”两重天

　　统计局公布的数据显示，1-2月份，全国商品住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为，对于一线城市来说，1月份与2月份成交数据有很大差异，主要是受1月26日“国八条”及上海、重庆两地试点房产税影响，2月成交量锐减。而从去年12月末开始，由于市场担心调控政策进一步收紧而提前交易，各地出现成交量放大的现象，事实上1月份也透支了2月份的交易量。

　　摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。据中原地产统计，2月上海一手住宅成交1635套、17.78万平方米，环比分别下跌81.15%、82.80%。国内房地产龙头企业万科2月的销售数据环比也明显缩水，当月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，历年春节都会给楼市交易带来五至六成的缩水，而此次又恰逢调控政策出台，“限购令”和房产税直接遏制了大约两成的需求。限购以及房产税等政策的紧急出台，操作层面未明确也影响了改善性购房者的决策节奏，导致2月成交量大幅下降。

　　另外，从房地产开发企业的资金来源看，1-2月个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%，这也说明加息及各地的限贷、取消首套房贷“85折”优惠利率等措施对购房者有较大影响。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭预计，二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大，成交量将有所增长，三季度有可能会继续增长。

　　开发商“小步快跑”

　　随着各地落实“国八条”调控政策的细则相继出台，打击开发商囤地、囤房的力度也越来越大，这也迫使开发商加快开发节奏“小步快跑”。

　　1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。1-2月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。

　　杨红旭认为，自2009年6月份以来，房地产开发投资始终保持高位运行态势，显著超过全社会固定资产投资增速。受严厉调控政策的影响，预计接下来数月开发商的投资热情将会继续逐步降温。另一方面，今年将新开工1000万套保障性住房，投资规模快速增加。两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

　　此外，在持续收紧的调控政策压力下，开发商以中小户型“小步快跑”也已经成为行业内共识。

　　万科在年报中指出，之所以能保持业绩大幅增长，首先得益于公司在产品结构上继续坚持以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，其次是贯彻快速开发、快速销售的经营策略，进一步提高项目经营效率，缩短项目从获取到开工的平均周期。

　　保利地产则认为，2011年随着货币政策、信贷政策、“限购令”和保障性住房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动。面对复杂的市场形势，保利必须顺应市场调整变化，贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，确保经营任务的完成。

　　1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%，而去年增幅为25.4%这也是近十年来的均值。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，如果说开发商去年并不差钱，降价的动力不强，那么，目前开发商整体上已经比较差钱，在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，降价回笼资金是他们的必然选择，被迫进行促销的房企会越来越多。

　　“限购令”影响立竿见影

　　住房和城乡建设部部长姜伟新3月10日表示，全国已有35个城市出台了“限购令”，且目前还没有考虑“限购令”结束的问题。姜伟新此前接受媒体采访时表示，楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市调控政策。

　　中国最大的商业地产企业SOHO董事长潘石屹认为，“限购令”出台后，各个城市的商品房成交量都大幅下降，说明“限购令”对房地产市场的影响是立竿见影的。至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。

　　2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此后，各地先后出台住房限购实施细则，其中北京市规定，在该市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续五年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明，成为“最严限购令”。

　　另外，央行自去年四季度以来连续三次加息，也给购房者的决策带来压力。而春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。

　　据测算，在连续加息三次及取消优惠利率后，以20年期100万元等额本息还款的房贷为例，现在贷款比5个月前贷款月供要多出八九百元。

　　分析人士称，购房成本上升不仅抑制投资投机需求，也必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市异常低迷的情况出现。 (来源：新华网)