楼市限购显“挤出效应” 部分城市再现涨价势头

　　新华网福州3月28日电（记者来建强）近期，国内部分城市房价仍处在上升通道，一些城市持续实施限购商品房的调控政策，一部分购房需求从这些城市“被挤出”后，逐渐向非限购的周边地区分流，推高房价的势头明显。业内人士指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，持续加码的调控政策能否奏效有待地方政府加大调控力度。

　　小涨幅堪比大涨价

　　2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个，其中福州环比上涨1.5%、同比上涨5.3%，厦门环比上涨1.4%、同比上涨6.6%。

　　进入3月，福州、厦门等地楼市成交量和价格进一步抬头。据福州住宅交易报告显示，3月份楼市“转暖”，截至3月26日，福州城区商品住宅成交量突破1400套，约比2月份增长了50%。预计3月份，福州城区商品住宅成交量将近2000套，达到近5年来月均成交量的平均水平。

　　记者日前走访福州部分楼盘发现，高层“套种”别墅、小户型精装修等都成为开发商涨价的硬道理。在福州市城乡接合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在1.35万元，今年1月到3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。

　　业内人士指出，虽然从去年下半年以来至今，不少城市的房价涨幅是降下来了一些，但由于房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，房价降不下来，说明商品住房作为投资需求仍然旺盛。春季是投资的旺季，也是房地产商拉升房价的时节。去年同期，据福州市房管部门统计，福州房价在上半年内就涨了3000多元，创下历史新高。今年以来，福州市区有20多个楼盘取得预售许可证，其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”足可见开发商“好货沉底”的市场操作，或将再次快速助推房价。

　　限购令显“挤出效应”

　　温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。

　　福建省宁德市是与福州和温州相邻的一个地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。

　　记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘“海天水岸阳光”发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。

　　类似现象在福清、长乐等福州周边县级城市也有。记者日前在福清市中心一新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员告诉记者，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。

　　“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为，市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价。

　　遏制高房价关键在执行力

　　业内人士及专家指出，近几年的市场经验表明，房价在春季的上涨幅度在全年涨幅中往往占了相当大比重。当前，应警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，一系列的房地产调控政策能否有效得到落实，关键看地方政府的执行是否到位。

　　王阿忠认为，眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。在目前已经执行限购的城市中，大部分城市仍允许居民可再新购一套住房，但该政策存在一些模糊地带亟待明确。比如包括福州、厦门在内的大多数已执行限购政策的城市对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内都未有明确的可操作细则。

　　国务院今年初出台的“新国8条”调整贷款首付比例、税收等政策，进一步提高了炒房成本。浙江大学金融系副教授景乃权说，地方政府不能仅仅停留于这些政策本身，还应看到造成炒房难遏的根本原因之一，就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品不足。创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，地方政府及有关部门在改善投资环境等问题上需要更多考虑。

　　中央已决定今明两年各建1000万套、5年内建设3600万套的保障性住房。徐峰指出，地方政府不能过度寄望于保障房就是“高房价终结者”，保障房和商品住房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭。各地只有切实扩大住房市场的有效供应，尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多、而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市场结构，特别是加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价快速上涨。

　　多城市调控目标挂钩GDP 被指助推房价上涨预期

　　大限将至，包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的全国多数城市仍未公布房价调控目标。据公开披露的信息，截至27日，仅有近40个城市公布了房价调控目标，且其中多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，因此被认为是在强化房价上涨预期。

　　房价调控大限将近 全国近40城市公布调价目标未见降字

　　今年2月，国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。

　　离这一大限还有一周，本报记者调查发现，全国目前只有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。

　　作者：来建强